经济观察网 记者 陈月芹 9月1日早上，某头部房企成都公司客研人士李琛负责的项目如期取证，工作人员集体刷屏，开盘箭在弦上。一小时后，成都正式发布，自当日18时起，全市居民原则上居家3天。

售楼处砸金蛋的碎片还来不及收拾，李琛迅速决定转战线上，推出线上看房选房优惠活动，朋友圈仅配文4个字：一切安好。

同一时间，某大型房企的买地人员张敏也改变了计划，她下午本来要去看几块地。

7月份，当地同行还在讨论“5·31”楼市新政后的上升行情，是市场回升的拐点还是昙花一现时，尚有余粮的房企们冲入第二批次供地的大卖场，11宗地触及最高限价转入抽签环节，这是近1年来少有的盛况。

那段时间，张敏找回了以前熬夜测算、做土地可研报告的感觉，毕竟公司从去年第三批次开始逐渐砍掉投资预算，她只能在外场观望同行拿地。

6月份，成都新房市场恢复到了2021年上半年高位期的水平，多个项目开盘即售罄、触发熔断，二手房成交量更刷新了近10年来纪录。

据张敏的经验，二手房置换后需要一定周期，许多客户大概率在7-8月持币涌入一手房改善型项目。因此，张敏给集团做了一份投资报告，其中包含上半年市场缓慢回调、新政效果喜人、成都持续人口流入和整体房价仍有上涨空间等等维度，试图说服集团匀一点额度给区域公司。

供地结束的第二天，成都开始出现疫情，成华区一度封闭管理5天，持续到8月初才告一段落；随后，8月中旬罕见高温和干旱致使全市限产限电，部分城区的楼盘还能发电迎客，但多数近远郊的项目选择放弃“挣扎”。

新冠肺炎疫情第3年，公司常常给张敏和同事们宣贯“疫情已经不是不可抗力因素了，各区域公司必须做好它一定会来的准备，别拿疫情当借口”。

然而，“不可抗力因素”一个接一个，张敏不得不为她的拿地分析报告中增加上各种变量，“理想状态下，这块地能卖一个很好的价格，收益率有8个点，但开发商能保证，几个月后项目入市时，市场没有其他不可控情况吗？”

成都楼市的“金九”，在“全市原则上居家3天”中拉开帷幕。

一枝独秀锦官城

8月15日，国家统计局发布的7月份房地产数据，所有指标全部下跌：当月房地产开发投资同比下滑12.3%，新房销售量和价同比均跌超28%，市场在艰难寻底。

在一众城市中，走出独立行情的成都显得极为醒目：

7月，新房成交量环比上涨13.2%，同比涨幅达到57%，实现7个月连涨，且连续4个月环比涨幅排名第一。

上半年成都凭借714万平方米的新房成交面积，超越武汉成为“楼市第一城”。

二手房市场更为热闹，7月成交量同比上涨381%，继6月后再度刷新其近10年来成交纪录。

一则则现象级清盘的捷报，也让全城乃至全国开发商们看到了销售回暖的亮光。

8月22日，锦江金茂府开盘首日，130余套总价在600万-1000万元区间的豪宅被一抢而空。这个限价3万元出头的改善项目，叠加精装包、搭售地下室和封窗加面积等，实际成交均价在3.5万元左右。

尽管该项目并不在传统的锦江或高新核心板块，但锦江金茂府价格不降反升还卖“爆”，一度让地产同行以为成都市场至此迎来拐点，紧锣密鼓地筹备起即将到来的“金九银十”。

锦江金茂府开盘当天，某头部房企成都公司客研人士李琛前往“暗访”，他看到了这样的景象：项目现场几乎满座，有客户拿着户型图和置业顾问站着算价格，有购房者成功抢到房源后大声欢呼。

当天由于限电加上来访量大，空调制冷效果打折扣，置业顾问多次让客户静下心来，感受金茂主打的恒温系统。

开盘前，金茂做了大量蓄客工作，售楼处大概有20个销售，每个销售每天接待近20组客户，算下来日均近400组到访。

成都不少新楼盘行情已经延续了两个多月。

7月8日，豪宅板块麓湖生态城观澜项目第二批次推出190套房源，单价达到4万元/平方米以上，报名购房人数依然达到574组，年内第二次触发“3倍熔断”。

1年前，成都出台新政为楼市降温，规定报名摇号人数超过预售房源数3倍，限售年限由3年延长至5年，被称之为“3倍熔断”。

据不完全统计，上半年成都共有19个楼盘、共计23次触发“3倍熔断”，可见其楼市热度。

与销售一脉相承的土拍热度也能看出房企对成都市场的看好。

7月12-14日，成都进行今年第二批集中供地，以53宗地、402亿元成交量收官。成绩在全国来说数一数二。

成都为何能在其他城市楼市下行时“一枝独秀”？

李琛认为，“5·31”救市政策只是导火索，其背后是成都市政府“有形的手”长期对供需节奏进行调节，整个市场的供求比一般在0.8-1.2较良性的区间。

“十年前很多人把成、渝放一起讲，但这两个城市楼市正走向不同方向，重庆巨量供应、从未限购，市场需求很饱和，而成都自2017年升级限购、限售后，要求每人在12城区只能新购1套住房（新房或二手房），非户籍居民需2年社保、限售3年等，房价被限得很严，比如换房难度大、改善需求长期被积压等”。

