斑马消费 杨柘

在雄性基因主导的房地产行业里，由女性掌舵的上坤地产稍显特殊，但在行业寒冬里，经受的压力并无二致。

业绩大降、股价暴跌，背后的投资人林劲峰后悔了吗？

再次大跌

继9月9日股价暴跌47.4%后，上坤地产昨日颓势延续，开盘即下跌，截至收盘，报收0.25港元，较上一交易日大跌38.27%，市值仅余5.18亿港元。

上周，公司披露销售状况大幅恶化，可能是一大诱因。

据公告，今年前8个月，公司连同合营、联营公司累计合约销售金额约67.5亿元，合约销售面积约55.06万平方米，合约销售均价12266元/平方米，较上年同期分别减少66.53%、63.74%和7.66%。

整个房地产行业难见回暖迹象，多家房企披露中报，利润普降。阳光城、富力地产、祥生控股等房企在上半年录得净亏损。总体上看，房企的利润指标已降至历史最低。

上坤地产同样如此，2022年1至6月，收入、归母净利润分别录得2.46亿元和-5.46亿元，同比分别减少83.87%和1146.57%。

公司股价不是首次出现大跌，自今年以来就跌跌不休，从年初2.84港元至今，跌幅超过9成，市值保守估算蒸发50亿港元以上。

股价大跌，让公司两位老板身家骤降。截至去年12月，朱静间接持有公司36.40%股权，林劲峰持有30.03%股权，在大半年时间里损失惨重。

作为港股最年轻的内房股，上市不到两年，已彻底沦为仙股。

风雨欲来

在今年初一篇新年献词中，公司董事长兼行政总裁朱静曾提及，房地产行业经营环境在今后很长一段时间里不会发生扭转，似乎提前剧透了企业所遭遇的困境。

以往，房企可以通过银行借款和海外债组合的融资模式，让企业债务得以平稳运行。随着借新偿旧的游戏彻底结束，房企亟待救命比比皆是。

从融资层面来看，今年上半年，百家典型房企融资总量3837亿元，同比下降53%，哪一家房企都难独善其身。

上坤地产在年初顺利解决2022年1月到期的1.85亿美元优先票据，并在7月完成2.1亿美元优先票据的交换要约，公司称在今年内无境外债本金到期，但这只是以时间换空间的权宜之策，并非可以高枕无忧。

随着销售业绩大幅下滑，公司面临的资金缺口巨大。据中期业绩，截至6月底，公司未偿还借款总额110.27亿元。

其中，一年内应偿还银行贷款12.32亿元、一年内应还其他贷款28.35亿元、一年内应偿还优先票据26.20亿元，合计66.87亿元，而现有现金及现金等价物结余仅11.96亿元。

截至上半年末，公司现金及银行结余短债比0.4倍，剔除预售款项后资产负债率72.5%，净资产负债率126.3%。

截至6月30日，公司附属公司发行的商业承兑票据约655.40万元已逾期未付。

公司在中期业绩中称，于今年6月30日后，公司顺利完成约14.92亿元优先票据的交换要约及同意征求，将到期日有效延长至2023年7月之后，减轻了现金压力并改善公司的流动性。

背后的男人

2010年，34岁的朱静离开河南建业集团，在上海创立上坤地产，开启人生的下半场。

彼时正值房地产行业上行周期，成立之初的上坤先是拿下上海宝山1919老厂房改造项目，尽管二房东的利润与开发性房地产业务相差很大，好在积累经验，默默无闻的初创房企获得了市场机会。

真正的转机出现在2015年，公司耗资约33亿元从香港富豪李明治旗下天安中国手里，获得上海松江佘山地块，蛇吞象的收购一时惊动上海滩。要知道，当年公司销售规模仅17亿元。

虽然在此后在诸多报道里描述这笔收购仅耗时15天，但如果当时没有中欧商学院同学林劲峰在背后加持，可能公司会丧失这一良机。

林劲峰在业内享有中国巴菲特的美誉，早在朱静创立上坤时，他已是这家房企的股东。当朱静准备拿下佘山地块时，林不惜清仓持有12年的贵州茅台。

除了资金支持，林劲峰多年后向外界透露，和朱静直奔香港与李明治商洽佘山地块成功的关键在于，转让方里有个股东是他的潮汕老乡。

60万方体量的佘山地块被公司打造一个超级大盘，最终给公司带来180亿元货值，多年成为上海别墅销冠。

林劲峰早年通过拍得茅台集团法人股起家，其实也是一个钟爱地产投资的老司机。2006年，投资朗诗地产。在2019年举行的一次峰会上，朗诗地产董事长田明透露，林劲峰的盈信国富累计投资朗诗1.2亿元，已累计获得分红超过4亿元。

除了上坤和朗诗，林劲峰先后进入深圳文景地产，还短期持有过保利地产、华侨城A等。

同时，林劲峰对白酒也比较上瘾。2007年，盈信投资入股西凤酒，并顺手投资了西安糖酒集团（旗下拥有有冰峰汽水品牌）。

2009年，林劲峰以4.5亿元收购安徽双轮酒业100%股权，并成立徽酒集团，囊括了高炉、双轮、高炉家、迎客松和中国徽酒等多个品牌。