比任正非更早释放寒气的，是美的方洪波。

今年5月，他就提过“前所未有寒冬”论。

若是看电器，美的市值是格力的2倍还多；不过美的何享健交给儿媳卢德燕操盘的地产生意呢？

正值房企中报季，美的置业也发布了半年报，可以一探究竟。

最近几年，研究房企的业绩财报，最直观的感受是行业高增长一去不复返。

揪心的是，不管是营收还是利润表现，美的置业的主要经营指标也全线下滑了。

前几天，想必任正非的发言吓坏了很多人，美的方洪波之前也说过类似观点：

“未来三年行业会面临比较大的困难，是前所未有的寒冬”。

美的如此，美的置业就更不用说了。

我们看一家房企的财务报告，最重要的是看这家企业的表态，美的置业称——

2022年亦是行业迈向新型地产发展模式的转型元年，房地产市场正在经历一个残酷、剧烈的出清过程，同时也是冲破旧有藩篱，寻求创新、稳健发展之路的过程。

确实很残酷，也很剧烈动荡。

剖析房企财报，关注这只懂财经的喵~

收入利润双降

美的置业今年可能没有千亿

房企赚不赚钱，分三种情况，第一种是营收利润双双增长，第二种是增收不增利，第三种是收入利润双降。

第一种对应的是高速发展的黄金期，第二种则是进入冷静期，第三种是最为悲观的，美的置业属于第三种。（当然，现在大部分民企也是属于这种）

今年上半年，美的置业的营收少了13.76亿，即便是销售成本和三费都降了不少的情况下，营收水平还是退了很多。

2022前6月，美的置业营业收入316.63亿元，同比减少4.2%；

毛利56.69亿元，同比掉了17%；净利润26.08亿元，同比没了13%。

不过这年头，有利润都算不错的了，一大波房企在亏损的路上。

此外，美的置业的毛利率和净利率的表现则出现分化，毛利率较去年底继续下降至17.9%，但净利率却出现小幅增长至8.24%。

毛利率降了，意味着地产项目利润空间减少。

而净利率出现修复信号，则是分占合联营企业的业绩亏损减少了。

即美的置业出清了那些不盈利的合作项目，退出低等级城市，并收回部分有潜力的合作项目股权，进一步聚焦项目和城市布局，比如退出蓝光发展的无锡项目。

房企的销售额则代表未来营收的蓄水池，打个预防针，往后几年地产的业绩估计也不会太好看。

市场下行，房企今年的销售很不好，美的置业也难独善其身。

上半年只卖了400亿，销售业绩腰斩，市场过于冷淡。

今年，美的置业能不能卖到1000亿？不好说。但就这个销售业绩来看，基本上是回到2018年的水平。

看目前最新的前七月数据，销售额同比也是掉了49%。

半年走了2400人

债务压力减缓

今年5月底，美的大裁员的时候，方洪波被那封信感动了，我被方洪波的回应感动了。

但我还是打了自己两个大嘴巴子，让自己清醒清醒——

美的抛弃员工，资本抛弃美的。

美的被裁员工（左）与方洪波（右）隔空对话

美的置业也裁了不少人。

原本截至去年底，美的置业的全职雇员有14908名，到今年6月底，只剩12500名全职雇员。

半年走了2400人，平均每天13人离开美的置业。

裁员，是一个收缩的信号，为了保持一定的利润、降低成本。

图源自网络，美的总部

美的置业的压力大吗？

老实说，和暴雷的民企比，它有个金靠山，算过得去。尤其是，美的置业这几年的负债表现，其实和龙湖有得一拼。

2015/2016年时，美的置业还是超过600%的净负债率，如今“唰”地降到了50%以下。

截至今年上半年，美的置业资产负债率为82.38%，净负债率44.9%。

净负债率可以让多少民营房企羡慕，不过资产负债率还是有些高。

今年多次降息，美的置业借款成本也降了，加权借款利率降低22个基点至4.6%，能借到这样“便宜”的钱的房企还有万科、保利、越秀地产和龙湖等。

美的置业总现金及银行存款为305亿元，其中受限制的现金为73亿，占比超2成，尚未动用的银行授信额度为1055.85亿元。

1000多亿的额度，这可以说是美的置业的“尚方宝剑”了，只要财务不恶化，银行还是愿意借钱给它的。

美的集团创始人 图源自视觉中国，已授权

美的置业目前的总有息负债是531亿，现金短债比1.73，如果没有水分，现金还是可以覆盖短期债务。

美的置业的盘子不大，在财务水平和资本市场青睐度差不多的情况下，美的置业市值只有碧桂园的1/6、龙湖的1/13。

但不碍事，美的置业有个好爸爸，还可以顶住……