“龙湖地产”吴亚军:每月收租2个亿,分前夫200亿,给女儿530亿

更新时间:2022-07-15 10:20:20作者:佚名

“龙湖地产”吴亚军:每月收租2个亿,分前夫200亿,给女儿530亿

谈起国内的男性首富或者企业家,无论从人数还是经历,外界立刻能津津乐道许久。但对于女性首富,除了富豪榜上每年变更的名字,外界对此知之甚少。甚至有时候,很多人连名字都叫不上来。这其实也不怪大众。

2011年,成为国内女首富的吴亚军曾经说过,除非迫不得已,她几乎不接受任何媒体的采访。


吴亚军

也正因为吴亚军如此刻意的低调,当她带领龙湖地产,从重庆冲向全国的时候,外界一度对吴亚军的生平和经历一无所知。

从最初的发家,到后来成为女中豪杰,笼罩在吴亚军周围的,除了神秘还是神秘。


吴亚军

1964年,吴亚军出生于重庆的合川。

那是一个县城里常见的筒子楼大院。通常十几户人家共用一个厨房和厕所,左邻右舍都是普通人,生活也都是捉襟见肘。

吴亚军的父亲在供销社上班,母亲是一名裁缝。多年以后,当吴亚军成为女首富,外界纷纷来到合川,试图寻访她的成长足迹。


吴亚军

据吴亚军的高中班主任回忆,这是一个个性像男孩的女学生。高中时期,吴亚军的人生理想是当居里夫人。不过,她成绩最好的是文科,尤其作文经常被当成范文来朗读。这也为她后来去做记者,埋下了伏笔。

高考的时候,吴亚军没有扬长避短,而是反其道而行之。她觉得女生缺少逻辑思维,应该有所历练。所以,吴亚军最终选择了理工科,考上了西北工业大学。大学吴亚军学的是导航工程专业,据说她对鱼雷控制系统很有研究。彼时的大学生还是分配工作的。

毕业后,吴亚军进入重庆当地的前卫仪表厂当技术员。除此之外,她还在厂里的电大当老师。


吴亚军

有一次,厂里要和外商谈技术引进的事情,本来是要准备请专业的翻译的。这时候的吴亚军站出来,表示自己可以试试。就这样,她在外商面前展现出了自己独特的一面。

从那之后,厂里非常器重她,一度给她开出了高于别的技术员三倍的工资。但吴亚军志不在此,她在厂里仅仅工作了4年。随后在1988年,吴亚军改行去当了一名记者。

那时候,住建部的城建司,与重庆建委,合办了一份《中国市容报》。吴亚军文笔好,既是记者,又当编辑。外界都说,记者工作,是吴亚军人生的转折点。由于报纸的属性,让她能随时了解和掌握当时的房地产市场动态,从而为之后的下海经商,构建了必要的基础。

不过,吴亚军并没有马上出手。一直到六年后,她才借助报社这个平台,成立了佳辰经济文化发展有限公司。虽然公司名称中有文化二字,不过做的却是建材生意。


吴亚军

这一年,吴亚军30岁。公司成立的第二年,注册资本就增长了五倍。从一开始的本金200万,猛增至1000万。

时下的年轻人听了,或许会好奇吴亚军的启动资金是从哪里来的。其实,当时的人们就已经好奇了。只是,好奇归好奇,她的启动资金究竟是从哪里来的?外界并不知道。

当时外界只知道,公司成立之初,吴亚军有入股,同样也有报社的股份。为了稀释报社掌控的股权,吴亚军和丈夫蔡奎,第二年就拿出了资金750万。相比于其他国内的企业家,最初的创业历程有迹可循。吴亚军和丈夫,何以在创业的第二年,就能拿出将近千万的真金白银,这一点自始至终都是谜团。


资料图

实际上,除了吴亚军的创业显得很突然外,她的丈夫蔡奎,早年的经历也是模糊一片。

当年吴亚军在西北工业大学,而蔡奎则就读于南京航空航天大学。毕业后,蔡奎在和妻子一起创业之前的那段经历不为人知。

不过,也有知情人表示,蔡奎在大学毕业后,曾在深圳拼装和倒卖电脑,这段打拼经历让他赚了不少钱。所以也有人猜测,夫妻俩随后出资的那750万,应该是蔡奎在深圳创业时挣下的。

无论如何,随着吴亚军和丈夫的增资,报社此前的股权被一点点稀释。再之后,随着吴亚军涉足房地产业,报社后来便彻底退出公司了。


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除了增资之外,吴亚军和中建科产业有限公司,合资创办了中建科置业有限公司。与吴亚军合资的这家公司是国有企业,隶属于当时的建设部和国家科委。合资公司成立不久,便改名为重庆龙湖地产发展有限公司。

1997年4月,吴亚军筹划了第一个住宅项目,即重庆龙湖花园南苑。这个建筑面积超过20万平方米的住宅项目,让吴亚军赚取了真正意义上的第一桶金。自此之后,她在房地产领域一点点站稳了。更加值得一提的是,龙湖地产蒸蒸日上,与之合资的中建科却步步退让,不断出让股份。


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到2003年10月,中建科所有剩余的股份,都转给了吴亚军。至此,39岁的吴亚军,成为龙湖地产的唯一当家人。外界有些错愕,中建科来头不小,为何却频频出让股权。究竟吴亚军在整个过程中采取了什么办法,这又是一个谜团。彻底掌控公司两年后,龙湖地产开始向全国进军。

2009年11月,公司在香港正式挂牌上市。此时的吴亚军才45岁,就做到了很多男人都做不到的事。业内广为流传着吴亚军的两个段子。

一个是关于她当初为何会涉足房地产。据说那还是在九十年代初,吴亚军第一次买房。八十多平方米的房子选好了,但后来却遭遇了延迟交房的窘境,最后曾一度延长了一年左右的时间。好不容易拿到了房子,吴亚军又发现,房子居然不通天然气。除此之外,房子的电梯也经常出故障。


