2022上半年，深圳豪宅成交仍一马当先跑出独立行情。

深圳中原地产研究中心的半年度报告里提及，上半年低迷市场中表现相对亮眼的是豪宅市场。新房市场核心区域豪宅表现都非常不错，去化好于热点区域刚需盘。二手市场中豪宅也占据主要力量，成交占比大幅度的上升。

深圳豪宅行情这么好，那么10年没卖完、法拍房打五折，甚至连中介都嫌弃的深圳豪宅，你见过吗？

今年六月底，再次拍卖的天麓三区莱茵庄园46栋A501房产，因无人出价，第6次流拍。

六次流拍，起拍价一再降低

2.52万元/㎡！低于市价5折仍流拍

据阿里法拍，该套法拍房产面积为223平方米，第一次拍卖是在2018年9月，因原业主无力还贷，被强制拍卖，彼时评估价为1176万元，起拍价为823万元，折合单价为3.69万元/㎡。而本次起拍价为558万元，折合单价为2.52万元/㎡。

823万元降到558万元，降幅达265万元。另外，对比天麓三区5.5万元/㎡的二手房指导价，其起拍单价相比参考价打了五折。

为何打五折出售？记者注意到，据《商业银行法》第四十二条规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起二年内予以处分。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出，如果商业银行没有及时处理这些因行使抵押权而取得的不动产，会影响监管部门对银行的考核与评价。浦发深圳银行亏本出售的天麓A501与这个有关系，同时也与目前长期持有该物业跌价较多、物业费等维护成本较高而得不偿失有关。

而这并不是天麓遭遇的第一次法拍，在过去的几年里，华侨城天麓的法拍信息只增不减。在阿里法拍搜索“天麓”的关键词，出现在广东深圳地区的拍卖标的共有80个，而排在首页拍卖的8套房源中仅两套有出价，其余6套均流拍。

其余6套均流拍

15年前单价已10万+/㎡

或许在深圳购房者的眼中，豪宅的价格都是动辄10万+/㎡甚至突破20万/㎡单价的存在。超出刚需的价格承受范围，满足富豪的居住尺度，拥有无可匹敌的景观资源，或者坐拥城市核心稀缺地段，达到这些，才算是豪宅。

那么如今法拍单价低至2万/㎡的华侨城天麓，缘何被称为“豪宅”呢？

据公开资料显示，东部华侨城位于大梅沙，占地面积近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，首个 “国家生态旅游示范区”，由酒店、文旅、地产几大板块组成。而华侨城天麓背山面海，独享海景，超高绿化率。在2009年-2011年项目连续三年入选中国10大豪宅，还揽获了多项国际大奖。

荣誉加身，华侨城天麓的房价也曾拥有过辉煌时刻。2007年12月天麓一区开盘，彼时均价已高达12万元/㎡。一张来自2010年的豪宅别墅供应表中显示，2010年上半年，东部华侨城天麓八区主打300多平方米独栋别墅，均价13万元/㎡。作为对比的是，当时宝能太古城均价才3.8万元/㎡，只是天麓的“零头”。

2010年上半年深圳部分豪宅别墅供应表

实际上，早在2008年天麓二区开盘时，其单价便达到了7万-9万/㎡，每套总价达到2000万-3000万元。2008年年底，一、二、七区入伙，独栋单价为6万-10万元/㎡，双拼单价为4万-7万元/㎡；2009年底八区开盘成交价高达12.9万元/㎡，当时创下深圳有史以来最高的价格纪录，前后共成交52套。

那个时候，现在深圳湾、香蜜湖的一众豪宅单价才3万-5万元左右。能买到天麓的业主非富即贵。

造化弄人的是，如今宝能太古城最高成交单价已经突破20万/㎡，坊间还曾传言有业主挂牌单价到30万+/㎡，再看天麓，法拍单价只剩2.52万/㎡仍遭流拍。

从深圳单价最贵的豪宅项目到如今法拍流拍六次“打骨折”无人问津，甚至在部分媒体的文中称之为“深圳房地产教科书式失败案例”，深圳东部华侨城天麓到底经历过什么？

外观仍然“豪”，内部杂草已过半人高

近日，南都湾财社记者实地探访深圳东部华侨城天麓。“这里生活确实不太便利”、“没有超市菜市场，只能开车出去”、“生活配套不太充足”、“您真的确定要买吗”当记者以购房者身份向盐田中介咨询东部华侨城天麓项目时，该中介在言谈中表现出了对该项目的不看好。

在进一步的探访中记者了解到，上月拍卖的天麓三区于2011年9月入市，但至今仍有部分新房在售，这即是说，项目开盘10余年仍没卖完。

对此，柏文喜指出，别墅总价较高、距离市区较远，且可按揭贷款比例较低，因此相对而言资产流动性较差。尤其是在目前楼市低迷且前景不明的情况下，即使东部华侨城天麓降价出售仍无人购买。

据柏文喜介绍，购买者除了会看中豪宅的品质、结构与配套环境、社区氛围等居住属性之外，还会看中豪宅的金融属性与社交属性。

“这里的房子更适合盐田当地人，或者是有钱人度假时居住，还有那些家里有专职保姆购物和专职司机接送的家庭居住，因为它在半山腰上，配套和交通都不太完善。”在与盐田中介沟通中，对方向记者表示如果需要通勤的话并不适合购买。

尽管盐田目前已通地铁，但按百度地图显示，从东部华侨城天麓驾车至8号线首发站盐田路地铁站仍需15分钟，路程为6.9公里。

而记者在实地探访过程中发现，尽管从远处看华侨城天麓外观仍是豪宅模样，但近看却略显尴尬。墙体年久有发霉迹象，铁栏杆也生锈了。有居住的痕迹但并未在小区内看到居民。

华侨城天麓现状

部分联排别墅还是毛坯，里面也并未装修，外部花园也杂草丛生无人打理。

部分联排别墅杂草丛生

采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