房企，也有因祸得福的。

一个是万达，一个是新城。

万达2017年爆出风险，还能甩卖资产续命；许老板现在是连卖资产续命的机会都没有。

而新城，则更戏剧性一些。

因为在2019年创始人王振华的猥亵女童事件，被迫提前按下规模狂奔的暂停键，却也因此躲过一劫，免于爆雷。

王振华 图源视觉中国，已授权

但，猫姐认为，说这话，其实有点为时过早。

此前，万达商管选择从A股转战港股，二度递交招股书却依然杳无音讯，能否过会还不好说。

而二代王晓松接下的新城控股，刚刚发布了上半年业绩，猫姐深扒了这一份长达253页的财报，情况也是不甚乐观。

现金短债比降到了1.06，简单说就是一年内有100块钱要换，但手里只有106块钱，几乎站到了悬崖边上。

因而，万达和新城能否幸运到底，恐怕还要再看看。

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以价换量难敌三四线之殇

新城表现的不甚乐观，首先直接呈现在业绩上。

2022年上半年，新城实现营业收入428.03亿元，较上年同期下降45.89%。

其中，房地产销售业务的收入377.36亿元，较上年同期下降49.19%;

商业物业出租及管理收入43.78亿元，较上年同期下降增长20.31%。

营收下滑，利润同样也大幅下降。

净利润32.51亿元，同比下降32.17%。

盈利表现倒是还不错，毛利率尚有21.89%，比2021年同期的19.62%，还略微上升了2.27个百分点；

其中，房地产业务的毛利率16.12%，比2021年同期的17.11%，下降了近1个百分点。

商业物业出租及管理业务的毛利率72.22%，比2021年同期的70.58%，上升了1.64个百分点。

净利率7.60%，比2021年同期的6.06%，也上升了1.54个百分点。

但这种较高的盈利水平，后续能不能继续保持，眼下变得有点不好说。

一方面，新城商业物业出租及管理业务收入的增速，正在大幅放缓。

在135个三四线城市布局下189个综合体项目之后，未来，新城商业的想象空间还有多大，不好说。

另一方面，种种迹象显示，为应对销售的加速下滑，新城正在实施大规模的以价换量，这也必将进一步压缩公司销售业务的利润空间。

上半年，新城完成合同销售金额651.60亿元，比上年同期下降44.62%；实现合同销售面积657.20万平方米，比上年同期下降39.54%。

销售金额下降幅度远远大于销售面积下降幅度，显示新城正在大规模打折促销以价换量。

简单加减计算，2022年上半年，新城的销售均价约为9915元/平，近年来首次跌破万元大关。

而整体销售均价不足万元，说明新城大部分的项目布局集中在三四五六线城市，这也是当下楼市下行的重灾区。

因而，如果行业没有任何好转，预计接下来，新城的规模、营收和利润，仍将进一步收缩。

急剧收缩能否让新城活下去？

事实上，面对急速下行的市场环境，新城并非没有努力过。

财报显示，报告期内，新城实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%。

虽然销售不行，但回款还是可以，证明新城为了回笼资金，也是做出了不少努力。

不仅如此，为了留更多现金在手上，新城还在急速收缩开工和竣工规模。

财报显示，上半年，新城共实现60个子项目竣工交付，竣工面积654万平方米

而2021年同期的数据是：126个子项目竣工交付，竣工面积1545万平方米。

收缩幅度近六成。

展望下半年，新城的新开工和竣工规模，也将进一步收缩。

2022年下半年，新城计划新开工67个子项目，新开工建筑面积625万平方米。

而2021年同期的数据是：新开工96个子项目，新开工建筑面积1349万平方米。

收缩幅度达46.33%。

2022年下半年，新城计划竣工148个子项目，实现竣工面积1763万平方米。

而2021年同期的数据是：计划竣工195个子项目，实现竣工面积2442万平方米。

收缩幅度达27.81%。

这样的收缩究竟是由于销售规模的下滑，还是新城为了减少支出留存现金在手上，我们暂未可知。

但这样的收缩，将进一步影响新城未来的业绩表现却是必然。

图源视觉中国，已授权

更令人担忧的是，即便已经进行了这样集聚的收缩，新城的资金状况却并未出现明显的改善。

于报告期末，新城整体的平均融资成本为6.50%，与龙湖、碧桂园3.99%、5.31%的融资成本相比，并不算低。

虽然公司依然是三道红线全绿，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06。

但与2021年底的情况相比，现金短债比从1.07降到了1.06，依然没有任何改善

在手现金将将好够覆盖短期负债，流动性压力依然巨大。

如果下一步市场仍没有任何改善，融资也没有任何改善，新城的结局，也不好说。

眼下，高层已经意识到局势的严峻性，开始救房企。

比如说，让中债信用增进投资公司为示范性房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，希望以此为民企融资增信、背书，而新城也在名单之中。

希望还来得及吧！