（原标题：物业第一股万物云通过聆讯，郁亮谈估值：“分拆不是卖猪仔”）

递交招股书5个月后，万物云通过港交所聆讯。

9月1日，港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）的聆讯后资料集，这意味着万物云通过港交所聆讯，与此同时，万物云也将成为今年第6只在港股上市的物业股。

数据显示，2021年末，万物云的的在管面积为7.8亿平，当年收入为237.05亿元；可供参考是，2021年末，碧桂园的在管面积为7.66亿平，当年营收288.4亿元，截至9月1日收盘，碧桂园的市值为532.5亿港元。

5个月冲刺IPO

万科最早官宣分拆万物云赴港上市是在去年11月5日，彼时，万科集团合伙人兼物业事业集团首席合伙人、CEO朱保全发了这样一条朋友圈；“恰逢其时，合伙奋斗”。该条朋友圈收获不少赞，还有人评论称，“股价靠你们了。”

今年4月1日，万物云正式向港交所提交招股书，拟于主板市场上市，联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

7月18日，万科A公告称，分拆万物云境外上市获得中国证监会核准。证监会核准万物云发行不超过1.80亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。

值得注意的是，相比2020年、2021年的物业上市热潮，如今，物业行业的估值已经逐渐回落。从数据来看，港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。

亿翰智库此前研究报告指出，自物业板块估值回归理性以来，资金多保持观望态度，市场也急需新的优质标的来搅动，再次释放行业活力。

而对于万物云的估值问题，万科管理层对外一直都保持着较为理性的姿态。8月31日上午，在万科举行的2022年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

此前，郁亮也公开表示，过高的估值可能会对员工心态等造成不切实际的预期，估值相对理性，反而更有利于员工在业务方面的成长，形成更好的心态。

物管新霸主

根据此前提交的招股书，2019年至2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；相对应的年内利润分别为10.40亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。

今年上半年万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （业务流程即服务）解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

截至今年6月末，社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个。围绕社区内居民的消费需求，万物云推出“万物研选”，为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。

商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务，截至上半年末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1929个，在管项目数目达到1706个。万物云的城市空间整合服务已进入25个城市，统筹管理59个项目。

AIoT 及 BPaaS 解决方案服务方面，万物云持续挖掘物业服务线下业务场景，建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品，通过软硬件结合提升现场作业和管理效率。

据聆讯后资料集，截至上半年底，万物云住宅合约面积约为9.3亿平方米，在管面积约为7亿平方米；商企和城市空间服务合约面积约为1.6亿平方米，在管面积约为1.4亿平方米。

中指研究院统计数据显示，2021年TOP10物业企业管理面积均值为3.55亿平方米。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。万物云的物业在管体量可见一斑。

在巨量的规模上，万科也提出了多业态服务圈的概念——蝶城。所谓蝶城，是以3公里为半径的一个多业态大社区，涉及住宅、商企、城市空间服务等多种业态，服务者20——30分钟能够到达。万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰曾在接受媒体群访时表示：“美团30分钟调度的投送很强，我们也一样，我们是基于物联网在做30分钟的服务顶层设计。”

靠科技“降本增效”

从毛利率水平来看，2019年、2020年、2021年、万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，2022年前三个月，万物云的毛利率为14.5%，同比减少0.2个百分点。

聆讯后资料集显示，前三个月的毛利率比较低，主要是因为春节前后市场对居住相关资产服务、物业及设施管理服务、开发商增值服务等业务条线的需求较低，相应的收入也减少，而成本相对固定导致。另外，2019年—2021年毛利率也受到历史收购产生的无形资产摊销负面影响。

物业服务是劳动密集型产业，随着我国人口红利的消失，降低人力成本成为传统物业盈利模式中急需解决的问题。在新一轮的物业数字化变革中，万物云瞄准了“科技”与“标准化”两条路。

丁险峰表示，满意度提升和成本下降，这本身是一个两难的事情，传统物业过去三十年都没能实现的目标，现在将靠科技实现。丁险峰举了一个例子：此前，万物云蝶城十几个项目的机电费用大概在800万左右，用了物联网调度，总费用、人力费用在200万左右，技术革命带来了600万的利润。“所以，当前的思维是，如果服务需要提升，首先是想用AI机器解决，如果机器做不到的再派人。”