“泯然众城矣”的唐山:挥不去的热搜,急需稳定的房地产

更新时间:2022-07-07 16:06:10作者:佚名

“泯然众城矣”的唐山:挥不去的热搜,急需稳定的房地产

本文来源:时代周报 作者:赵佳琪


唐山楼市再出新政,“一人购房全家帮”——这座“热搜上的城市“,再次成为焦点。

2022年7月5日,唐山市住房公积金管理中心推出购房还贷新政:凡是在唐山区域内,单身职工贷款购房,其父母可作为共同还款人提供还贷帮助;已婚职工贷款购房,双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房,子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的,作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。以上人员必须同时为唐山住房公积金缴存职工。

唐山市住房公积金管理中心表示,该政策具有三大“含金点”:一是促进本地房地产市场健康平稳发展;二是提高住房公积金贷款额度,增强保障性和互助性;三是唤醒“睡眠资金”,将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。

2022年5月份以来,唐山已经出台了一揽子刺激楼市的调控政策,包括提高贷款最高额度、降低首付比例等,部分地区放松限购等。此次再出大招,稳楼市的意图十分强烈。

唐山是一座具有特殊气质的城市。44年前,这里曾发生过一场举世震惊的大地震,其故事被拍成电影搬上大荧幕;44年后,烧烤店打人事件再度将这座城市推上舆论的浪尖。

但事实上,唐山是一座重工业城市,依靠着丰富的矿产资源,GDP连年排在河北省首位,就算是省会石家庄也只能望其项背。官方数据显示,唐山2021年GDP为8230.60亿元,同比增长6.7%,河北省内排名第一;在8000多亿的GDP中,有50%左右来自工业生产。

唐山还是一座临海城市,唐山港的吞吐量仅次于宁波港、上海港,全国排名第三,北方地区排第一。官方数据显示,2021年,唐山港货物吞吐量高达7.2亿吨,超过广州、深圳、天津等港口。

唐山亦是一座被房地产带动的城市。自1997年全国房改开始,唐山的房地产业乘风起飞,在20年间平稳发展。直至2017年,唐山迎来了房价升高的幕后推手——炒房客,在一众环京城市房价腰斩之际,唐山的房价却节节走高,从均价6000元/平方米升至均价12000元/平方米。而在2020年全国楼市低迷之际,唐山依然逆势前行,房价涨幅曾一度领跑全国,直至2020年年底,才开始进入下行阶段。

而2022年的唐山,从成交数据上看,似乎正在走出阴霾。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022上半年唐山新建商品住宅(不含保障性住房)成交19725套,同比上涨23.93%;成交金额206.81亿元,同比上涨15.89%。

但成交量上涨的背后,唐山的房价依然没有起色。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示,除政策刺激以及前四个月的稳定发挥外,不排除“以价换量”的推动,根据数据显示,2022上半年唐山新建商品住宅(不含保障性住房)月均成交均价为9192元/㎡,较去年同期下跌7.42%。

乘风崛起

1976年7月28日,一场突如其来的地震,令唐山在短短23秒的时间化为废墟,656136间民用建筑倒塌和受到严重破坏,直接经济损失达30亿元人民币以上。

在民众流离失所之际,唐山开始了大规模复建。1979年下半年,唐山提出了“要把唐山建成21世纪的现代化城市”的目标。

震后十年复建期间,唐山建设了1760万平方米简易平房和低矮楼房,也就是俗称的地震房。当时的新闻报道用这样的词句来描述地震房:清理废墟后,原地垒起1米高的砖墙。因为缺少建材,从废墟里扒出震掉的窗框,封上塑料布,房顶用砖头压住油毡。彼时的唐山,一眼望去,皆是简易房,一句顺口溜“登上凤凰山,低头看唐山,到处简易房,砖头压油毡”,就是当时的现状。

此后10余年的时间里,地震房似乎成为了“新唐山”的底色。

然而,1997年,亚洲金融危机的突袭进一步推进了我国住房制度的改革。与此同时,促进我国房地产市场发展的住房公积金制度、政策性贷款制度等逐渐建立,住房市场化改革推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起。

某top10房企位于唐山的客户经理陈平对时代周报记者回忆,“乘着全国房改的东风,唐山燃起了房地产市场的第一束火苗。”

那个时期主宰唐山房地产市场的房企,还不是大家耳熟能详的全国型大房企,而是本土房企。

某唐山房地产行业资深人士告诉时代周报记者,“彼时,房企不需要有多强的实力,通常几个有本地关系的人注册一家地产公司,拿地之后就可以开发。”另据陈平所说,2000年唐山的房价,均价只有1000元/平方米左右。

