郁亮变身暖男?称行业需要生火取暖,万科默默推进养猪业务

更新时间:2022-09-01 07:08:36作者:未知

郁亮变身暖男?称行业需要生火取暖,万科默默推进养猪业务

本文来源:时代财经 作者:林心林

与以往万科中报会不同,这次董事会主席郁亮难得亮相。


图片来源:万科

8月30日,万科交出2022年中期成绩单。与同行相比,万科守住了营收净利正向增长:实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%,也是唯一一家营收两千亿量级的房企;实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。

2021年万科录得归母净利润225.2亿元,成为1995年、2008年之后第三次出现净利润下降的年份,这也被投资者称为是“史上最差业绩”。而如果下半年万科能保持正向增长趋势,则有望在全年实现郁亮年初承诺的“止跌企稳”。

不过,对于上半年业绩,郁亮则在业绩会上直言:“从结果来看马马虎虎”。

郁亮认为,在地产行业冬天里,当下最主要的事情就是生火取暖,将现金流稳定、财务安全放在第一位。同时,能否继续走下去,取决于“肌肉”有没有长起来,即开发端的交付能力,经营端的商业运营能力等等。

针对此前行业的停工停贷风波,郁亮在业绩会上称:“万科会保证交付,保证质量。”

截至8月31日收盘,万科A股价报16.63元,涨幅为4.66%,年内跌幅近11%。

上半年销售下降四成,郁亮坚持市场触底判断

据克而瑞地产研究中心统计,2022年上半年,百强房企1-6月全口径销售金额同比下降51%,出现“腰斩”;百强房企中,近8成企业1-5月的累计业绩同比降幅高于30%,近2成企业高于60%。

从销售来看,2022年上半年,万科实现销售金额2152.9亿元,销售面积1290.7万平方米,同比分别下降39.3%和41.1%。

对于近四成的跌幅,郁亮在6月的股东会上直言“今年是从业以来压力最大的一段时间”。不过,彼时郁亮少见地给行业打了鸡血,扔出了从短期来看房地产市场已经触底的判断。

然而,7月开始,全国商品房销售端再度转冷,销售面积环比增速大幅下降,楼市预期继续下探。万科同样如此,7月单月,其录得销售金额336.9亿元,环比下降28.6%,同比下降34.6%。

“到今天为止我仍然坚持这个判断。”中期业绩会上,郁亮再次强调自己行业触底的观点。

郁亮认为,7、8月份跟6月份之间出现了比较明显的销售落差,一方面与6月份季节性等因素有关,另一方面则与爆雷企业无法交楼对消费者买房信心的打击有关。

同时,郁亮认为房地产依然是十万亿量级的巨大市场,住房刚性需求很强。其举例表示,按照房子自然更新的速度,每年需要淘汰10-11亿平方米左右的住房。

据悉,上半年万科开发业务新开工计容面积约1068.8万平方米,同比下降38.9%;不过结算方面,上半年房地产开发业务结算面积1310.2万平方米,同比增长17.5%,实现结算收入1788.8亿元,同比增长23.9%,结算毛利率21.9%。

“市场收缩过了头,反而会积蓄起自动修复的动能。”郁亮仍传递出行业企稳回升的观点;万科总裁祝九胜则表示,相信下半年的销售业绩会比上半年更好,市场回升是一个总体趋势。

不过,在盈利表现上,万科相较其他头部企业表现有所逊色,上半年万科录得税前毛利率约20.5%,同比下滑2.5%;净利率为8.75%,较上年同期下降0.93%。

物业估值远不如前,万科分拆物业上市在即

开发主业外,万科多元化的经营服务业务也备受关注。

“确实疫情和整体经济增速放缓给我们带来很多的挑战,经营性业务也受到了挑战和检验。”祝九胜再次提起了万科的“好学生”理论,称好学生喜欢难题目,既然万科立足当好学生,就应该去克服宏观经济形势以及不可抗力等因素的影响。

从财报获悉,万科上半年整体经营服务业务收入241.1亿元,同比增长30.6%。其中,万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%;万纬物流营业收入18.6亿元,同比增长39.1%;长租公寓营业收入14.8亿元,同比增长12.3%;商业方面营业收入40.1亿元,同比增长10.4%。

对于占据非房业务半壁江山的万物云,外界对其上市进程和时机十分关注。

今年7月,万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。然而,相比被称为“物管行业上市元年”的2020年,去年下半年以来物业公司的估值明显出现回落,大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”。

克而瑞物管数据显示,截止7月31日,59家上市物管企业总市值为3420.3亿元,较上月末下跌22.8%,市值下跌的物管企业多达44家,要知道2021年上半年巅峰时期,44家物业上市公司总市值曾突破万亿元。股价方面,2022年年初以来,59家上市物管企业股价下跌数量达到了51家,仅有3家物管企业小幅上涨。

对于如今的物业上市时机,董秘朱旭也感叹前两年行业的市场估值远远高于现在,但其表明,对万科而言,推进业务分拆并不是以资本市场的市值的窗口为考虑因素,而是主要考虑战略发展方向。

“我们并不追求在行业估值的顶点去上市,而是希望万物云能获得市场理性的估值。”朱旭说道。

郁亮则强调,万科集团分拆物业上市不是卖猪仔,以一个好的价钱把它卖掉,而是希望通过上市获得更大的发展空间,所以短期市场的估值不是最在意的。

另据时代财经了解,截至2022年6月30日,万科录得商誉为53.96亿元,较去年底38.22亿元上升41.16%。对于这一变化,万科财报中解释是并购环山集团股份有限公司所产生的影响。

据悉,环山集团为投资并经营食品、猪、蛋、家禽和饲料行业的农牧业集团。自2020年发布相关猪场招聘职位以来,万科便开始入局养猪生意。其中重要途径就是收购相关企业,早在2021年就有消息称,万科对山东环山集团的收购计划已进入收尾阶段。

从目前财报来看,万科已完成对环山集团的并购,进一步推进养猪多元化业务。

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