开发商对成都第二批次主城区宅地的争夺，与地块清水（相当于毛坯房）限价大幅提高有关，一位央企西部公司投资负责人解释，“成都过去限价控得很严，房地价差一般为8000元，很多地块算完账利润率很薄，但第二批次有11宗地的清水限价突破此前的3万元/平方米的天花板，最高的一宗是高新区桂溪街道地块，清水单价达到3.45万元，加上精装包等后有望卖到4万元，主城区地块房地价差整体提高到1.2-1.5万元”。

该投资负责人透露，其与区国土部门接触下来，感受到地方政府因此前几次卖地不景气有所受挫。不过，近年来防疫以及大规模地铁建设投入，各区都不愿意降低地价，因此只能提高未来限价预期。

开发商也乐意把“饼”传给持币观望的购房者们，李琛公司营销部门的说辞已经更新成：未来同区域即将入市项目的价格已经提高，现在正是抄底的时候了！

独立行情隐忧

5月份，成都连续颁布两个楼市新政，尤其是5月31日的新政，放宽了限购条件，主城和近郊落户即可买房，非户籍购房条件从此前需2年社保降至1年。这是相比杭州、西安等同能级城市更为宽松的限购政策。

此外，新政从税收、限售上松绑。

6、7月成都二手房供应面积，从月均120万平方米激增至近180万平方米，挂牌套数激增至1.6万套以上；

成交方面，实际上成都二手房从去年12月份信贷条件改善后便缓慢恢复，新政实质性放松后更加明显，6月成交1.36万套，7月增加至1.4万套。

李琛发现，新政门槛降低，释放了社保未满2年的新成都人的购房需求，但叠加多家民营房企爆雷、7月停贷潮等“黑天鹅”事件后，二手房的火热并未明显惠及所有新房。

年轻的刚需客户获得购房资格后，涌去买主城区的小户型二手房，对新房反而产生分流；而豪宅客群对价格敏感度低，会更青睐总价在600万元以上豪宅。

首改、再改新房陷入尴尬。一家头部民营房企策划负责人近期正筹备一个改善型新盘首开活动，由于7-8月蓄客效果不尽理想，迫于无奈，启用了多个渠道公司。

这位头部民营房企策划负责人时常需要向总部解释，为何统计局一手房成交量价数据亮眼，但区域公司的销售却没有跟上大势。“新政理论上打通了一二手房的置换链条，但经济不景气，裁员失业，很多客户希望给自己降杠杆，甚至提前还贷；即便有换房想法，他可以买更稳的二手房，或者央企的期房”。

多个全国性房企成都区域人士告诉经济观察网，除了板块分化明显，另一个一线“体感”与宏观数据不一致的点是，6月成都新房市场确有暖意，但7月开始已出现明显下滑；8月受高温天气、限电限产、政策效应削弱等影响，市场寒意加剧。

8月24日，成都部分区域下了一场小雨，白天体感温度仍超45度，拉闸限电之下，龙泉驿区一售楼处已经用柴油发电近一周，每天发电费用1-2万元，且由于持续极高温和长时间运作，已烧坏了2台发电机，现场供电断断续续，空调制冷有时供应不上，沙盘和照明偶尔闪烁，部分看房人和置业顾问只能手摇扇子降温。

“如果不发电开空调，客户更不会来，权衡之下，发电费比起让整个项目团队在家歇着的损失，算不了什么。”项目开发商人士解释。

进城人口后备军

为什么是成都？

多家房企人士告诉经济观察网，华润、绿城、保利、中海、越秀等房企重仓成都，不止看短期市场的火热程度，其背后还有这座城市持续的人口流入、产业布局、地铁交通规划等多方面因素。

随着人口自然增长对常住人口增长的贡献持续减弱，人口流动对各省常住人口增长起到越来越重要的作用，人口流入是一个城市吸引力的重要标志。

2021年，成都的GDP达到19916.98亿元，距离2万亿大关只剩一步之遥。

成都市统计局数据显示，2021年末，成都市常住人口数量为2119.2万，比上年末增加24.5万，高于杭州。作为单核城市，成都常住人口占四川省比重超25%，大量虹吸省内人口的势头还在延续。

一位头部房企华中区域客研人士曾提到，作为开发商，在决定有限的钱去哪投资时，会更关注产业结构中的“三产”质量，即第三产业就业人口的占比，这可能影响一个城市的中产分布和购买力的分配，比如哪些行业正在造富，这些客群较大可能涌入市场买房，且受市场波动的敏感度较低。

