京深“后花园”相继松绑楼市,燕郊小区平均每月只能卖3、4套,惠州新房成交12年最低

更新时间:2022-08-19 07:06:13作者:佚名

京深“后花园”相继松绑楼市,燕郊小区平均每月只能卖3、4套,惠州新房成交12年最低


今年深圳中考结束之后,Fannie的女儿如愿考上寄宿制高中。

今后三年不用再为接送孩子奔波,自主创业的Fannie夫妇考虑结束在深圳十几年的租房生活,搬去惠州的海景房住。

不是为了享受生活,而是,最大限度地减少损失。

7年前,她们在号称“深圳后花园”的惠州买了这套房,如今挂牌价已经跌去了30%,但仍没办法脱手,住过去至少能省下在深圳的租金。

几天前,惠州传出了首套房首付比降至2成的消息,Fannie问中介,房子有卖出去的希望吗?得到的回复是:“几乎没有。”

同样是在这个月,环京的燕郊宣布取消执行了5年的“限购政策”,这意味着,“北京的后花园”也正式打开了大门。但燕郊一名当地中介告诉《凤凰WEEKLY地产》:“燕郊早在2021年底就可以绕过限购政策买房,找渠道开一个工作证明就可以。”但往日的盛况没有回来,对于此次限购松绑的作用,他斩钉截铁地说:“没用,影响几乎为零。”

惠州和燕郊是典型的一线城市卫星城,它们一度因北京和深圳而闪光,大批刚需和投资客把他们的梦想放进这些“后花园”里大片拔地而起的楼盘,却万万没有想到,似乎在一瞬,这光越来越暗淡。燕郊的房价在2018年大面积腰斩,甚至有业主免费“送房”;惠州大亚湾的海景房即使是腰斩也无人问津。

此时,两地的松绑更像是一个拖了许久、不得不去完成的动作。

“惠州还有必要对首付比例做任何限定吗?面子上要。”一名网友戏称。

希望

据最新的人口普查,惠州2021年的人口是606万,远低于广州、深圳和东莞,比佛山都要少300多万,但惠州的新房销售量这些年经常跻身广东省前两位,偶尔能登顶。

2019年以前的10年间,惠州经历了三次房价上涨,分别是2009-2011年、2011-2015年、2015年-2019年,这三个时期惠州的人口增量都没有出现明显的暴涨。

很显然,惠州的房价并不是由惠州人撑起来的。

临深的城市不止惠州一个,东莞曾经也承接深圳西部的刚需,只是自从东莞开始严格限购之后,作为粤港澳大湾区里唯一一个不限购的城市(2021年之前),惠州逐渐成为深圳客的购房主流方向。

尤其是2015年之后,深圳房价领涨全国,看不到买房希望的深圳年轻人纷纷投入惠州的怀抱,“深圳,来了就是惠州人。”这句玩笑话逐渐在年轻群体里流行。


2015年-2019年,惠州房价翻了整一倍。

惠州有多依赖深圳客?

惠州大亚湾曾经有一个紧贴着深圳的豪宅盘“锦绣壹号”,打出的口号是“厨房在惠州,阳台在深圳”。一名当地业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“确实很近,站在阳台可以收到深圳的手机信号。”

燕郊比惠州条件更好,它几乎是环京最好的选择,北三县其他地方远不如它。而且燕郊邻近的是北京政府所在地通州,而惠州邻近的是发展较慢的深圳坪山;燕郊自驾40分钟到北京核心商务区国贸,从惠州出发,40分钟只能到深圳关外的龙岗区。

在朝阳区工作的冰冰,第一套房子就买在了燕郊。她在燕郊坐50人的大巴通勤,一般早上7点出发,8点多就能到办公室,此前往返两地多年,冰冰见证了大巴票的涨价,从10元一人,涨到15元,又涨到了现在的20元。

这些年,她在燕郊先后购买了4套房产。

“2012年,我为了解决自住,在燕郊买了第一套房子,7000多一平米。但当时买的二手房,不能落户。2014年,为了落户,我在燕郊买了第二套房,是个新房,9000多(一平米)。2016年初,我想置换大三居,又在燕郊买了第三套,2.4万的单价。2016年的7月,我想再投资一套,就把第一套卖了付了第四套的首付,2.6万的价格。”她说,买第四套的时候,她也曾考虑过在北京。“我先生当时认为燕郊更有涨价空间,我们想的是快进快出,做一笔短线投资。”

