在知乎论坛上，一个题为“如何看待郑州铺天盖地的烂尾楼?”的问题里，点赞最多的回答是用户“偏偏”分享的一对郑州年轻人的买房故事。

原本这是个爱情故事，恋爱八年的年轻人去年11月买了一套TOP4房企郑州项目的房子，月供6300元，占了他们收入的2/3。

这是他们能承受的最高警戒线，贷款30年，几乎超越了绝大部分人的爱情期限。

买房不到半月，女主人公薪水降到2000多；今年3月，郑州发布救市政策，降低了首套房贷利率，两个人一算，利息要多还36万。

唯一安慰的是，他们将拥有一套属于自己的房子，但很快他们得知，那个项目停工了。

那家房企不久前爆雷，在这场席卷房地产的风浪中，跟多家规模房企一起，遭遇了流动性危机。

这场危机如今蔓延到了像这对年轻人一样的普通群体。

“你会看到高位接盘房地产泡沫的人，眼睛里的光如何从充满希望到一点一点熄灭。”知乎用户“偏偏”说。

有抖音用户在小夫妻的视频后面留言：“祥子以为努力拉车就能拥有自己的一辆车。”

而更多困在烂尾楼里的骆驼祥子们，选择站了出来。

6月30日，江西景德镇恒大珑庭业主打响了停贷第一枪，业主通过公开信称多次维权无果，要求项目方须在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷。

之后，全国范围内的烂尾楼业主如星火之势燎原，停贷名单上的项目在7月12日的一天内，从十几个猛增到100个，涉及十多个省市，名单上大部分是恒大、融创、当代、奥园、佳兆业这种已爆雷的房企楼盘。

一位网友说，房地产最弱势的群体，终于开始反击。

有媒体发表评论，“谨防烂尾楼盘停供风险扩散。”

停贷的法律路径

开发商停工，无法按照购房合同约定的时间交楼，是这轮停贷风波的源头。

开发商违约在先，看起来似乎是购房者选择与银行违约的一个合理理由。

但现实情况并非如此。

据了解，购房者违约之后，银行会先催收，90天之后不还判为不良贷款，随后会启动诉讼程序，银行可以申请拍卖房产，业主征信会受到影响，成为失信人。

“从购房者与银行签订的《贷款合同》和《抵押合同》来看，只要购房者断供，那么就属于违约，因楼房烂尾主动断供，和因为实在没钱被迫断供，在法律层面上，对银行来说，没有多大区别。”广东东方金源律师事务所金焰律师对《凤凰WEEKLY地产》分析。

深圳一家商业银行的业务人员也持同样的观点：“不论什么原因，银行贷款不还就是会影响征信。大部分的征信信息自动对接自动推送给人行（中国人民银行）的，没法儿强行更改信用记录，除非人行做特殊处理。”

不过这位深圳商业银行员工介绍，在正式不良前，停贷的购房者们还是有一线生机。

“如果银行自己要内部处理，只能给他们做调整还款计划的授信审批，类似于展期或者风险化解的处理方式，这种可以不用人行同意。”她说，“但就我们行来说，这种操作一方面审批很严，且大额的，分行也没有权限。总之，要做延期，需要多方配合，强行断供，只能如实上报，做逾期贷款处理。”

疫情期间，多家银行曾发布政策称“确因疫情影响可以延迟”，但每个银行的尺度不同。此前曾有一些被迫断供的购房者曾向昆山中信银行申请展期，但遭到银行拒绝，督促必须按时归还房贷。

即便是如愿延期，购房者也要背负信誉上的后果。据了解，延期还款，就意味着这笔贷款质量下降，五级分类上会调降为“关注”，如果背上了有关注类的贷款，就会对以后的融资造成影响。除非是特殊时期国家针对一些小微企业和企业主的特殊政策，普通购房者大多数不在其列。

金焰律师认为，购房者的苗头不应该对准银行。“由于合同相对性的规定，购房者应该找开发商解决烂尾的问题，要求开发商履行合同，但不可能就楼房烂尾向银行主张权利。”

