一、在北京哪些房屋不能转租,不可以转租的房屋有哪些？

1、承租人拖欠租金的。

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。

3、预租的商品房。另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。

4、不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。

二、私自转租房屋有什么后果？

出租人可以解除与承租人签订的房屋租赁合同。如果承租人擅自转租房屋后，第三人造成的房屋损失，承租人应当赔偿。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

转租合同成立是在租房人和被转租的人意见一致的时候，但是能不能生效，还取决于房东是否承认这份合同，也就是房东可以行使追认权，承认这份转租合同，房东也可以行使合同解除权，合同解除的话，转租就是无效的。所以，转租要告知房东或者经过他的同意。

如果房东知道转租，并且6个月以内没有反对，之后再声称承租人没有经过同意转租，要求解除合同或者声称合租的合同无效，法院是不会支持这种要求的。

三、转租房屋需要注意什么？

1、须获得出租人的书面同意

出租人将租赁房屋进行转租的行为必须先行获得出租人的书面同意，否则即构成无权处分行为，其转租行为的有效还是无效就处于待定状态，只有取得出租人的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租行为才能被认定为有效。

2、转租期限不得超过原租赁期限

转租行为既以原出租行为为基础，故而受其约束，主要表现为承租人与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间，此为一般性原则。其例外只能是出租人与承租人、次承租人三方对延长租赁期限达成协议。

3、承租人不退出租赁关系

承租人既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。

预售的商品房和廉租房都不可以转租，没有得到房东的同意私自转租房屋，房东可以随时解除房屋租赁合同，并要求转租人赔偿损失。签署房屋转租合同时，必须征得房东的同意，合同的内容不能违反法律规定，不能违背公序良俗，要在双方自愿的基础上订立合同。