开年来，老牌四大房企中的招商、保利和万科都纷纷刀刃向内，对组织架构进行了调整，诸多中高管也都进行了变阵换防。

唯独金地这家在众人印象中低调而理性的房企，迟迟没有什么大动作。

然而就在近期，市场层面终于传出了金地在区域层面做出人事变动的消息，主要涉及到华东区域的管理层换防。

今天艳姐就和大家来说说这次换防的事情和背后的故事。

01

首先，在金地上海公司层面，涉及到了两位管理者的变动：‍‍‍‍‍‍‍

任命张文彬为苏中片区副总经理，免去其上海公司副总经理职务；

此外，还任命欧冬云为上海公司市场营销部总监，免去其区域市场营销部助理经理职务。

此次变动的一大看点就是欧冬云的上位，她直接从区域公司的助理经理职务跃升到上海公司的营销总监，相比之前的职位，此次她被授予的管理职权更为夯实。当然，担子也会更重。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

艳姐了解到，欧冬云出生于1988年，是南京大学的高材生，也是万科新动力，在2020年加入金地，也就是说，3年左右的时间，欧东云就实现了比较大的职位跃升。

从此次的职位变动来看，金地对于她过去能力还是比较认可的，要知道，上海地区是金地布局和发展的重点城市，由她来执掌上海地区的营销公司，当中还是有金地对于其未来带领上海公司业绩更上一层楼的期待。

除了上海公司管理层发生变动之外，金地南京公司也进行了人事调动：

免去xx南京公司副总经理职务，聘任其为区域市场营销部首席销售管理专业经理。

艳姐从知情人士获悉，去年南京业绩表现平平，此次该人员的调任很大一部分原因或许也源于去年南京销售情况的寡淡。

此次人事换防主要是针对华东区域的营销端口，也就是和钱最接近的职能，营销职能的换防依据其实就是业绩。

根据金地此前披露的2022前三季度签约金额来看，华东区域签约金额为620.67亿，占比为38.06%，位居集团第一的位置。

华东区域的战略地位在金地集团的重要性不言而喻。所以金地的在华东区域的变动应该还是经过非常深度的考量而做出的。

只是这次变动，有些人获得了荣耀加冕，有些人则不得不抱憾退居二线。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然，可以肯定的是，类似此次华东区域的人事变动未来仍将在金地持续。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

02

其实从去年8、9月左右开始，金地总部营销体系就开始谋求变化：

此前金地总部的营销中心是弱管控，营销的职权主要放在区域公司，但从去年开始，集团总部加强了对区域公司的权力管控。总部并不是要收权，而是以更大的力量给区域做赋能。

据说金地对标了龙湖的营销管控模式，因为龙湖的营销管控在业界也算是做得比较出色的。

于是金地总部把营销中心所有编制，包括公司人效进行加强，说白了金地在每个职能口上加了人，这样可以对每个项目做更多的干预或支持。

通过这种方式，集团总部对项目的支援力度也会有所加强，可以调动更多资源和力量去解决项目的销售问题。

值得注意的是，根据前不久金地公布的去年销售情况来看，2022年1-12 月金地累计实现签约面积1019.8万平方米，同比下降25.94%；累计实现签约金额2218.1亿，同比下降22.64%。

说实话，相对于某些知名房企销售额同比30-40%的下跌幅度，金地的下跌幅度算是比较温和的了。

但是对于金地这样对于自己极为严苛的企业来说，行业大环境影响可以成为销售下跌的合理理由，却无法成为金地可以在未来松懈的借口。

金地凌克在去年8月的半年报业绩会上也说：

“我们会做好所有的准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。”