同时，从根源上，是开发商违规挪用监管账户的施工款造成烂尾，“业主还可以要求有关部门出台对开发商相应的处罚措施。”

因为监管账户的施工款被挪用，银行在其中也难辞其咎，金焰律师认为：“银行应该积极履行资金监管义务。”

所有的风险，很多烂尾楼购房者并非不知。但他们认为，银行在楼盘未达条件时就发放了按揭贷款，应该付出相应的责任。

购房者们拿出了依据，主要是2003年央行发布的《121号文》，内文明确表示“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。

但可惜，这个文件可能很难被当作法庭上的有力武器。

一家总部在深圳的商业银行工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》：“《121号文》是部门规范性文件，规则的效率等级是非常低的。”

如果银行无法为这些购房者办理贷款展期，最后这些停贷购房者的结局是什么？

金焰律师分析：“从诉讼角度来说，如果烂尾楼业主停供，会导致银行提起诉讼，追究业主的责任，而不是业主去起诉银行违约；烂尾楼业主可根据商品房预售合同向开发商提起诉讼。但是如果开发商已经资不抵债，或者没有财产可供执行，业主将会面临打赢官司，也解决不了问题的窘境。”

也就是说，无论如何，在整个烂尾事件中没有责任的购房者，承担了对于他们来讲非常严重的后果。

然而，他们依旧选择这么做。

“潘多拉的魔盒”

正如金焰律师所说，烂尾的根源在于监管资金的违规挪用。那么，行业风险是如何一步步转嫁到购房者身上的呢？

内地从香港引进的商品房预售制度，最初是为解决部分地产企业开发资金不足的问题，一定程度上承担了房企的融资功能。预售制带来的预售资金，令房地产一直被戏称是“空手套白狼”的行业。

正常来说，预售资金承担了项目建设的资金来源，当预售资金被抽走，项目停滞的风险就大大增加。

开发商之所以抽走资金，除了自身系统的流动性问题之外，还有一些是因为前些年行业内非常普遍的“前融”。

银行给的开发贷，是禁止用于购买土地的，因此一些激进的开发商会选择用项目抵押、寻找其他途径融资，用以支付或者置换土地出让金，这些途径包括信托、私募、基金子公司等。

一旦开发商无法到期给信托公司等还款，资金方就有权从项目上抽走资金。

一名深圳业内人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，近期深圳一个维权的豪宅盘，就因前期项目抵押给了信托公司，信托公司看见房地产负面新闻较多，要求开发商提前还款，业主知晓后担心预售款被抽走，于是东奔西走寻求监管帮助。

市场较好的时候，“银信模式”的前融曾是合规的，到了2019年7月才开始被监管禁止。先是监管对保险资金通过信托计划进入房地产领域划出了明确的界限，后又对主要信托公司进行“窗口指导”，要求前融不得再新增。

但有一种模式仍然可以绕过监管，即“明股实债”的形式，资金方被包装成项目股东，债券伪装成股权。

直到2021年8月，自然资源部举行了一次闭门会议。

流出的文件明确表示：“房企参与土拍和开发建设中，股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。”

至此，“明股实债”也被明令禁止。

目前市场上因为“明股实债”抽走资金导致烂尾的，多半是在2021年8月之前的建设项目。

“前融”的风险不言而喻，因为它让开发商在前期就加了杠杆，一旦市场下行，开发商资金紧张，就如同打开了潘多拉魔盒，风险层级转移，最终落到了普通人的身上。

监管资金的漏洞

事实上，对于预售资金管理是有一整套监管要求的。

很长一段时间，内地对预售资金的管理相对粗糙，全国没有统一的管理办法，地方拥有较强的自主性。仅有的共同的管理思路是：留存部分资金存入监管账户，开发商按照节点提取，有小部分城市可以直接提取。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，一般来说，楼盘的预售资金全程会被银行监管，客户按揭贷款应回到银行的监管账户。按照监管政策要求，提取也是必须由银行审核，而且优先只能用于项目本身的建设中。

