（文/解红娟 编辑/马媛媛）长期以来，新城控股的忧患意识一直十分强烈。

在2022年中业绩发布前，新城控股如期偿还旗下一笔于2022年8月8日到期的2亿规模美元债，结合其提前赎回3月20日到期的2亿境外美元债等举动，已累计偿付3笔、总计金额为7亿美元债。

对照新城控股债券明细表来看，新城控股已清偿2022年全部美元债。

年内没有美元债还债压力的新城控股，年内剩余债务的规模也不大。数据显示，新城控股2022年公开市场债务到期总规模126亿元，1至8月已偿还103亿元，剩下只需按时偿还23亿元。

可对比的是，截至报告2022年6月底，新城控股在手现金余额447.82亿元。

商业开业项目位居上市公司首位

不可否认的是，2022年于房企而言，注定是个艰难的年月。

据国家统计局数据，2022年上半年，全国商品房销售面积为68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售金额为66072亿元，同比下降28.9%；其中，住宅销售额同比下降31.8%。

受大环境影响，期内新城控股开发业务完成合同销售金额651.60亿元，实现合同销售面积657.20万平方米。住宅销售表现相对平稳的同时，为新城控股持续创造稳定现金流入的商管业务表现优异。

报告显示，新城控股布局商业地产始于2012年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的开业正式拉开新城“吾悦”发展版图的扩展，在这十年的时间里，新城控股在135个大中城市布局189个综合体项目，已开业及委托管理的吾悦广场高达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。

“根据企业年初制定的计划，全年计划新开业吾悦广场25座，下半年吾悦广场将迎来集中开业期。”亿翰智库研究报告表示，尽管面临着疫情等诸多挑战，但在规模稳步扩张和经营质量提升下，企业实现“商业运营总收入105亿元”的全年目标可期。

更难得的是，新城控股实现了数量和质量两者的统一，凭借地段、配套、服务等优势，新城控股旗下商管业务出租率高达96.01%。

较高的出租率对应的自然是较好的租金收入。期内，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，其中，物业出租及管理收入43.79亿元，较2021年同期的36.4亿元上涨20.29%。

据此计算，新城控股物业出租及管理收入占整体营收的10.23%，相较于2021年同期的4.6%增加了5.63个百分点。

不止增加了营收的贡献占比，商管业务还拉高了新城控股整体毛利率。数据显示，新城控股整体毛利率为21.90%，同比增加2.29个百分点，其中，物业出租及管理收入毛利率72.22%，较2021年同期增加1.64个百分点。

这意味着，商管业务现已经成为新城控股新的业绩增长点。

新城控股也表示，2022年下半年，公司“房地产开发+商业运营”的双轮驱动将继续维稳精进，把“有回笼的销售，有利润的增长、有品质的产品与服务”贯彻到经营动作和管理思路之中。

手握现金447.82亿元

守住现金流安全底线，已成为业内共识，新城控股也不例外。

“在行业运行不畅的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。”新城控股在业绩报告中说道。

截至2022年6月末，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.46%，可满足未来2至3年开发运营。

与此同时，新城控股积极响应中央“保交楼、稳民 生”的要求。期内，新城控股一共组织交付了近4万套物业，依赖紧抓销售和资金回笼，实现760.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为117%。

得益于上述指标向好，期内新城控股经营活动产生的现金流量净额由负转正。数据显示，2022年上半年，新城控股经营活动产生的现金流量净额为115.03亿元，而2021年同期为-75.72亿元。

截至报告期末，新城控股在手现金余额447.82亿元，按照监管口径非受限现金短债比1.06倍，若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍，足够覆盖短期债务。

除了紧抓回款，新城控股抓住融资环境改善机会发行债券。5月30日，新城控股完成10亿元中期票据的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。次日，新城控股境外子公司新城环球发行1亿美元绿色优先票据，成为今年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。

截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.50%，较2021年底的6.57%减少0.07个百分点。这也是新城控股自2020年以来第三次出现融资成本下降，数据显示，2019年至2021年其融资成本分别为6.73%、6.72%、6.57%。

截至2022年6月底，新城控股有息负债822.4亿元，较2021年末减少8.5%，合联营公司权益有息负债91.44亿元，较2021年末减少20.5%，企业净负债率48.4%，处于行业较低水平，扣预资产负债率67.1%，非受限现金短债比1.07倍，均满足监管要求。

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