大部分买豪宅的人，都是“拿着桃，找苹果”。这些人共同的特点是，为了置换而买房。“3000万追5000万，5000万赶上亿，普通平层换江景，江景房换别墅……都是为了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。谈起价格来，心态稳定、态度强势”。

文 | 高越

编辑 | 周维

运营 | 月弥

5060万的单子

点击网站的刷新按钮，一个新房源跳了出来，老马眼睛一亮——苦寻了4个月的“目标”，终于出现了。

6月份，上海解封后，负责豪宅交易的中介老马，复工后每天上班的第一件事，就是为“头号客户”周聪寻找新房源。前后看过40多套房子后，周聪的需求，他早就烂熟于心：5000万元左右、大约200平米、位于市中心、两个朝南房间、不要顶楼和一二三层……每一项要求，这个“目标”都完美适配。

它在嘉天汇小区，位于静安区的黄金地段，向西394米是地铁14号线武定路站，向东南838米是静安寺。以3千米为直径画个圆，周围有多个幼儿园、中小学、大型商超、公园和医院，是个交通、休闲、教育、医疗和购物全部齐备的“五边形战士”。

老马感觉这回能成，立马着急地约周聪看房。

周聪一进屋，最先看到的是洒进来的阳光，照在米白色系的家具上，显得房内很温暖。这符合他的最大要求——房子是给父母养老买的，必须南北通透，否则梅雨季一到，屋里潮湿，对关节不好。

一边转，一边看，周聪越看越满意，4楼不高不低，200平米大小合适，小区环境也好。他想当场定下来，只是5060万元的总价，有些小贵。他拉着老马嘱咐：“能不能跟房主商量，再降个200万？”

讲价很常见，“这毕竟不是超市买菜”，但房主性子直、嫌麻烦，面对老马的传话，态度很坚决——“不谈价，能接受就成交，不接受就换人，不要浪费时间拉扯。”

房主这边没戏，眼看着只差最后一临门一脚，老马转头来说服周聪，告诉他，嘉天汇一房难求，之前一直是出来一套、卖一套，时间不会超过两周。还向他透露，前一周已经有不下十个人来看房，“晚一步，可能就会错过”。

听到这话，周聪下定决心，迅速出手，全款成交。只花了20天，就结束了全部的交易流程。

此前，周聪住在长宁区一个很有品质的小区，但父母图清净，住在佘山，平时，一个小时的车程不觉得远，疫情来后，才发现处处不方便。“人过不去，送点东西比登天还难。”周聪着急把父母接来市里，凡事有个照应，“谁知道什么时候又被封闭了”。

6月以来，像周聪这样的买家，开始大量涌现。中国房产信息集团的数据统计，仅在解封后10天内，上海总价3000万元以上的一二手豪宅已成交33套，也就是说，平均每天都有3.7套豪宅正在易主。老马估计，整个豪宅市场的单价，也上涨了5%-10%左右。

▲ 6月1日-9日上海3000万以上二手房成交情况。图 / CRIC数据

最受瞩目的，当属永嘉路569号的一套老洋房。去年，569号对面，一套老洋房以4亿元的价格成交。今年，轮到了569号自己，这栋砖木结构、法式风格、占地面积833平方米的三层小楼，被叫到了2.5亿元的高价，刷新了今年豪宅成交单价记录——这距离它的上一次交易刚过去5年。

一栋栋豪宅，正在无声迎接着一波又一波来客。滨江是群雄荟萃之地，汤臣一品、中粮海景壹号、绿城黄浦湾、华润外滩九里一栋栋“江景房”排排矗立，陆家嘴“三件套”尽收眼底。隔江而望，新天地片区是另一个中心，黄浦湾1号38万元的单价，至今仍在江湖流传。低调的古北是传统的富人区，形容词要用“钻石““宝石”和“翡翠”，价格要以亿元为单位。依山傍水的佘山从远处遥相呼应，中凯曼茶园成功跻身五千万俱乐部，在豪宅群中占据一席之地。

从上海的上空俯视，火热的豪宅扫货记，正在几大区域轮番上演。徐汇的尚海湾连开5千万、7千万豪宅；黄浦区的融创外滩、黄浦湾不甘示弱，8000万豪宅二手房一周内出售；静安区不甘落后，中兴路一号、珠江安康苑交替成交，3000万豪宅接连易主。

