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2023-01-31
更新时间:2022-08-29 12:02:22作者:佚名
作者:蓝刀
8月12日,一份名为《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》在网络流传,落款处清晰地盖着保利、华润、绿城、龙湖、旭辉、葛洲坝等17家品牌房企的印章。
文件称,合肥市房屋交付中,普遍有不合理、不合规的客户诉求问题,因房屋质量瑕疵问题,不接受维修,无故拒收且拒交维修期间的物业费,索取巨额赔偿。
客户诉求高度一致,背后可能有专业房闹机构推波助澜,并形成产业化趋势。因此,恳请合肥市政府坚决遏制专业房闹及“恶意维权”行为。
01
怎么理解这个报告?
简而言之,这就是一份撒泼式的报告。
意思很明确,我现在很难,能交房就不错了,房子质量什么的,还有人在闹事,我们经营已经不容易了,没烂尾我们就是英雄了,麻烦政府出出手,用权力解决一下这些来找麻烦的人,否则,我们就玩不下去了,到时摆烂给你看,你不是也麻烦吗?
消费者对产品交付提出质疑,这是一件非常正常的事情。
就在这份报告提交后,合肥市政府经过调查,确认消费者所提出的质疑和对房屋质量的控诉大部分是真实存在的。
也就是说,就是地产商在撒泼。
很长时间以来,合肥的地产商们确实是坐着捡钱,得益于合肥城市发展日新月异,产业引进的超常规跃进,又赶上了货币扩张期,地产商们的日子一直过得挺好。
很多房地产公司的管理层,甚至认为这就是自己的管理能力强大、营销手段高明,其实不然,地产业的发展,往往是城市繁荣的结果,而非原因。
城市产业的发展和货币政策,都会带来房地产业的繁荣,土地升值,是产业与货币政策综合产生的结果,在这种情况下,地产业往往高歌猛进,对自己过度自信,反而在关键时候容易折戟沙场,大浪退去,这么多房企管理中的漏洞,不就看到了吗?
在市场经济条件下,利润本应靠有效的管理得来,实现利润的唯一的路,是降低内部一切成本,消除一切浪费。
但是,房地产企业在顺风顺水的时期,往往是依靠各种操作,取得金融、土地、政策支持。
所以,有些人说这些地产公司管理上有多么优秀,听听也就算了,当不得真。他们最大的优势,在融资、土地。而不是内部管理!
以保利、华润为代表的这17家房企,其实问题出在了内部管理。
不管是央企,还是民企,中国的房地产公司都存在严重的官僚体制和内部腐败,过往二十年的这么好过的日子,怎么打怎么赢,谁还会认真对待产品呢?
出现这么多质量的问题,自己不反思管理上的问题,自己不真诚面对消费者,却转过头来要求政府帮他们处理消费者。
怎么处理?还不是派出警力,阻止消费者维权吗?
说实话,对于一个企业来说,采取这种手段,实在是有点龌龊。
消费者维权为什么会增加?
在房住不炒的政策大背景下,房产的金融属性在逐步消失。
严控超发货币流入地产领域,各种控价政策,都让城市房价上升势头戛然而止。
在一个房价节节上升的时代,消费者是不会过于较真房子的质量的,因为在期房体制下,他收到房子时的房价就比购买时猛升了,这时,在资产价格上获益的消费者是倾向于忍耐各种质量问题。
总不能将到手已经上涨的房价利益往外推吧。
但当房市进入平稳期时,消费者就开始认真对待购买来的这一产品了,各种原来不会抱怨的问题,原来不重视的问题,现在都开始重视了。
在这份国首份房企联名向政府“抗议”房闹的报告中,根据地产商们的自述,我们或许可以看到不少问题。
如给项目发函拒不认可已签的购房合同及补充协议的部分内容条款;给项目发函拒不认可房屋设计、装修标准,要求毛坯交付并退返装修部分购房款;违反消防规定,要求消防登高面绿化变更;超购房合同约定,凭个别客户的主观需求要求对小区进行品质提升(如改变小区大门形式、改变外墙材质、提升绿化等);因房屋质量瑕疵问题,不接受维修,无故拒收且拒交维修期间的物业费,索取巨额赔偿。
在他们的论述中,房子的消费者突然就变得强势起来了,真是这样吗?这违背我们对房产市场的基本观察。
在市场中,根据合同约定 ,消费者当然有权对地产商各种虚假承诺、货不对版、质量瑕疵,进行维权。
而这些撒泼的地产商们,长期以来只干粗活,喝酒搞关系拿地,何曾碰到过这么纠结质量的消费者呢?
