今年深圳中考结束之后，Fannie的女儿如愿考上寄宿制高中。

今后三年不用再为接送孩子奔波，自主创业的Fannie夫妇考虑结束在深圳十几年的租房生活，搬去惠州的海景房住。

不是为了享受生活，而是，最大限度地减少损失。

7年前，她们在号称“深圳后花园”的惠州买了这套房，如今挂牌价已经跌去了30%，但仍没办法脱手，住过去至少能省下在深圳的租金。

几天前，惠州传出了首套房首付比降至2成的消息，Fannie问中介，房子有卖出去的希望吗？得到的回复是：“几乎没有。”

同样是在这个月，环京的燕郊宣布取消执行了5年的“限购政策”，这意味着，“北京的后花园”也正式打开了大门。但燕郊一名当地中介告诉《凤凰WEEKLY地产》：“燕郊早在2021年底就可以绕过限购政策买房，找渠道开一个工作证明就可以。”但往日的盛况没有回来，对于此次限购松绑的作用，他斩钉截铁地说：“没用，影响几乎为零。”

惠州和燕郊是典型的一线城市卫星城，它们一度因北京和深圳而闪光，大批刚需和投资客把他们的梦想放进这些“后花园”里大片拔地而起的楼盘，却万万没有想到，似乎在一瞬，这光越来越暗淡。燕郊的房价在2018年大面积腰斩，甚至有业主免费“送房”；惠州大亚湾的海景房即使是腰斩也无人问津。

此时，两地的松绑更像是一个拖了许久、不得不去完成的动作。

“惠州还有必要对首付比例做任何限定吗？面子上要。”一名网友戏称。

希望

据最新的人口普查，惠州2021年的人口是606万，远低于广州、深圳和东莞，比佛山都要少300多万，但惠州的新房销售量这些年经常跻身广东省前两位，偶尔能登顶。

2019年以前的10年间，惠州经历了三次房价上涨，分别是2009-2011年、2011-2015年、2015年-2019年，这三个时期惠州的人口增量都没有出现明显的暴涨。

很显然，惠州的房价并不是由惠州人撑起来的。

临深的城市不止惠州一个，东莞曾经也承接深圳西部的刚需，只是自从东莞开始严格限购之后，作为粤港澳大湾区里唯一一个不限购的城市（2021年之前），惠州逐渐成为深圳客的购房主流方向。

尤其是2015年之后，深圳房价领涨全国，看不到买房希望的深圳年轻人纷纷投入惠州的怀抱，“深圳，来了就是惠州人。”这句玩笑话逐渐在年轻群体里流行。

2015年-2019年，惠州房价翻了整一倍。

惠州有多依赖深圳客？

惠州大亚湾曾经有一个紧贴着深圳的豪宅盘“锦绣壹号”，打出的口号是“厨房在惠州，阳台在深圳”。一名当地业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“确实很近，站在阳台可以收到深圳的手机信号。”

燕郊比惠州条件更好，它几乎是环京最好的选择，北三县其他地方远不如它。而且燕郊邻近的是北京政府所在地通州，而惠州邻近的是发展较慢的深圳坪山；燕郊自驾40分钟到北京核心商务区国贸，从惠州出发，40分钟只能到深圳关外的龙岗区。

在朝阳区工作的冰冰，第一套房子就买在了燕郊。她在燕郊坐50人的大巴通勤，一般早上7点出发，8点多就能到办公室，此前往返两地多年，冰冰见证了大巴票的涨价，从10元一人，涨到15元，又涨到了现在的20元。

这些年，她在燕郊先后购买了4套房产。

“2012年，我为了解决自住，在燕郊买了第一套房子，7000多一平米。但当时买的二手房，不能落户。2014年，为了落户，我在燕郊买了第二套房，是个新房，9000多（一平米）。2016年初，我想置换大三居，又在燕郊买了第三套，2.4万的单价。2016年的7月，我想再投资一套，就把第一套卖了付了第四套的首付，2.6万的价格。”她说，买第四套的时候，她也曾考虑过在北京。“我先生当时认为燕郊更有涨价空间，我们想的是快进快出，做一笔短线投资。”

2016年正是燕郊楼市的高点，伴随着北京房价上涨，购房需求大量外溢至环京区域。不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍，燕郊新房单价最高达到4万。