▲ 上海永嘉路569号的花园洋房，以2.5亿的价格售出。图 / 视觉中国

“抢”豪宅的人

胡青和大军夫妇，也是购房团的一员。6月25日，他们终于迎来了选房日。

他们是40多号，按理说要11点左右才排到。但两人很兴奋，早上7点就醒了，再也睡不着。为了吉利，两人都穿了一身红色衣服，胡青穿了红色条纹套装，大军穿了一件红色T恤，背后印着两面旗帜，寓意“旗开得胜”。夫妻俩提前1小时重启了手机和路由器，并对助威的“亲友团”说，“一律关掉手机”，防止抢占信号。

进入倒计时15秒，胡青紧张地靠在大军手臂上，却在下一秒被推开，“不要影响我发挥”。大军是选房的执行者，他两手举高手机，胳膊保持架起姿势，微微张开手指活动放松，随时做好点击准备。

界面跳出的那一刻，一切出乎意料地顺利，大军抓紧时间核对价格、确认，像之前演练过的3次一样，一切顺利地完成了。

胡青有几秒的恍惚，经亲友提醒，才想起来跟老公跳起来欢呼。她的心情有些复杂，开心中，夹杂着不敢相信，脑子里跳出的第一个念头是：“原来在上海花掉2000万，只需要1分钟。”

回顾买房经历，胡青觉得“太不容易了”。沪漂14年，生了女儿，两个外地人终于攒够了购房资金和积分。花了大半年，摇了2次号，又等待了3个月，才成功选中一套二手房。这一刻，她才有“终于扎下根了”的实感。

像他们这样的“沪漂”买房人还有很多。归功于落户政策，2022年，“新上海人”增加了73128人，是2020年的2倍多。在筑巢时，品质更高、更有价值的豪宅，是很多人的首选。

有些人买房时步步谨慎、处处小心，也有人眼都不眨一下，就一掷千金。1998年出生的阿苏刚从美国回国，学的是动画设计，落户上海后，第一件事就是买房。她的需求和很多留学生很像：不看重朝向、只在乎风景；必须精装修，最好全部五星级标准配齐，连毛巾、杯子都有，能直接拎包入住。

看房那天，阿苏是一个人去的。站在落地窗前，看着无遮挡的黄浦江景，她很笃定：“这就是我想要的房子。”

每日人物试图在阿苏身上找到几分抉择与犹豫，但并没有。似乎在她眼里，全款买下4000万元的房子，跟挑一件衣服一样轻松。从进屋，到签字，阿苏只花了不到2小时。她没有给父母拍照或打视频，全程自己拍板、签字，父母只需要“掏钱包”就行了。

“喜欢就不要犹豫，直接拿下。”阿苏说。

像阿苏这样的留学生，是豪宅购买力中的一个新代表，中介们也喜欢和他们打交道，因为“好说话、付钱爽快，喜好也好把握”。他们最喜欢的就是网红地段，尤其是“新天地板块”，甚至因此有了个调侃，“世界的上海，宇宙的新天地”。

▲ 上海黄浦区新天地太平湖畔的顶奢楼盘：翠湖天地。图 / 视觉中国

但也有不少人，并不喜欢网红地段，而是追求起私密和清净。有一天，中介邹珺收到新消息，是个老客户要他帮忙找房。两年前，她刚刚由邹珺经手买下了一套江景房，花了5千多万元。换房频率太快，让邹珺有些诧异，他问那个客户，为什么这么快又要换房？

“因为江景已经看腻了啊。”对方回答。

这位客户曾经拿着父母给的本金创业，进军医美领域，花了2年时间，赚了第一桶金。这一次，她的要求是佘山地段，独栋别墅。看房过程中，客户最多的评价是“小了点”“不够大”，她想让父母、保姆和司机都能住下，还要有足够的空间开party、办聚会，容纳客人们留宿。

