本文来源：时代周报 作者：胡天祥

9月15日，时代周报记者查询链家平台发现，广州二手房（包括普通住宅、商业类、别墅、四合院）挂牌量已经达到11.65万套，距离12万套，只差3500套。

二手房挂牌量增加，与去年实施的“二手房参考价”以及“增值税2改5”政策强相关。

2021年8月31日，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格的通知》，同步公布了首批参考价格，涉及96个二手房小区。结合参考价格与市场价格，上述小区参考价普遍低于市场成交价，部分仅为市场价格的5成。

2021年4月，广州9区出台“增值税2改5”政策，将二手房交易免征税年限从2年提升至5年，此举也对二手房市场交易产生一定影响。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，去年4月颁布的“增值税2改5”政策影响颇大，不少此前交易火热的区域，如南沙、增城、黄埔等由于“满2不满5”，税费成本高。近一年来上述区域新房市场竞争激烈，新楼盘频繁促销也分流了二手需求。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆告诉时代周报记者，当下二手房成交量确实呈现一定的恢复态势。从2021年8月最低点（月成交量不到6000套），目前已经回温到月成交8000套左右，甚至一度达到过9000套。

图源：图虫创意

二手成交回暖

虽然广州二手房挂牌量攀升至历史高位，但成交却有回暖迹象。

2022年8月，据广州市中介协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7890宗；环比2022年7月同期（7441宗）环比微涨6%。

相较7月，8月广州二手房成交套数有所上涨，广州市中介协会认为主要原因是房贷利率持续走低、房贷审批速度加快、业主报价下调等。

各区成交情况均有不同程度的回升。

其中，天河区共成交857宗，环比微升0.2%；越秀区共成交749宗，环比上涨5.6%；海珠区二手住宅网签宗数1133宗，环比上涨7.1%；荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数584宗，环比上涨2.5%；白云区二手住宅网签宗数799宗，环比微升0.5%；番禺区共成交1118宗，环比回升6.8%。

广州中原研究发展部表示，从数据看，从化、增城两区整体涨幅最为明显。8月分别成交351宗、783宗，环比分别上涨19.8%、14.6%。另外，8月海珠区成交继续霸占各区榜首，整体成交量（1133宗）超越番禺（1118宗）。

值得一提的是，8月22日，央行调息信号再度释出，1年期LPR从3.7%下调至3.65%，为近10年以内的最低位，置业成本明显降低。

种种信号表明，二手市场基本面正趋好，客户观望情绪有所好转。广州中原研究发展部预计，在“金九”传统购房旺季下，9月二手住宅成交量或将小幅提升，月度成交量继续保持或能突破8000宗水平。而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。

首套房贷利率为近10年低位

广州二手市场成交回暖，新房市场也有新的动态。

8月广州较值得关注的政策消息当属“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户。这意味着，未来广州楼市将有更多刚需购房者入场，有望能够提振客户对市场信心。此外，根据广州中原研究发展部统计，广州四大国有银行最新首套房贷利率为4.30%，为近10年低位。

从数据看，广州新房市场的确需要补充新动力。据广州中原研究发展部统计，8月广州新房网签6125宗，环比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。广州住宅新批供应8125套（87.53万㎡），供应面积与7月基本持平，保持年内相对高位，可见目前“去货回款”仍是开发商主调。

“7-8月为传统市场‘淡季’，暑期比较多潜在客户陪子女出游，市场仅维持6000宗低位水平。”广州中原研究发展部表示，8月中旬起，随着暑假接近尾声，部分买家陆续从外地回流，广州新房成交呈现出轻微升温态势。

广州中原研究发展部表示，后续市场基本面或将呈现积极向好的态势，可见在进入全年关键的“金九银十”前，主管部门调整政策支持刚需入市，以提振市场信心。