华为创始人任正非口中的寒气，地产业已经提前一年感受到了。现在，即便连最优秀的央企地产商、净利王中海地产，都出现了净利润下滑。

中海已经是表现最好的了。在这个中报季里，超60家房企出现亏损，金额达十几亿、几十亿，是房地产历史上从未有过的情形。

不过对中海这家经过大风大浪的房企而言，稳健经营、穿越周期的理念，早已刻在骨子里。面对行业艰难的状况，他们更多展现出了信心，既有对自家公司的信心，也有对行业未来的信心。

上半年，中海砸600亿买地、并购，用真金白银展示了对房地产行业的信心。在8月24日的业绩会上，中国海外发展董事局主席颜建国抛出了自己对行业的最新判断：短期承压，长期乐观，房地产的下半场仍然会是10万亿级的市场。

资本市场也对中海传递的乐观给予正面反馈，8月24日当天，中海财报发布后股价从-2.87%逐步拉升，至收盘收涨1.54%，并且在8月25日收涨4.8%。

稳住

上半年，中海实现营收1037.9亿元，归母净利润为167.4亿元，相比去年同期的营收1078.8亿元、归母净利润约为207.8亿元，出现了明显下滑。在一直让中海引以为傲的净利润率上，上半年也从去年同期的19.3%，下滑至16.1%。

净利润下滑的背后，是中海这样的好学生，在行业低潮期里，压力也不小。

不过通过全方位精细化管理，中海的利润率依然保持在行业领先水平，净利润大概率仍将蝉联行业第一，之前，销售冠军碧桂园发布盈利预警，预计上半年净利润仅有2-10亿。

中国海外发展副总裁郭光辉表示，中海的融资成本、管理费用和行销费用低，这些都会增厚利润。

与此同时，中海的“三道红线”指标依然优秀。上半年中海剔除预收账款后资产负债率为54.58%，净负债率为38.96%，现金短债比为2.41，继续稳健地保持在“绿档”水平。

更厉害的是，其加权平均融资成本为3.44%，较2021年底的3.55%进一步降低。报告期内手持现金1253.2亿元，占总资产比例的13.9%。这使得中海比其他玩家有更足的底气，能够抵御眼下行业里的寒气。

在报告期内，中海在主流城市的市场份额也在持续提升。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，以及香港市场的合约销售额，占整体销售额的36.8%。在其聚焦的重点城市里，有29个城市处于当地市场的前三名。

上半年，中海实现合约销售额约为人民币1385亿元，销售排名上升至行业第四。虽然销售额同比下滑33.2%，但较TOP10房企同比下降45.5%，表现出一定的韧性。

颜建国表示，上半年中海继续抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化中海在主流城市的竞争优势，大幅提升主流城市的市场份额。

今年上半年，中海在公开市场购地耗资531亿元，新增货值达到1082亿元。并且，在广州、上海、成都等城市，中海耗资106.6亿元，并购了相关合作项目股权。

中海方面表示，当前市场中，虽然并购的机会不少，但中海新增土储更多的还是来自公开市场。

中国海外发展行政总裁张智超解释称，在投资策略上，中海会聚焦主流城市、主流地段和主流产品。到目前为止，中海筛选了400-500个项目，每周都会在集团层面上进行研判，但目前符合“三个主流”的项目相对较少。

接下来，张智超补充称，中海会保持比较进取的姿态寻找项目。目前也在和一些金融机构、资产管理公司接触，有些地方平台手头也有一些好项目可以合作。

颜建国表示，未来几个月，中海会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好的项目能够进来。

信心

虽然中海上半年业绩表现还不错，但净利润和销售额的下滑，也仍然是这家优质房企历史上极少出现过的，当前的市场，危机重重。

颜建国认为，短期市场的走势，主要取决于两方面：一是“出险房企”遇到困难的解决进度，二是宏观经济的整体走势。

出险房企的问题，近期已有很多乐观的迹象。从中央到地方，从政府部门到企业主体，都重组过半，中南建设也先后获得国家级、地方AMC的驰援；一些城市也陆续出台纾困基金，保交楼、缓解房企流动性压力。

中国经济的韧性则让颜建国相信，在宏观经济企稳回升后，会推动房地产市场健康发展。

经历过1997年亚洲金融风暴的中海，深刻理解“敬畏市场”的极端重要性，但也深知危中有机，在别人恐惧时，往往有更多的机会。

这让中海在保持谨慎的同时，又显得异常进取。

颜建国表示，在短期市场承压的情况下，中海购地金额和新增货值在全行业名列前茅，用投资表达了对未来的信心。

就长期市场来看，他判断，以去年7月份开始的市场急速下滑为标志，已然进入了下半场。目前正处于上下半场的转换期。

转换需要一段时间，行业出清的过程，复杂且惨烈。但等到行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定的阶段，达到另外一个平衡。

下半场里，市场总量将下行，但仍将会是一个巨大的市场。包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。

颜建国认为，接下来有效需求会继续存在，市场空间仍旧巨大。总体上会保持在10万亿左右，是个很庞大、很好的行业，是一个可以长期坚持的行业。

只不过在在下半场里，大家的玩法和上半场已经不一样了。

颜建国认为，下半场房企专业化程度会越来越高，业务更加聚焦，过去很多同行在做了多元化探索后，都在回归主业。此外，全国性房地产公司会减少，区域性房企会不断诞生。

他判断，房地产下半场将出现“三个分化”趋势：一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

对中海来说，在作为“今天业务”的住宅开发上，投资上更加聚焦主流城市，另一方面则是加大投入“明天业务”的商业板块，为物流、养老、供应链管理等“后天业务”储备能量，积累经验。

从上半年看，中海商业项目已然进入加速期，上半年入市7个项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。下半年则计划新入市运营项目有10个，预计新增商业运营面积约71万平方米。作为供应链平台的领潮上半年市场化业务合约额也突破了11亿元。

中海已创立43年，颜建国将行业的竞争，比喻成一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业正在退出赛场，剩下的玩家们有的在咬牙坚持，有的在第一梯队领跑。

颜建国希望，中海能始终身处第一梯队，持续领跑。

当然，这场长跑里，万科、保利、华润置地、龙湖等玩家，也都摸索出了自己的路。他们都在以各自的姿态，穿越眼下的寒冬，和中海一并走向未来。