最终，只有一栋800平米的别墅，才让她勉强满意。选中它，因为她觉得风水好，位于山脚下，有河水流过，与月湖相连，山水环抱，可以聚财。

与新上海人相比，这些高净值人群，才是豪宅市场最核心的客群。胡润《2021中国高净值人群家族安全报告》显示，2021年，上海千万人民币净资产家庭数量达到25.5万，仅次于北京，超过香港，是深圳的3倍多。

至于职业，中介们看得最清楚不过。“2012年之前，做实业的较多，比如基建、矿业和有色金属等。2015年之后，大多是互联网人士、新能源从业者和网红。”邹珺说。

▲ 上海佘山高尔夫别墅区。图 / 视觉中国

“钱放着贬值，不如买套房子”

豪宅，一个萝卜一个坑，新房并不多，想要二手房，只能等人出手。

前段时间，老马成了公司的“守夜人”。有一位海外业主，想要处理掉自己的上海房产。房子已经找好了买家，但后续沟通却费了很大功夫。业主人在国外，工作很忙，每天只有下午才能抽出10分钟，对应国内时间，已经是凌晨。

老马每晚冲一杯浓茶、外放着手机刷剧，只为提神、不错过业主的微信消息。有几次，业主提前发来消息问：“老马，你在么？”结果老马不知不觉睡着了，没能回消息，沟通只能往后推。但定了闹钟也没用，因为客户的消息往往是不定时的，早一些是凌晨3点，晚一点是5点，唯一的方法就是熬着，“我通宵等着，随时来消息，随时回”。

敲细节用了1周，沟通怎么用美元支付用了3周，前后熬了1个月，才终于搞定。成交那天的凌晨，老马很高兴，但也很累。他没有庆祝的力气，只想好好睡上一觉。

与此同时，也有出售豪宅离开上海的人。6月份，豪宅市场有了条引人瞩目的消息，中介们打出“蔡少芬刚刚搬出去，可以直接入住”的宣传语，为一个豪宅打广告。它位于新天地，四室三厅四卫，家具家电齐全，每间房都有落地窗和全地暖。

有意思的是，这距离蔡少芬一家风风火火地来到上海，仅仅刚过去一年。“太好了，不可能再好”的上海生活，最终还是以出售豪宅离开而结束。

有人在抛售，还有更多人在抢购，豪宅市场被炒得一片火热。很多人好奇，解封之后，上海豪宅为何成交如此火爆？

中原地产首席分析师卢文曦曾在采访中分析称，一个原因是业主心态变了，4、5月份疫情反复，部分群体对住房品质的要求会有提升。房子小的想换大房子，平层的想换别墅，“积压下的购买力就释放了”。

老马说，大部分买豪宅的人，都是“拿着桃，找苹果”。就像他接待的嘉天汇业主一样，有好几套房子，嘉天汇是其中最小的一套，平常一周只住一两天，很早开始就嫌弃它面积小、房龄老。此次出手，是准备添些钱，换套更大、更好的房子。

这些人的共同特点是，为了置换而买房。“3000万追5000万，5000万赶上亿，普通平层换江景，江景房换别墅……都是为了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。谈起价格来，心态稳定、态度强势。”

▲ 图 / 《我的前半生》截图

另一个原因是赶上了特殊的时间节点，“由于疫情，市场之前的停滞时间较长，现在短时间内数据就会出现快速增长”。卢文曦表示。

邹珺则认为，疫情之后，投资的风险大了，但渠道却在减少，无论是开公司、还是设生产线，都有赔钱的可能。“钱放着也会贬值，不如买套房子，既能享受，又能保值，是最好的办法了。”

事实上，豪宅的火热并非只出现在上海，而是全国同步、遥相呼应。

早些时候，北京海淀区的“学府公馆”迎来选房日，吸引了2638个争抢者，几乎是每4人抢一套房子，在1900多号时就宣布售罄。所有房源，不到10小时，全部抢购一空，成交额近120亿元。

如果将总价1000万元作为豪宅的“入门门槛”，2022年上半年，北京已经成交了3770套豪宅，比去年同期增加了33%。

深圳同样如此。名噪一时的日光盘海德园，新推出的239套千万级别住宅，6个小时就被全部选完，约1分半钟卖掉一套。

杭州西湖旁的湖景房“西子公寓”，因下楼步行就能到西湖景区，一直是黄金豪宅，多年未流出二手房源。今年6月，一套房附带两个车位，经过30轮出价，拍出了3095.8万元的高价。