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正是这次糟糕的买房经历,让吴亚军产生了自己盖房的念头。

而另一个关于吴亚军的段子,则是和企业的发展有关。某一年,万科高层林少洲一众人,去参观龙湖地产的样板房。当时,大家都脱下皮鞋,换上了拖鞋进了屋子。出来的时候,林少洲发现,所有的鞋子,都是鞋头朝外摆放好了。就是这次经历,让林少洲慨叹,龙湖这家企业很可怕。

相比于这些传闻,外界始终好奇的,还是当年与吴亚军一起合资的大股东,为何会退出的事。

还在1999年7月,当时的中建科,以每股一块钱的价格,将11.25%的龙湖地产股份,转给了吴亚军和丈夫一起经营的佳辰公司。这一次的股权转让,一跃让佳辰公司以控股50%,成为龙湖地产的大股东。


吴亚军

再之后,中建科仅剩的5%股份,在2003年10月,又转给了吴亚军个人。此后一直到龙湖地产上市前夕,曾经的出资者中建科,几乎成了一个空壳子。

2008年,其年营业额不足600万,亏损达到了160万。如此重大的股权转让事项,在2009年龙湖地产将要上市时,其招股书中只字不提。

此外,这段公司的发展历史,只在2005年,吴亚军和丈夫的佳辰公司,改名为龙湖企业拓展有限公司时,才对过往公司的历史,提到了寥寥数笔。

在龙湖地产的发展中,除了1997年拿到第一个住宅项目外,两年后,公司又拿到了第一个商业地产项目。从公司创立,到成为重庆市的标杆企业,龙湖地产只用了短短五年时间。2009年公司上市之际,龙湖地产光是“北城天街”这一个商业项目,一年的租金收入就达到了2亿。


北城天街

除了发展速度让外界叹为观止外,圈内的人都知道,吴亚军的龙湖公司,每次拿地的成本都很低。

以2009年为例,其平均买地的成本,每平米只有1869元。当年龙湖地产进军杭州,35.7亿元就拿下了四块地皮。而彼时绿城集团和滨江集团在杭州的拿地成本,分别是90亿元和67亿元。

按照吴亚军的说法,她原先规划的公司上市期限是2011年。不过,最终的结果是提前到了2009年11月。吴亚军后来表示,她没有想到会这么早上市。而更早在2006年,据她所说,就有人来“忽悠”她上市了。


吴亚军

在吴亚军看来,上市就失去了自我发展的自由。而且在公司创立之初,她也曾有过小富即安的想法。但是吴亚军的实际行动,又和某些想法并不一致。给她留下深刻印象的人,是日本地产界的大佬森信托。八十多岁了,还在拼命工作。而吴亚军事实上也是如此。

公司发展早期的那些年里,她每年的单程乘机数就超过了200次,可以说一大半的时间,都在外地跑来跑去。据说公司上市后,吴亚军从不关心公司的股价。然而大部分的时间,她的就餐,都是和投资人一起吃的。对比之下,丈夫蔡奎明显和吴亚军不一样。


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公司上市后,蔡奎就辞去了所有的职务,直接去当一个安闲自在的富翁了。

在没有离婚之前,吴亚军和蔡奎有着共同的私人公司。而两个人之所以最终走到离婚的地步,还是因为在事业上存在着本质分歧。

吴亚军是一个拼命的人,而蔡奎的想法则不同。此外,在发展理念上,拥抱上市的吴亚军,不希望公司家族化。但蔡奎的想法与之截然相反。

此前,吴亚军资助蔡奎的妹妹去大学读书,并希望她毕业后不在公司工作。对于这件事,蔡奎一直耿耿于怀。

最终,在2012年,吴亚军和蔡奎正式离婚。对外的说法是,当时两个人分手很平静。吴亚军将公司26%的股份给了蔡奎,


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在当时,这些股份价值200亿港币。此后,蔡奎两次套现,一次是17亿元,一次是33亿元。拿着这些钱,蔡奎在香港购买了价值13亿元的豪宅。蔡奎后来和一名空姐结婚,成为了一名投资人。

即便两次套现,蔡奎在龙湖地产,仍然有22%的股份。这些股份的价值,此前很早就超过400亿元了。

对比之下,前妻吴亚军仍旧在公司“操劳”。截止到2020年,吴亚军家族的资产,已经达到了1020亿,排在全球百强企业家第79位。


吴亚军

与过去比较起来,她身上的神秘感就更强烈了。曾有记者多次到重庆采访,每次坐出租车经过北城天街,司机冲着高楼林立的大厦都会说一句:这女老板背景很深。

而重庆当地的一些商人,也曾向记者提及:她就是个代言人罢了。个个说的煞有介事,但谁都拿不出什么实证。而对于外界长期的揣测,吴亚军自然也非常烦恼。她曾经委托公司的高管,以接受采访的方式,对所谓的大背景进行过否认。即便如此,怀疑的人仍旧怀疑。


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如今,已经58岁的吴亚军,还在2018年的时候,就将名下43.98%的股份,转让给了女儿蔡馨仪。此后,这些股份由其设立的信托机构来代为管理。

而根据龙湖集团2019年的市值计算,蔡馨仪持有的股份价值,超过了530亿元。

据说,蔡馨仪是一位90后。而关于女儿的情况,一切又如吴亚军当年创世时的那般神秘。从神秘起家,到神秘女儿逐步接棒,吴亚军半生创业打拼,其身影在钢筋水泥丛林里,若隐若现到老。


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文|二十二

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