作者：二鸣

最近这段时间，一线城市迎来了集中卖地潮。

深圳、广州，刚刚结束了今年第二轮集中供地，马上，北京今年第三批集中供地也要来了。

从已经完成二批次供地的深圳和广州来看，结果有些差强人意。

深圳总共16宗土地，成交14宗，流拍2宗。

广州14宗地块，共有3宗流拍，虽然平均溢价率超过了首轮土拍，但是流拍地块却增多了。

细数深圳流拍的2宗地块，其中一宗位于坪山，深圳的远郊地带，周边配套比较缺乏，流拍并不意外，而宝安地块的流拍，就让人有点想不明白了。

地块位置距离宝中不到2公里，享宝中配套，地铁、学校、商业一应齐全。

唯一能想到流拍的点，可能就是这个地块配建太多了。

除了住宅用地外，地块还需要配建办公、商业、社区老年人日间照料中心、社区健康服务中心、幼儿园、社区体育活动场地。

配建过多，成本上升，房企都放弃了，你何曾见过房企在深圳拍地这么斤斤计较，只能说现在市场太差了，深圳的土地都不香了。

北京这边情况也并不乐观。

原计划7月底进行的第三轮土拍，目前已经推迟到了8月中下旬，据说也是目前房企拿地意愿不强。

这些开发商都怎么了？一线城市的土地都不愿意拿了吗？

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销售大幅下滑，房企一线城市土地都不敢拿了

易居最近发布了一份Top30房企月报，从7月份的拿地情况来看，环比增长的只有保利、越秀、招商、华发、华润、金茂；而其他房企7月拿地均呈现下降态势。

问题是当前房企的融资，已经开始缓慢增长。

易居的数据显示：7月TOP30房企合计融资规模313.8亿人民币，同比增加22.7%，环比增加26.3%，融资规模同环比均有一定提升。

融资既然在缓慢增长，那房企一直不敢拍地，一定是销售环节出了问题。

以北京为例，7月北京新房网签4672套，环比下降2.8%，环比还好，如果同比的话差距就大了。大家可以仔细看下图，2021年7月北京新房成交7650套，今年7月同比去年少卖了3000套房子。

从Top30房企1--7月累计销售额来看，只有越秀地产销售额同比正增长，其余29家房企销售额同比去年下降了三成多。

新房卖不出，房企暂时也不敢拿地了。

但是财政等不了呀，为了鼓励房企拿地，刺激新房销售，一直稳坐泰山的一线城市，也迎来了一波政策松动潮。

广州购房社保要求出现松动，非广州市户籍人士的纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房。

此外，已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的，可购房。

紧接着上海，也乘着疫情之后恢复经济的理由，悄然把“三价就低”政策放松，直接把上海的豪宅给二次引爆，连带着改善盘也一并点燃了。

而这次，就连对楼市调控最克制的北京都坐不住了，8月4日晚间发布消息在三个项目试点“认房不认贷”。

02

北京的政策有多大的水分

消息一出，很多不负责任的自媒体小编一顿吹嘘政策“信号非凡、意义重大”，甚至一些人直接说北京取消了“认房又认贷”。

但实际上，北京的政策效力真没有他们谣传的那么大。

原文是北京住建委8月4日在公众号上发布的《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》。

什么叫全龄友好项目呢？

其最大的特点就是：对符合条件的购买人群，给予一定政策支持，也就是降低购房门槛。

注意，这次全龄友好项目只有三个项目试点，分别是：昌平的北清橡树湾、顺义区的薛大人庄（懋源项目）、顺义区福环（中海项目）。

符合条件的购买人群是指：中心城区（东城区，西城区）老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目时，将户口迁至试点项目所在地的，给予系列支持政策。

如何降低购房门槛的：

老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；

购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；

其子女可作为共同借款人申请贷款。

总结一下，这次政策有三个利好点：1，取消认房又认贷；2提高了普宅线，140平米以下都按普通住宅政策走；3，接力贷。

这三个利好点单拎出来一个对北京楼市都是核弹级别的影响，但是前提条件是只有特定三个项目试点该政策；特定人群也是东城西城区60岁以上老年家庭，并且要把东西城的户口迁到顺义昌平。

单说让东城西城区老人把户口迁出，就不太现实。再说，仅有这三个项目试点新政，波及面太小了，成不了气候。

所以这个政策对北京楼市的影响微乎其微，此时祭出无非就是给即将到来的三批次土拍增加关注点，同时进一步疏解中心城区人口。

那这条政策对于购房者有什么影响呢？

03

政策放松会继续，金九银十，北京可以买房了

在这篇文章末尾，有这样一句话：

下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

全龄友好社区试点还会继续扩大，并且针对多孩家庭、职住平衡等出台更多放松政策，这对于购房者来说，是个十分重要的信号。

因为像北京这样的一线城市，任何一个政策细节的松动，就可能造成楼市比较大的反弹。

而当下北京的购房窗口其实已经打开。

即将到来的九月，北京有多个热盘集中入市：

比如奶西村的望京樾

京投发展的北熙区

北清橡树湾

中海学仕里

电建小瓦窑（华曦府）

中海顺义（湖光玖里）

10月也有华润亚林西地块，中建奶西村项目，最重磅的中建太阳宫地块也会在10月入市。

当前，房企新房不好卖，而融资问题又没有彻底解决，对于大部分房企来说现在依然要面临流动性紧缩的现状，而且经历7~8月份的传统淡季，房企压力山大。

而9~10月又到了每年的金九银十，是一年中新房销量最多的一段时期，决定了全年的销售能否达标。

新房扎堆供应，在房企要跑量的前提下，一定会降价。

中海学仕里7.95万/平的指导价，目前释放出来的信息，开盘7.5万/平；平西府的北清橡树湾大部分房源开盘价也不会顶着指导价卖。

另外，广州深圳这些城市新开盘的特价房源也比比皆是，今年金九银十马上就要开始了，如果一线城市的小伙伴有买房的打算，一定要抓住这个时机，如果真等来一线城市大的顶账房，可能到时候房子都抢不到。