2016年正是燕郊楼市的高点,伴随着北京房价上涨,购房需求大量外溢至环京区域。不到一年时间,包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍,燕郊新房单价最高达到4万。

幻灭

但冰冰的短线投资计划失败了。

因为手续等各种原因,冰冰没赶在2017年6月之前把房卖掉,那个时点,燕郊出台限购政策,之后楼市迅速冰封。

“2016年底其实还非常好脱手,想3万卖出去很简单,如果手脚麻利点儿,3个月可以办完手续,但到2017年上半年就来不及了。”上述燕郊的二手房中介对《凤凰WEEKLY地产》说。

如今,冰冰的第四套房挂牌价跌到了1.8万,跌去了30.7%。


以燕郊为代表主打环京概念的河北廊坊市,也就是最近刚刚宣布全域取消限购的地方,楼市几乎是同样的走势。克而瑞环京数据显示,今年7月,燕郊所在的河北廊坊市65个在售项目合计成交仅500套左右,环比6月下滑超过2成,同比去年7月份下滑5成左右,成交均价在1.1万元/平方米左右。

“燕郊接近200个小区,现在每个月二手房成交600-900套,平均每个小区能出3-4套,2016年最高峰的时候一个小区每个月至少能卖出去100套。”上述燕郊的二手房中介介绍。

大约2000公里外的惠州楼市,冬天来得稍晚一些。

据深圳乐有家研究中心数据,2020年上半年,惠州新房成交创造了两年半间的最低点,其中大亚湾下降最为剧烈。

2021年8月,惠州开始对重点片区的非本市人员进行限购,楼市被进一步往下拖拽。

Fannie2015年入手的惠州碧桂园十里银滩,就位于大亚湾。当时她入手的价格是9000元/平方米,如今挂牌价约6000元/平方米。

十里银滩是惠州非常著名的楼盘,占地3000多亩。项目自2011年开盘以来,曾经多次蝉联深惠湾区楼盘销冠,业主超过15万。

它南面临海,北面靠山,主打度假概念。但沉迷“搞钱”的深圳人,并没有多少时间度假,更少有人自住,房子就逐渐变成鸡肋。

“惠州现在好卖的还是真正的临深片区和惠州市区,海边的房子很不好卖。”惠州一名当地二手房中介告诉《凤凰WEEKLY地产》。

根据wind的数据,今年上半年惠州新房交易同比下降62.1%。半年度环比则连续下行,上半年环比去年下半年下降41.09%,去年下半年环比去年上半年下降35.6%,去年上半年环比2020年下半年下降29.1%。

2021年全年新房交易量和2022年上半年的交易量均创下2009年以来新低。

“依仗外需,特别是深圳投资客,惠州楼市的弹性很大。当楼市出现大幅度下行时,对各方的影响非常大,适当调整政策,目的就在于保持楼市稳定。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

事实上,惠州今年已二度松绑楼市。今年4月30日,惠州取消大亚湾区以及惠阳区两个临深区域的限购政策,再次恢复无论惠州户籍还是非惠州户籍一律不限购的购房政策。

至于后市如何走,李宇嘉预测:“只有深圳楼市好转了,深圳常住人口买房预期提振了,需求回升了,才会在3-6个月左右外溢到惠州。目前,深圳市场整体仍处在低迷态势,即便政策再纾困,都不可能迅速好转起来。”

好在惠州的本地客正在崛起。

深圳乐有家研究中心数据显示,从2019年至2022年上半年,本地客的购房比例从18%上涨至29%。

至于燕郊,中原地产首席分析师张大伟认为:“限购政策的放松,肯定会带来一些热度,燕郊等环京楼市有望见底,但限购政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势,核心还要看检查站带来的通勤问题和信贷。”

即便如此,也还有“逆行者”。冰冰告诉《凤凰WEEKLY地产》,如今她在北京也有房产,但没有想过离开燕郊,“孩子已经在燕郊上学,在学校适应得很好,燕郊开车30分钟就可以到北京市区,我可以住在北京,但还是会把燕郊当家。”

一名在燕郊租房两年、在北京上班的购房者告诉《凤凰WEEKLY地产》:“孩子过几年要上小学,始终得买套房,我觉得燕郊现在的价格,是时候可以入手了。”

巅峰时期,燕郊也好,惠州也罢,特大城市周边的“卫星城们”时常锣鼓喧天,鞭炮齐鸣,销售的喜报和一次次创新高的数字,仿佛就在昨天。

当时不少人都扬言,纪录就是用来打破的。但细算起来,好像有很久,没人放这种“卫星”了。

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