话题“500余人日本炒房数亿投资款或打水漂”日前登上互联网热搜。

在国内多家知名中介机构的介绍下，北京、上海等地500余名中国投资者购买日本丰臣商事株式会社（简称“丰臣公司”）的房地产项目，但随后发现当初承诺的投资收益无法兑现，产权无法过户，而丰臣公司称其自身陷入困境，资金链出现危机，中国投资者的数亿投资款或打水漂。近年来，中国人赴日购置房产成为一种投资方式，然而“踩雷”“掉坑”等事件时有发生，暴露出一系列法律问题。

购房者和丰臣公司签署的合同（图源：网络）

在丰臣公司的包装下，此次爆雷项目看起来十分“美好”。丰臣公司承诺：交房前即可向购房者支付一定收益；交房后可代为出租运营，购房者还可以获得相应的租金收益。值得注意的是，丰臣公司从一开始就在合同中设置一些陷阱，比如中日双语的实际翻译并不相符，存在误导倾向，出现争议也必须诉诸日本国内法院。此外，丰臣公司还利用中国投资者疫情期间不便赴日实地考察的漏洞，过度美化房产项目。

实际上，为了吸引中国买家，大阪某中国人成立的不动产公司去年在接受日本《产经新闻》采访时就大胆透露，“卖掉上海的一套公寓，就能在大阪买下一栋楼”。今年5月，日本《周刊现代》网站又发布题为“中国富裕层开始抢购京都不动产”的文章。这些文章都好像是一种无形的宣传，让部分中国投资者担心买晚了就是买赔了，形成一种“抢购”心理。

熟悉中日房地产交易的日本华侨不动产协会会长野村昌弘在接受《环球时报》采访时表示，对于中国投资者来说，最直接的购房动力莫过于日元贬值带来的投资附加值，再加上疫情下不方便赴日看房，所以很多人就选择网上看房等便利手段，导致后续容易踩雷。

北京盈科（上海）律师事务所资深律师彭涛常年负责中日投资相关法律服务，他告诉《环球时报》记者，海外房产中介大致可以分为“提供信息”和“深度参与”两类：“提供信息”是指为中国买家和国外开发商牵线搭桥，按比例收取一定费用。而提供房地产咨询的信息当中，是否包括境外房产，在我国法律上没有明文规定。

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“深度参与”是指更深层次参与到房地产交易当中，其中不乏“一瞬间转手”的情况。在彭涛经手的案件中，很多此类纠纷。有的国内中介与海外中介、开发商相勾连，先以低价买入房产，再加价卖给中国投资者，投资者虽然自己感觉“划算”，但实际上花大价钱买了与价值不符的房产。

彭涛认为，在交易过程中产生的最大问题在于外汇，因我国现行外汇管制，海外房产购房款难以通过正规路径出境。有部分海外中介会对此提供“帮助”，比如通过介绍“私下换汇”的渠道、甚至虚构交易等方式，这些无疑违反我国的外汇管理规定。由于这些本身就是非法渠道，在证明支付房款等方面举证会面临重重困难。哪怕投资者最后成为受害者，追查起来也可能接受相应的行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

彭涛对《环球时报》记者说，日本本身经历了房地产的泡沫破碎，人口减少趋势非常明显。除了东京、大阪等城市某些特定地段有上涨空间之外，大部分房产的价格不涨反跌。而且中介往往只向消费者宣传所谓的“高收益”，但并不会告知作为业主，还必须面临房地产税、管理费等各项费用支出，实际收益远不及预期。

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常年从事中日投资业务的日本VERYBEST律师事务所中国合伙人翁道逵接受《环球时报》采访时表示，如果500余人日本炒房爆雷报道属实，建议中国投资者找国内中介机构维权。一是因为海外维权比较难，二是据报道显示，本次中国投资者购房款是打给私人账户，较难证明投资者跟日本房产公司间存在买卖合同关系。

环球时报记者 邢晓婧 环球时报驻日本特约记者 蒋丰