彼时的唐山,虽然有开发商的加持,但城市气质却十分割裂,破旧的简易房与现代化的商品住宅共存,而曾经被称为“唐山人避难所”的简易房,也变成了危旧房。

据中国新闻网报道,2006年底,唐山市尚有震后危旧房970万平方米。为此,唐山举全市之力对其改造,并列为城市建设“一号工程”,规划新建安置住宅小区建筑面积1600万平方米、估算总投资340亿元人民币。

在大量危旧房亟待解决的情况下,唐山政府进一步开始行动。

“2009年是唐山较为特殊的一年。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示,在2008年前后,河北省提出“一年一个样,三年大变样”的城市建设,唐山紧跟建设步伐,随即展开了大规模危旧平房改造,以致楼市供应、需求随之上升。

据新华社报道,为取得危改居民的理解和支持,唐山市采取异地搬迁安置、原址回迁及货币化补偿相结合的方式进行改造,由居民自主选择适合自己的方式。在危旧平房改造中,唐山市通过补贴,制定优惠政策,切实解决居住条件较差居民的住房问题。采取先建安置房再实施搬迁,做到“房等人”。

同时,唐山市按照危旧平房住户的意见,面向全国一级资质的设计和开发企业进行公开招标,优选设计方案和开发建设企业。在工程建设过程中全面实行严格的管理方式,强化建筑设计、施工、监理、验收,保证了工程质量。

2009年,绿城、万科、华润等全国性品牌房企开始入驻唐山,唐山的房地产市场正式呈崛起之势。易居研究院数据显示,2009年,唐山共供应76宗地块,1年后,唐山供应的地块数量就变成了451宗,是2009年的6倍。

聚汇数据显示,2009年,唐山房价均价为6000元/平方米左右。此后6年的时间,安居客数据显示,唐山的房价一直在6000元-8000元/平方米左右浮动。


逆势飙升

2016年年底,唐山楼市正式走向了分叉口。

那一年,京唐城际铁路年底开工,通车后唐山到北京通州只需要半小时左右;进入2017年,环京城市的楼市遭遇了“史上最严的多重调控”,唐山迎来高光时刻。

3月17日,北京启动新一轮楼市调控政策,随后又连续出台10项措施为房地产市场降温。同时,在北京升级调控前,环京区域的涿州、涞水已经在3月初出台了限购措施,3月下旬廊坊、保定数个市区县也宣布跟进,再加上此前便宣布限购的崇礼等地,至此北京及周边区域已经集体开启了限购模式。

彼时,环京城市的楼市彻底降至冰点。“环京房价自由落体”“环京楼市崩了”等言论在网络上层出不穷。

根据易居研究院发布的80城住宅库存报告,2017年7月,燕郊、香河、大厂、固安等地月成交面积环比减少超过50%以上,到11月比去年同期减少76%以上。其中,大厂地区11月成交面积不足1万平方米,环比下降90%,同比下降98%。

但唐山在一众环京城市中,却显得有些格格不入——在燕郊房价逼近4万元大关的时候,大厂、香河、固安等环京地区房价普遍达到2万元,唐山的房价依然在6000元左右徘徊。

“相较于其他环京城市,唐山一直是价格洼地。”上述资深人士向时代周报记者表示,唐山毗邻京津,但在区位优势上来说,唐山与北京的距离远远大于廊坊等地,这也直接影响了唐山的房价。

于是,这座距离北京不足200公里、房价尚处于洼地的城市,正式进入了炒房客的视野。

据当时媒体报道,彼时,面对环京城市群均无房可售的局面,仅仅北三县就有2万余名经纪人带着购房者、炒房客组团到唐山“去库存”。据中国经济网报道,当时有唐山房地产代理销售的中介笑言:唐山市十年楼市库存,用了三个月就消化了。

陈平就见证了炒房客的疯狂。“客户都是乘坐大巴车来楼盘,一天得有十几辆大巴车,不光住宅火,商铺也火。”陈平向时代周报记者说道。

为了遏制这一局面,2017年4月开始,唐山相继推出限购政策,如非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明,本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购,且中心城区房子不能超过一套;公积金贷款首套首付30%,二套有贷40%。

上述政策虽取得了一定的效果,但据第一财经报道,因彼时楼市库存大部分已得到去化,唐山曾一度陷入“客多、房少”的局面,房价也一直保持上扬态势。

而土地的溢价率似乎更能说明唐山房地产市场的狂奔不止。易居研究院数据显示,2017年,唐山供应224宗地块,较2010年的451宗,少了227宗,但溢价率却达到了38.02%,2010年时,这一数据仅为6.92%。

