死啃龙湖财报,我发现了几个秘密

更新时间:2022-08-27 09:50:19作者:佚名

死啃龙湖财报,我发现了几个秘密

对了,又到了发布年中业绩的时候。

往年这个时候,猫姐穿梭在香港的各大酒店,参加各家房企的中期业绩会。

这两年,大家都低调了很多,不过,基本的逻辑还是没变的。

不看财报,但想知道一家房企的业绩表现好不好,怎么办?


漫画 说财猫绘

很简单,看业绩发布后股价的表现,就行了。毕竟,资本的嗅觉是最敏锐的,钱不会骗人。

看了财报,还是不知道这家房企的业绩表现到底好不好,又该怎么办?

也很简单,拿它和行业的绩优生比一比,就清楚了。

不久前被恶意“做空”,TOP10房企龙湖,这一次的中期业绩备受关注。

今天午间,龙湖终于将2022年上半年的中期业绩挂网。

如果你掌握了猫姐所说的上述两个技巧,你就会发现:

早交作业的学生,成绩一般都不错。

来,关注猫姐,我们接着解剖财报~


‍龙湖VS中海,华山论剑?‍

先来看看资本市场的表现。

股价走势图显示,龙湖的股价在今日早间高开后,便一路走高。

中午12点15分,龙湖中报刚一挂网,龙湖的股价便迎来了一波明显的拉升,最高涨超过7个点。


中间虽然有所回落,但尾盘继续拉升,全日涨幅达到5.74%,股价报收26.7港元。

仅从股价的表现上来说,龙湖赢了。

我们再拿龙湖跟行业的绩优生来比一比。

前两天,房企“利润王”中海,也发布了中期业绩。

猫姐简单对比了一下两家的各项数据。


销售额,龙湖是858亿元,中海是1385亿元,虽然同比都跌了,但算跌得少的。

今年上半年的市场,大家都知道,少跌就算赢。

营收,龙湖是948亿,同比增长56.4%;中海是1038亿,同比下跌3.79%。

销售规模只有中海六成的龙湖,营收却做到了中海的九成以上。

龙湖的营收增长依然强劲。这当中,除了销售业务的结转依然保持高增长以外,龙湖的投资型业务和物业服务业务,也做出一些贡献。

2022年上半年,龙湖来自物业投资和物业服务及其他业务的收入,分别是58.63亿和74.71亿,同比增长超过了20%和35%。


对比之下,中海只有不到30亿。


过去十多年,龙湖坚持以每年销售回款的10%投入商业物业。目前,龙湖已开业的购物中心已超过60个,开业面积达618万平方米。

这些都是位于一二线城市核心地段的购物中心,每年贡献租金超百亿元。

现在,尝到了甜头。


与此同时,龙湖的空间服务公司“龙湖智创生活”,每年为龙湖贡献的服务收入,也都已经超过百亿元。

这些都是名副其实的现金牛!也是龙湖在行业波动期,营收还能平稳过渡,继续保持强劲增长的核心“秘钥”。

再来看看盈利表现。

上半年,龙湖实现净利润108.83亿元,同比增长7.44%;毛利率21.25%,净利率11.5%。

同期,中海实现净利润175.94亿元,同比下跌19.91%;毛利率23.46%,净利率12.7%。

看到这里,猫姐只想感叹一句,不容易啊!

上半年房地产那么艰难的行情下,龙湖和中海都还能保持20%以上毛利率、10%以上净利率。

不仅如此,在那么多同行都出现亏损和利润下滑的情形下,龙湖甚至还保持了利润的正向增长!

只能说,中海和龙湖,还是有点东西啊!


行业分化加速,谁能胜出?

