房屋的买卖和租赁以及赠与等都是属于房产转让。那么，实践中，不能转让的房产有哪些？房产转让需要具备哪些条件？房产转让的合法方式有哪些？国家规定具体不能转让的房产类型有哪些？

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房产转让合法方式包括下列行为：

(1)以房地产作价入股，与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的;

(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的;

(3)因企业被收购、兼并或合作，房地产权属随之转移的;

(4)以房地产抵债等情形。

根据国家规定，下列房地产不能转让：

1、以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，不符合下列条件不能转让：(1)按照出让合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的;(3)属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，应完成供排水、供电、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件的。转让房地产时，房屋已建成的，应取得房屋所有权证书。

2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。