本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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2021年年报发布后不到半个月，富力地产(HK:02777)在规定期限内发布了2022年中期业绩报告，期内录得净亏损68.99亿元，交付销售物业185万平方米，同比下降54%，物业销售营业额同比减少58%至151.49亿元。

国家统计局数据显示，1—6月份，全国商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。市场信心不足的大环境中，个别房企债务危局待解，富力也在其中。

富力董事长李思廉在业绩报中少有地表露出情绪：“面对现今的艰难时期，本人如何强调我们的高级管理层及员工所扮演的重要角色均不为过，谨此对全体员工在期内付出的努力、股东坚定不移的支持以及商业伙伴共同巩固未来长期伙伴关系的耐心致以最衷诚的谢意”。

不过，未来一段时间内，保守发展、出清风险、解决流动性问题仍然是富力的主要课题。

富力强力自救

近一年来，依赖高杠杆、高周转发展的民营房企财务状况亮起红灯，发展稳健、有融资优势的央企、国企成为它们解决经营困境的强大外援。

8月31日晚，富力地产公告了和招商蛇口附属公司广州招商房地产有限公司（下称“广州招商”）的战略合作，双方将在华南区域城市更新领域展开合作。富力称这将有助于其华南区域城市更新项目的价值释放，缓解流动资金压力。

旧改起家的富力地产在不少城市的核心区域积累了大量的旧改项目，这些项目在一定时间内陆续转化为有效的土储，为富力应对行业波动周期提供了土储支撑。由于旧改获得的土地性价比较高，即便在2019年年中因资金压力决定暂停在公开市场拿地后，富力也接连拿下了广州海珠区赤沙村、天河区吉山村、花都区田美村等旧村改造项目。

据其2021年年报透露，截至2021年底，富力在全国已签约城市更新合作项目逾64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过10000亿元。其中，位于一、二线城市的面积占比达93%，粤港澳大湾区面积占比达76%。

不过，旧改项目需要大量的资金沉淀，对目前的富力来说，既是未来的基石，也是当下的重担。与央企招商蛇口一起开发不失为一举两得的方法。据招商蛇口透露，协议签订后，双方将共同组建专项工作小组，采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则确定具体合作项目及合作方式等事宜。

这是富力自救的又一步。今年上半年，富力继续出售资产，将海南海口大英山项目以10亿元价格出让予力量发展，以9570万英镑出售伦敦Vauxhall Square项目给远东发展。

此外，富力还向有“重庆李嘉诚”之称的张松桥出售伦敦One Thames City项目50%权益，代价为26.6亿港元；出售了福州的一家酒店，代价约为4.3亿元。

出售资产换来一定的现金流，但富力也为此不小的代价。伦敦Vauxhall Square项目亏损约6884.5万英镑，伦敦One Thames City项目50%权益亏损约18.4亿港元。

流动性危机待解

在处理债务问题上，富力为同行叹服的操作或是为10只美元债实现集中展期。7月12日，在一笔利率5.75%、债券余额6.09亿美元的优先票据到期的前一日，富力10只美元优先票据的展期议案获得票据持有人的同意，近50亿美元债整体展期两到三年不等。

这10只美元债中，有3只票利超过10%。其中，3只于2022年到期、3只2023年到期、4只2024年到期。

富力如何完成这笔号称目前“亚洲最大规模上市房地产公司债务重组”，外界不得而知。其在半年报中称，“高级管理层制定出一项高度复杂且全面的负债管理措施，以整体应对所面临的前所未有的财务风险，结果成功为多批债务重组，避免出现违约，并即时改善本集团的经营现金流”。

据2021年年报透露，截止2021年底，富力地产借款总额为人民币1288.4 亿元，总现金为人民币211.0亿元。

收入同比大跌或使其财务进一步承压。今年上半年，不仅交付面积大跌，导致物业发展营业额同比下降58%，富力投资物业的租金收入也比去年同期减少23%，为4.09亿元。另外，受疫情影响，酒店收入也由去年同期的25亿元减少至17.81亿元。

中指院发布的月度房企销售数据显示，今年前7月富力销售额约304.7亿元，前8月约318.2亿元。以此估算，富力8月单月仅销售了13.5亿元。

中指院称，随着各地因城施策的力度进一步加大，“保交楼”相关举措的落地和见效，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，热点一二线城市或稳步复苏。但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。

而在市场信心尚未恢复的情况下，购房者也更关注房企的资金实力。在此背景下，面临流动性困难的房企或面临不小的难题。

提到对未来的展望，富力表示，“对收购土地保持谨慎，专注有纪律的资本支出计划，以保持充足的流动性”。