此后,唐山的房价更是一路狂飙,2020年,在疫情的侵袭下,大部分城市的楼市普遍表现不佳,房价跌跌不休,而唐山却逆势前行。安居客数据显示,2020年,唐山的房价已突破1万元。

同时,唐山2020年上半年土拍市场也是地王频出。2020年5月8日,荣盛以4.85亿元竞得凤凰新城一宗地,溢价率达到43.25%,楼面价达到了14010元/平方米,成为唐山新晋地王。地王的桂冠还未戴满1个月,隆基泰和以20.32亿元、溢价率34.45%、楼面价约16000元/平方米竞得唐山金融中心北侧一宗地块,再次刷新唐山地王纪录。

2020年8月14日,国家统计局发布的70城房价统计数据显示,唐山房价涨幅最为惊人,达到了16.1%,上涨幅度全国第一。而同期北京和天津仅为同比上涨3.3%和0.7%。

稳定市场

在此情况下,唐山出台了调控政策。

2020年9月28日,唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称:《通知》),表示要遏制投机炒房,加强房地产金融监管,努力打造城市低房价优势。

除提出调控政策外,《通知》还强调,严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价行为,一经发现,列入“黑名单”管理。严厉打击投机炒房行为,房企不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订,中介不得发布、炒作房价上涨的不实消息等。

正所谓盛极必衰。2020年底,唐山的楼市按下暂停键。据第一财经报道,当时,全国楼市已从高热转入降温,唐山仍在强力调控。没想到,楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机,唐山楼市迅速从火热转入降温,由此引发了房企的普遍降价。

据上观新闻报道,唐山南湖中央广场在2020年8月开盘时,小高层、洋房的售价在1.8万/平方米至2万元/平方米,而到了2020年11月,在推出剩余房源时,价格降到了1.3万元,直降5000多。此外,唐山的恒大养生谷从7000元/平方米,一路降到了4000元/平方米,降幅高达43%。

面对房企暗调价格,唐山相关政府部门紧急约谈华润置地、中海、万科等10家房企,要求坚守房价稳定原则,不准恶意降价。

尽管如此,但唐山房价这一跌,就再也没有止住下滑颓势。

中指研究院数据显示,2022年5月份,唐山新房成交价格延续下跌态势,二手房成交均价持续回落。

新房方面,2022年5月,唐山新建商品住宅均价为8606元/平米,环比下跌0.42%,新房成交均价短期仍处于下跌阶段;同比来看,唐山新房成交均价同比跌幅呈持续收窄的趋势,5月同比涨幅较上月收窄0.58个百分点至0.67%。累计来看,5月成交均价较去年年底下跌0.89%,累计跌幅居近三年首位。

二手房方面,5月份,唐山市二手住宅成交均价为11027元/平米,环比下降0.84%,2021年1月至今成交均价累计15个月环比下跌;同比下降6.65%,较上月扩大0.56个百分点。累计来看,唐山二手房成交均价累计跌幅持续扩大,2022年1-5月唐山二手房成交均价累计下跌1.99%,累计跌幅较去年同期收窄0.16个百分点。

而在房价下跌的同时,唐山的成交量也不容乐观。中指研究院数据显示,5月,受4月润唐悦府、大成名庭、陶悦园、兴泰里等项目集中备案影响,唐山主城区累计成交规模明显下滑,成交规模环比减少60%至14.20万平,较去年同期减少48%,整体市场仍处于低位调整阶段。累计来看,2022年1-5月,唐山主城区共成交新房95.33万平,同比减少18%,成交规模仍为近三年同期低位。

在量价齐跌的同时,唐山的去化周期进一步延长。唐山世联行数据显示,截止5月份,有效库存量的去化周期为71.01个月,比上个月去化周期(64.94)延长6个月。

为了挽救低迷的楼市,5月24日,唐山降低路南区、路北区、高新技术产业开发区首付比例;6月6日,唐山楼市调整政策再度升级,重点提及了降低首付比例和提高多孩家庭贷款额度。

在首付比例方面,降低住房贷款最低首付比例,缴存职工购买首套和第二套自住住房的,住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。

提高多孩家庭贷款额度方面,鼓励二孩、三孩的家庭使用住房公积金贷款购房,取消其贷款额度与缴存余额挂钩的限制,在符合还贷能力要求的前提下,二孩家庭在同等条件最高贷款限额上可额外最高增加10万元、三孩家庭可额外最高增加20万元。

据网易房产数据统计,降低首付比例发布后的一周内,唐山楼市的总来电咨询量环比上涨10.36%。

但陈平告诉时代周报记者,目前市场还没有强烈的反应,“是有些许回暖,周末来售楼处的人相对较多,但工作日购房者数量还和之前一样。”

(应受访者要求,陈平为化名)

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