幻灭

但冰冰的短线投资计划失败了。

因为手续等各种原因，冰冰没赶在2017年6月之前把房卖掉，那个时点，燕郊出台限购政策，之后楼市迅速冰封。

“2016年底其实还非常好脱手，想3万卖出去很简单，如果手脚麻利点儿，3个月可以办完手续，但到2017年上半年就来不及了。”上述燕郊的二手房中介对《凤凰WEEKLY地产》说。

如今，冰冰的第四套房挂牌价跌到了1.8万，跌去了30.7%。

以燕郊为代表主打环京概念的河北廊坊市，也就是最近刚刚宣布全域取消限购的地方，楼市几乎是同样的走势。克而瑞环京数据显示，今年7月，燕郊所在的河北廊坊市65个在售项目合计成交仅500套左右，环比6月下滑超过2成，同比去年7月份下滑5成左右，成交均价在1.1万元/平方米左右。

“燕郊接近200个小区，现在每个月二手房成交600-900套，平均每个小区能出3-4套，2016年最高峰的时候一个小区每个月至少能卖出去100套。”上述燕郊的二手房中介介绍。

大约2000公里外的惠州楼市，冬天来得稍晚一些。

据深圳乐有家研究中心数据，2020年上半年，惠州新房成交创造了两年半间的最低点，其中大亚湾下降最为剧烈。

2021年8月，惠州开始对重点片区的非本市人员进行限购，楼市被进一步往下拖拽。

Fannie2015年入手的惠州碧桂园十里银滩，就位于大亚湾。当时她入手的价格是9000元/平方米，如今挂牌价约6000元/平方米。

十里银滩是惠州非常著名的楼盘，占地3000多亩。项目自2011年开盘以来，曾经多次蝉联深惠湾区楼盘销冠，业主超过15万。

它南面临海，北面靠山，主打度假概念。但沉迷“搞钱”的深圳人，并没有多少时间度假，更少有人自住，房子就逐渐变成鸡肋。

“惠州现在好卖的还是真正的临深片区和惠州市区，海边的房子很不好卖。”惠州一名当地二手房中介告诉《凤凰WEEKLY地产》。

根据wind的数据，今年上半年惠州新房交易同比下降62.1%。半年度环比则连续下行，上半年环比去年下半年下降41.09%，去年下半年环比去年上半年下降35.6%，去年上半年环比2020年下半年下降29.1%。

2021年全年新房交易量和2022年上半年的交易量均创下2009年以来新低。

“依仗外需，特别是深圳投资客，惠州楼市的弹性很大。当楼市出现大幅度下行时，对各方的影响非常大，适当调整政策，目的就在于保持楼市稳定。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

事实上，惠州今年已二度松绑楼市。今年4月30日，惠州取消大亚湾区以及惠阳区两个临深区域的限购政策，再次恢复无论惠州户籍还是非惠州户籍一律不限购的购房政策。

至于后市如何走，李宇嘉预测：“只有深圳楼市好转了，深圳常住人口买房预期提振了，需求回升了，才会在3-6个月左右外溢到惠州。目前，深圳市场整体仍处在低迷态势，即便政策再纾困，都不可能迅速好转起来。”

好在惠州的本地客正在崛起。

深圳乐有家研究中心数据显示，从2019年至2022年上半年，本地客的购房比例从18%上涨至29%。

至于燕郊，中原地产首席分析师张大伟认为：“限购政策的放松，肯定会带来一些热度，燕郊等环京楼市有望见底，但限购政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势，核心还要看检查站带来的通勤问题和信贷。”

即便如此，也还有“逆行者”。冰冰告诉《凤凰WEEKLY地产》，如今她在北京也有房产，但没有想过离开燕郊，“孩子已经在燕郊上学，在学校适应得很好，燕郊开车30分钟就可以到北京市区，我可以住在北京，但还是会把燕郊当家。”

一名在燕郊租房两年、在北京上班的购房者告诉《凤凰WEEKLY地产》：“孩子过几年要上小学，始终得买套房，我觉得燕郊现在的价格，是时候可以入手了。”

巅峰时期，燕郊也好，惠州也罢，特大城市周边的“卫星城们”时常锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，销售的喜报和一次次创新高的数字，仿佛就在昨天。

当时不少人都扬言，纪录就是用来打破的。但细算起来，好像有很久，没人放这种“卫星”了。