导读：“热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。”

（文/张玉 编辑/马媛媛）今年以来，为了促进楼市平稳发展，各个城市频繁发布楼市调控政策。

7月6日，深圳连续发布两份公积金政策文件，在公积金贷款和提取方面继续优化政策。在此之前，7月5日，唐山公积金发布《关于执行一人购房全家帮政策有关通知》。再往前推一天，7月4日，东莞发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，持续“救市”政策。

中指研究院数据显示，2022年上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，政策出台频次近500次。

“公积金”成调控重点

上半年，各地积极结合自身情况出台相关调控措施，而最为密集的调控方向之一就是“公积金”、“房贷利率”等贷款相关政策。

克而瑞数据显示，上半年有142个省市放松公积金贷款。其中，多地推出“一人购房全家帮”的“全家桶式”购房支持政策。比如深圳7月6日的公积金政策提及，“申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金，均可作为共同申请人”。唐山也在7月5日宣布，凡是在唐山市区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。

除了公积金政策，数据显示，上半年共有58个城市执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%的贷款政策。据不完全统计，苏州、郑州、济南、南京、温州等58城现已参照全国房贷利率下限执行。例如苏州，15家主流银行首套房贷利率普遍下调至4.25%，二套贷款已结清，参照首套房贷利率4.25%执行，二套贷款未结清，房贷利率普遍下调至5.05%附近。

尽管大部分的调控仍然聚焦贷款方面，也有一些调控开始向限购、限贷等方面延伸。其中，有54个城市放松了限贷要求。

今年3月1日，郑州宣布对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。5月，济南宣布，户籍家庭购买二套房，首付比例由60%调整至40%；无房户籍家庭，无论此前有无贷款记录，购买住房视为首套住房贷款；非户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

36个城市放松了限购要求。4月22日，杭州富阳区增设四个不同层次的F类人才，与富阳企业签订劳动合同并缴纳社保一个月以上，即可在富阳区购买一套房；5月17日，杭州进一步放松限购，在限购在限购范围内购买二手住房，落户未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求；非户籍家庭需在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。符合条件的三孩家庭，在限购范围内限购的住房套数增加1套。

与此同时，还有20城放松限售、31城减免房地产税费、50城实行购房补贴、43城调整土拍门槛，打出调控“组合拳”。

不过，目前真正涉及到放松限价的，仅有南通和天津两个城市。其中，天津宣布，自7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自10月1日起，全市停止限价商品住房销售。南通则规定，优质房企可在原有价格备案体系基础上，按照“优质优价”的原则进行价格备案，鼓励其开发更高品质住房。

行业信心仍有待恢复

尽管政策频频发布，从上半年市场表现来看，政策效果并未得到充分体现。

数据显示，上半年重点30城累计成交面积同比下降48%，其中一线城市累计成交面积同比下降35%，26个二三线城市累计成交同比下降50%。

信贷方面，今年上半年，居民房贷更是两度出现负增长。具体来看，今年2月，住户中长期贷款减少459亿元，历史首次出现负增长。4月，住户中长期贷款再次减少314亿元，住房贷款更是减少605亿元。5月，住户中长期贷款增加1047亿元，但较去年同期仍少增3379亿元，显示住房按揭贷款需求依旧较弱。

为何政策频频发布，市场成交数据却迟迟不见起色？

中指研究院一针见血地指出：“热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。”

上海中原地产市场分析师卢文曦补充称，政策效果不明显一方面是由于原先的调控政策比较严格，“比如从去年开始信贷一下子抽紧，市场还没有调整好，这口气要缓过来不容易”。

与此同时，外部大的经济环境不理想导致大众预期出现快速下滑，“信心不高，即使地方层面出台政策的频率再多再密，大家还是不敢买房子”。

同策研究院研究总监宋红卫也持有类似的观点。其表示，政策调控效果不明显的原因是房地产行业的三个信心目前都没有恢复。第一，金融机构的融资信心不足，面临市场下行趋势及房企不断暴雷，金融机构不敢放贷；第二，开发商的投资信心不足，目前房企融不到钱，房企核心战略都在加速销售回款以及偿还债务问题，70%的房企都在收缩投资战略；第三，购房者的信心不足，面临经济下行压力，收入预期不稳定以及房企陆续暴雷的情况，很多购房者不敢出手买房。既怕买房后房价下跌，同时也怕买到烂尾项目。

信心的恢复并不容易，克而瑞预测，房地产行业复苏进程依旧存在较大不确定性，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。

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