这是一个有些魔幻的现实。在很多人担心房租上涨的时候，有些人正在排队下场，疯狂扫货豪宅。

▲ 杭州西湖湖滨。图 / 视觉中国

背后的一百个中介

豪宅链条飞速运转，烧得滚烫，豪宅中介，也跟着赚得钵满盆满。

老马最近跟同事聊天，话题总是围绕着“你卖了多少”。这并不需要保密，销售行业，就是要互相刺激。老马的业绩算是不上不下，一个月开了一单，但他很满足，以往一年下来，能有个两三单就算很不错了。他听人说起，去年的销冠，也只是5单。

开单之后，最直接的好处就是高佣金。老马所在的公司表现亮眼，一个月成交了15套，破了开业至今的新纪录，公司光是佣金就拿到了2000万元以上。

业绩好的时候，邹珺每月能赚六位数，可有些业绩不好的同事，有时只能拿三四千元的底薪。

“一套豪宅成交的背后，是100个中介在忙活和争抢。”老马说，这是一场激烈的争夺。

“为什么别人带看卖不出去，偏偏是你可以？”这里头学问有很多。

摸爬滚打了十多年，成熟的中介们渐渐能摸出一些门道，比如“看人下菜碟”就很重要。事业成功的客户，往往更在意价值，“越稀缺、越独一无二越好”。房子的各种细节和特质，被老马刻在了脑中，随时提取，“59层、有全无遮挡的江景”“旁边紧邻人文故居、有优秀历史保护建筑”……甚至到了后来，老马能清楚地解释出，价格相差1000万元的房子，看到的江景究竟有什么不同。

年轻的客户，往往更喜欢追潮流。有时候，邹珺带看房前，会准备一些“秘密武器”——电视剧的剧照。一次，他带客户看景瑞尚滨江，这是《三十而已》《我的莫格利男孩》《温暖的弦》的取景地。

▲ 图 / 《三十而已》截图

邹珺更像个导游，走到一个“展品”前，就说上一段讲解词：这是顾佳同款豪宅，挑空9.8米的大堂悬挂着意大利的Barovier&Toso灯具；走廊里摆的是吴爱政的《百年上海滩》和剧中王太太立在家里的梵高《睡莲》；屋里有专门的雪茄室、私宴厅，以及一览无余的大落地窗。邹珺手中拿着照片，每到一处，一边指，一边向客户强调：“你看，是不是一模一样？”

这招似乎有几分好用。这些电视剧拍摄时，小区内还有一手现房，但现在，早已经被抢空了。

对房子细节如数家珍还不够，中介们还需要嘴严、心细，懂得建立长期关系。老马接触过不少有商业版图的老板，最重要的就是不能打听，有时还要签保密协议。如果遇到明星买房，一般全权由经纪人联系。看房当天，到场的明星也大都墨镜、口罩全副武装，不见真面目。

老马很少给客户打电话，大多使用短信和微信交流。这是一种为客户着想的细节，他们都很繁忙、也注重隐私，“天天接电话，很容易觉得不耐烦”。

长期联系，是为了“只要客户想买卖房子，第一个就想到我”。这意味着要随叫随到，处理一切琐碎的工作和问题。房子要出租，他要帮忙打理，约保洁打扫，找摄影师拍照片；房产有问题，他要联系法律顾问细心解答；甚至草坪修剪、柜子损坏、下水不通……“只要接到客户的一个电话，就要马上行动、立即处理。”

现在，老马还在忙着，公司要求每天打150个电话联络客户，看房至少一组。这两天，他正在帮业主卖一套汤臣一品的房子，432平米，4房2厅4卫。房子对面，便是外滩。四季更迭，晨昏交替，黄浦江的美景，站在这里的阳台上，一览无遗。

新房源的照片拍好后，老马发了个朋友圈，配图文案：“拥有它，就拥有了四季。”

（应受访者要求，文中老马、胡青、大军、阿苏、邹珺为化名）

▲ 图 / 《安家》截图

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