他们更擅长的事是炒作,拉抬房价,合肥一些区域的房价已经比肩一线城市了,甚至出现了一平米近五万的高价住宅,比如华润凯旋门、葛洲坝中国府(现已更名为中尚府)等。
而合肥虽然近些年发展迅速,但人均GDP,还是一个妥妥的二线偏下的水平。
合肥人均GDP只有10万人民币,而苏州是人均15万,长沙是人均12万,珠海是14.5万,佛山是12万,这些城市的房价都不如合肥这么高。
过高的房价也正在对合肥的城市吸引力构成伤害。
除了城市发展、货币因素,合肥的地产商们的联手炒作,也是高房价的成因之一,道理很简单,只要房价能上去,一切问题都可以掩盖,一切管理都变成没有必要,地产公司当地的负责人可以拿到高额奖励,可以不用面对真正的房产消费者。
02
请进入真正的市场
在合肥当地维权者中,出现了专业的房屋质量评估的民间机构,这让这些地产商们如临大敌。
长期以来,企业总是更容易形成压力组织,比如这一次他们的集体撒泼,而消费者往往是原子化的,自己缺乏专业能力,也不能有效地组织起来,在强势的地产商面前和不断攀升的房价面前,往往选择了忍让。
这次合肥的房产消费者维护自己权利的行为,其实非常值得推广。
过往不少消费者往往选择一些过激的手段维权,比如通过聚集、占领等方式试图构成压力促进问题的解决,这种方法并不符合法治社会的基本程序。
寻找市场中的专业组织,用专业的力量对质量进行评估,聘请律师对合同进行审定,最后通过法律的方式来维护自己的权利,这才是最佳的处理方法。
把他们说成是“专业房闹”,要求权力介入,这是十分恶劣的行为。
地产公司们,需要正确地面对这一态势,这才是真正的市场。
在真正的市场中,消费者是可以自愿进行联合的,或发起诉讼,或进行杯葛,或诉诸于媒体对企业的商誉构成冲击。
真正的企业,永远需要服务于消费者,而不是凌驾于消费者头上。
市场经济环境下,消费者拥有主权,他们对企业进行评价,他们用手中的货币决定企业的生死,他们用影响力将不尊重消费者的企业赶出市场。
而要求政府出手处理消费者的企业,则是企业界的耻辱。
不是服务于客户,而是试图来绑架政府,调用政府的权力来修理维权的消费者,这是一个正常企业能干出来的事吗?
合肥市政府坚定地站在了消费者一边。
8月17日下午,安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开化解房地产问题专题调度会,听取相关情况汇报,研究相关问题。
而从此次会议传出的信息来看,会议作出的决议,第一条就是要依法依规办。
具体要求是,对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的,严格依法依规处置,及时向社会公开曝光。对查实没有主观故意问题但存在暂时困难的,要全力助企纾困。
也就是说,虞爱华主持召开的这次会议,重点研究的并不是17家房企报告上所说的“专业房闹”和“恶意维权”问题,也不是购房者索取巨额赔偿问题,而是房企的行为问题。
因为,纵然存在“专业房闹”和“恶意维权”,也是与房企的行为密不可分的,是由房企的行为引发的。如果不是房企违约在先,绝大多数问题都是不存在的。那么,凭什么要先打“专业房闹”和“恶意维权”者,而不打“恶意违约”和“恶意损害购房者权益”呢?
合肥政府的决策是正确的,回到法治的轨道,回归市场的逻辑,让消费者有权维护自己的权利,而不是在十几家房企的要胁下,动用权力去对付那些消费者。
03
结语
市场经济之伟大,并不在于有企业会生产,而是企业之生产必然符合消费者主权。
法治社会、契约社会,是市场经济的重要特征。市场经济不是权力社会,不是碰到问题就寻求权力解决,这种解决方法是破坏市场。
中国的很多房地产企业,虽然很大,但显然,他们与其他领域的大企业不同,他们享受过太多货币政策红利,得到过很多的政策优待,他们过往的辉煌并不是在完全市场化的情况下取得的。
今天,请你回归市场,回到企业的初心,服务于消费者,尊重消费者,只有这样的企业,才百年常青。