从中可以看到金地对于行业未来发展保持谨慎态度。

艳姐也猜想，金地此次华东区域的变动，背后也透露出希望能力更强的人上位，带领公司能够有更强的韧性，来应对整个销售端口去化难的问题。

金地这一次营销体系改革的决心和力度，是非常大的！

在这样的决心之下，金地未来大概率也会对部分营销人员做出调整，进行汰旧立新，艳姐感觉这也恰印证了金地的优秀之处：

比如对某些在营销位置上做了很久，但业绩不太理想、没有什么作为的营销人，进行职位的调整或优化，经过这样的调整，也可以对金地的营销业绩产生一定的推动作用。

03

当然，不可否认的是，金地也算是一家“真金不怕火炼”的房企。

从去年金地公布的三季报情况来看：

2022年前三季度，金地实现营收约530.76亿元，同比下降1.5%；

虽然营收出现下降，但是其利润数据却不同于大多数房企的下跌，出现了微涨：

去年前三季度，金地归属于上市公司股东的净利润约33.36亿元，同比增长0.83%。

总体来说，这样的营收和利润数据还是比较稳的，体现了金地理科生的特质，也体现了它比较强悍的抗逆性。

之所以有抗逆性，主要因为以下几点：

首先，金地是一家运营体系特别强的公司。

这两年来，房企高周转风险越来越大，开始逐渐失效，而那些打造了稳健的内部运营体系的公司，比如万科、金地，显得出了抗风险属性。

金地的运营不像大运营模式，它不管工程、成本、设计，只管内部的流程和数据的把控，比如项目做哪一步，就必须要根据运营的节点来，运营定了这个节点，才能走这一步，如果运营没有定，你就不能走这一步。

举个例子，假如运营没有定营销的开盘时间，营销是没有权力开盘的。

金地通过这一套非常完善的流程，来把控每个职能节点的，虽然对内部来说这是传统运营模式，但其抗风险能力是比较强的。

说得直白点，金地的运营体系在业界算是比较成熟和规范化的，大家在规范化上做事情，也不会有太大的风险。

其次，金地本身的资金健康程度较高，保证其能够持续长跑。

金地一直以来销售排名都是比较高的，又是老牌的国企，所以其内部资金情况没有太大风险。

金地尤其对待钱这件事，金地一直很谨慎。从不依赖短跑冲刺，而是坚持长跑思维。

金地三道红线从未踩线。截至去年三季度末，金地的债务融资加权平均成本从2021年的4.56%进一步下降为4.50%。在非央国企中，算是比较低的融资成本。

良好的财务基本面也持续为金地各项工作的运作提供坚实的保障。

第三，金地具有充足的土储，并且非常注重风险前置工作。

从2017年开始，金地的拿地金额都突破了千亿，而由于去年受到行业承压环境影响，金地在投资上也变得比较谨慎，截至去年9月底，金地总投资额达220亿。

虽然去年拿地骤减，但金地有比较充足的土储，在2021年期末，金地总土地储备约6398 万平方米，权益土地储备约2923 万平方米，完全能够满足未来几年的发展需求。

而且，金地在拿地前期的风控做得非常好，他们会真正尊重市场。

以前很多房企的逻辑是拿地盖个房子，你爱买不买；如今地产不好做了，第一个要关注的是产品，要把客户需求放在首位，要做真正让消费者买单的产品。

做产品就要进行大量的客研调查，金地就是一家客研非常前置的公司，也可以理解为风险前置的公司，真正做到大多数市场的购买者认可或者想买的产品。

所以金地在前期的产品定位上做得非常接地气，这就和拿地风险前置有关，知道自己该拿怎样的地，这点其他公司是做得比较粗糙的。

结语

总之，金地这样一家公司，真的是非常非常低调，但是在大部分时候，都非常牢靠的一家公司。‍‍‍‍‍‍‍‍

而此次的人事变动，也只是让金地变得更加牢靠的一个动作而已。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

只是在这些变动背后，总会有营销人的荣耀，也会有营销人的泪水。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

艳姐觉得，今年对于很多区域公司、城市公司的一线营销管理者和营销人来说，可能仍然是充满挑战的一年，胜者为王，弱者淘汰的残酷机制今年仍将继续。

也希望地产营销人们且行且珍惜，能够创造优秀的战绩。

主编：张艳

责编：doug

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