事实上,单这样看还不明显。如果放大到整个行业里看,答案会更清晰。

从目前情况来看,有79家A股上市房企,发布了2022年中期业绩预告或业绩快报。

按盈利与否区分,有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损,亏损总金额预计超271亿元。


漫画 说财猫绘

其中,预计有10家房企亏损10亿元及以上,如首开股份、泛海控股等房企。而蓝光发展亏损最为严重,金额达46亿元。

此外,有34家房企预计盈利,其中有21家房企的净利润同比下降超50%。

猫姐此前也做过一次房企业绩预告的不完全统计,情况只能捂着眼看。


这些房企在业绩预告中,解释亏损主要受两方面影响:

一是受疫情因素影响,市场需求下滑,行业销售下挫严重,采取以价换量的措施,加剧毛利率下降;

二是行业信用风险事件频发,行业融资进一步受阻,流动性承压,同时还受公司债务违约等影响。


漫画 说财猫绘

从这个角度上反推,猫姐认为,龙湖和中海在利润上能够守住,除了持有物业的贡献以外,还要归功于以下三个核心因素:

①是资产质量相对优质。

这一点,决定了房企在行业下行期,不必通过大规模打折来以价换量,毛利率也能稳住。

资产优质,也就不会出现大幅度的存货跌价准备计提侵蚀利润的情况。

以龙湖为例。

于 2022年6月30日,龙湖的总土地储备达到6767万平方米,土地储备的平均成本为5206元/平,为当期签约单价的31.4%。

以此倒推,龙湖的当期售价约为1.66万元/平。

这是一个不算低的售价,证明龙湖的项目主要集中在核心一二线城市,需求旺盛,售价也相对坚挺,所以不会出现大规模折价的情况。

②是融资成本相对较低。

在行业利润整体下行,甚至许多房企都开始出现亏损的情况下,如果一家房企的融资成本还居高不下,那很可能会被耗死。

而中海作为央企,融资成本长期低于4%。

龙湖今年的整体融资成本,做到了3.99%,可能是民企当中唯一一家融资成本低于4%的房企,平均贷款年限更是达到了6.28年。

龙湖的贷款年限这么长,利率水平还能做到低于4%,可以看出金融机构对其整体财务安全性的认可。


③是产品力要牛。

其实任何行业都是一样的,在行业上行期,规模跃进,量价齐涨,任谁都能浑水摸鱼。

但当行业开始饱和,就到了分化整合、优胜劣汰的时候。

作为央企,中海的产品力有口皆碑。

而作为民企,龙湖的产品力也可以说是“靓仔”。

以龙湖在大湾区的布局为例。

2014年,龙湖首度落子粤港澳大湾区,其在广州的首个项目,位于天河区的龙湖首开天宸原著,就以首次开盘45天,就报收销售额达到15亿元的惊艳业绩,轰动了广州业界。


龙湖首开天宸原著(左) 说财猫摄

从2014年进入广州开始,龙湖在粤港澳大湾区的版图逐步扩大,至今已布局了广州、深圳、香港、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、清远、肇庆、江门等11个城市,共计开发了38个房地产项目。

8年时间布局38个项目,这在房地产追逐高周转的年代,并不算快。这缘于龙湖选择了一条非典型路线:每迈出一步,必是精品。

不信,看这个很有意思的成绩单:

龙湖首开天宸原著:获评房地产综合开发行业的最高荣誉 “广厦奖”以及广厦奖工程质量优秀奖、公共配套与物业服务(公共配套与运营服务)优秀奖两个单项优秀奖荣誉;

时代龙湖天著:陆续斩获AMP建筑大师奖、第十一届园冶杯金奖等荣誉,并拿下2021年人和板块3万+住宅签约面积/金额双冠王、中心区千万级以下别墅面积/金额双冠王;

去年入市的龙湖江与城:荣膺“2021城市影响力楼盘”、“年度热搜楼盘”等荣誉,并取得从21年6月至今佛山伦教片区签约金额/面积/套数三冠王的销售佳绩;

更重要的是,别忘了,龙湖还有空间服务的加持。

龙湖的购物中心、冠寓和物业,目前都已经是龙湖四大主航道业务之一。

随便哪个单拎出去,都是可以单打独斗的存在。

这三大业务与住宅业务联动,更可以为业主提供更多维度的服务以及资源的赋能,也将大大提升龙湖未来在行业中的产品竞争力。

说了这么多,可以预见,未来的房地产行业,必定是一个分化更加明显,优胜劣汰进一步加速的阶段。

但大浪淘沙,在经历过痛苦转型之后,行业也一定会出现脱颖而出的蝶变者。

我们静待这一天的到来。

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