原则上来讲，只要银行监管到位，开发商资金很难被挪用，当然就不会造成烂尾。

2020年8月，昆明巫家坝CBD的一个烂尾楼盘

但在存入和提取之间，有相当大的漏洞。

“监管账户只是网签之前往里冲个现金流再提出来。市场好的时候集中开盘，开发商是可以留资金在监管账户里。但是现在这个市场，谁还会有监管资金在账户里？毕竟交钱的pos机和账户，是开发商提供的，又不是政府提供的。”一家大型房地产企业的中层对《凤凰WEEKLY地产》透露。

他坦言，“预售监管账户提取也不难，就是开发商写个申请，总包盖章，大家签字就可以。各地提取政策根据现场进度要求不一样，基本大多数城市封顶就可以提取90%。”

上述深圳商业银行的员工也证实了这一点：“问题就是，银行没法严格监管到位，比如开发商拿个合同来说要付款了，付款是付出去了，但是对方转回给开发商自己用，银行也很难知道。”

她还补充：“监管资金挪用屡查屡犯，不只是房地产贷款，流贷也一样。银行权限就那么大，资金挪到其他银行账户，也不能让其他银行来配合资金用途检查。”

去年恒大爆雷后，地方对预售资金监管明显趋严，为了更好地保竣工、保交付，一些城市开始提高监管资金比例，严控提取流程。在那之后，多家开发商再向上级“诉苦”时，多次提到了预售资金监管问题，建议放松一些，保证资金流动。

上述大型房地产企业的中层透露：“其实诉苦都是假的，很多项目的监管账户里早就没钱了，为什么要提这个钱，无非是说给集团看，意思是烂尾了不是公司运营问题导致的，不是融资导致的，把锅丢给监管。”

“停贷潮”是否还会扩大？

购房者规模性断供，并非此轮调控才出现。

商品房在中国的历史短短几十年，这样的情况已经上演不止一次。

最开始是2008年，深圳在一线城市中第一个出现断供潮。当时深圳的新房均价同比2007年已跌去三成多，个别楼盘价格出现腰斩，许多二成或三成首付的购房者，手中攥着的房子变成了负资产，随即主动断臂。

第二次规模的断供现象出现在2014年，浙江杭州、福建宁德、广州等地出现弃房断供，当时几乎所有的业主都声称“无力还款”。

自己对比可以发现，2008年的断供和当下的断供更为相似，都发生在一轮楼市周期的低谷。

但不少业内人判断，如今的房价早已远超2008年，因此这波断供的影响可能会更大。

接下来购房者主动停贷的情况是否还会继续扩大？

中国城市经济研究院副院长宋丁表示：“估计下一步还会有更多的省市以及更多的楼盘加入到这种集体停贷的风潮中来。”

“业主们在集体停贷行动中的违约，这个的确是事实，不必否定，但我要强调的是，这次的事态不能停留在处置业主违约的惯性思维中，因为，形势已经发生重大变化。”

他说，如果解决这个问题不从纠正房企率先违约停工烂尾起步，不从银行可能的资金监管漏洞起步，不从地方政府急于批地长期依赖土地财政起步，不从解决中国房地产长期以来对金融安全造成的负面压力起步，就无法真正解决所谓业主们的集体停贷问题。“强行按照既有模式去处置，只会激化社会矛盾，为房地产埋下更多不良成长的伏笔。”

郑州的那对年轻夫妻说，他们因为房贷压力，平时在菜市场想买块肉都舍不得。但因为女主人公怀孕，必须补充营养，几天前，他们决定去商场吃顿好的。在镜头面前，准妈妈兴奋地说：“半年没来过商场了，今天是周末，人超级多。”

网上有评论质疑，为什么这些年轻人要用超过一半的收入去负担过百万的房贷？为什么要买新房不买二手房？为什么房企爆雷都那么久了，还不知道避开？是谁给他们的勇气？

但更多的人站到对面，指责这种“受害者有罪论”。

政策的瞬息万变和信息茧房没有压垮他们，他们想要的，只是和祥子类似，通过努力工作，同时把物欲压抑到极点，最终换来一套祖祖辈辈印在血液里的重要物品——一间可以栖息的屋子。