同为人口净流入的先锋城市，2021年成都第三产业人口占比达到66.4%，高于武汉的62.5%和深圳62.9%，仅次于北京的81.7%、上海73.3%、杭州67.9%。

这一份调研报告重点比较了武汉和成都的差别：武汉近两年新增常住人口超240万人，其中有七普统计时恰逢武汉疫情期间部分人离开武汉，并在其后两年逐渐回流，导致数据上人口激增，其2021年实际新增常住人口约20万人，略低于成都。由于第三产业人口占比更高，成都较武汉更适合房企加大改善、高端产品的供应。

2017年，成都率先在全国提出包括“先落户后就业”放宽青年人才落户条件，以及“为外地来蓉求职大学毕业生提供7天免费住宿”等人才安居政策。今年6月成都再升级引才政策3.0版本，聚焦高精尖稀缺人才。

前述央企西部公司投资负责人表示，2021年深圳的常住人口城市化率约为99.54%，上海、北京、广州在85%以上，同能级的杭州、武汉也在84%左右，而成都仅79.5%，在全国重点城市排名靠后。

这意味着，成都辖区内超2119万人的常住人口中，约有450万人在农村或乡镇范围。如果成都城镇化率提高1%，约有20万人来到城区，再加上外来常住人口流入20万人，假设按人均40平方米的购房面积计算，理想状态下能去化1600万平方米。城镇化率仍有上升空间，央企西部公司投资负责人据此判断成都未来仍有一波刚性需求。

产业配套支撑

在分析成都的产业问题时，上述央企西部公司投资负责人认为，过去十年，重庆发展硬件，成都则做软件，电子信息产业发展迅猛，已经成为第一支柱产业，使产业的人口导入进一步加强。

近十年，成都引进了英特尔、富士康、戴尔、联想、华为和京东方等头部企业到高新区，阿里巴巴、科大讯飞在成都均有分支机构；同时，成都也是西南互联网重镇，《王者荣耀》最早是成都天美工作室开发，后来被腾讯收购，目前仍保留研发部门在成都。

前述央企西南区域投资负责人透露，其管辖区域内还包括昆明、贵阳等城市，和不同城市政府打交道多年，能看出每个城市卖地时承诺的城市配套、平衡供需节奏上水平不一。成都项目沙盘上政府规划的公园、地铁等后续都会悉数落地，“这使得购房者愿意相信售楼处区位大屏上的标示的‘建设中’的基础设施”。

该央企西南区域投资负责人在成都工作12年，经历了成都地铁从无到有。可作比较的是，北京1号线于1969年试运营，天津第一条地铁于1984年正式投入运营，上海、广州分别为1993、1997年。

而成都地铁正式投入营运是在2010年9月，起步较晚，是全国第12个开通地铁运营的城市。到了2021年底，成都轨道交通运营里程数达到518.96公里，跻身全国第4，仅次于北上广。

按照《成都市城市快速轨道交通第四期建设规划(2016-2024)》，2024年成都地铁线路总里程将突破700公里。“地铁配套让开发商和购房者看得到交通优势和房价上涨预期。”该央企西南区域投资负责人说。

不可抗力还是来了

7月以来，成都经历了60年一遇的极端高温袭击，高温红色预警已持续10天以上，与此同时，四川这个电力大省又遭遇近10年来最严重旱情。

为应对降水量骤减和电力紧缺，四川向全省人民发出节水、节电倡议；生产端拉闸停产，所有写字楼、商场限电。李琛的办公室白天室内温度40度+，中央空调被停，他和同事们只能吹小风扇，或者把净化器横放降温；藿香正气水、降温贴成为售楼处新晋常备“物资”，物业人员还连夜抢修发电机，以保证第二天客户到访能吹上空调。

在拉闸限电的一周里，李琛常望着高新区的一幢幢高楼大厦，他从没见过这样“黑黢黢”的成都。春熙路、玉林路的灯红酒绿也消失了。

成华区猛追湾望平街的一家酒馆老板张可在9月1日全市“静默令”前，已经收到了监管部门的通知——为防控疫情，娱乐场所需暂时停业。

开店之初，张可就“机智”地改造了自己的酒馆：白天可以卖咖啡，夜深变成小酒馆，店内开辟出一整面货架摆放着上百个中古包，并在招牌上注明“中古·咖啡·甜品”字眼。

他打的算盘是，如果疫情要求娱乐场所率先关门，卖咖啡、卖包也许还能被归为餐饮或零售业。

8月28日，张可终于盼来恢复供电，当晚还下了一场小雨，略显清凉，店里客人依旧寥寥。他想不明白：是小雨还是疫情，吓退了他的客人们。

李琛的公司作为民营房企，对强销售、抓回款如同打仗一般，原本备好足量供货和优惠力度冲刺“金九银十”，但眼下，各种“不可抗力因素”笼罩，一个个难关需要每个人全力捱过去。

（应受访者要求，李琛、张敏为化名）

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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