每经记者：王佳飞 陈梦妤

2011年5月28日，北京龙湖星悦荟开街，当时还是龙湖集团（HK00960，股价25港元，市值1570亿港元）常务副总裁的邵明晓在开业典礼上提出了龙湖的商业目标——至2015年底，公司于国内运营中大型商业项目将达到18个，经营面积将达200万平方米，预计租金占利润比例在10%左右。

视觉中国图

这是邵明晓在龙湖官网最早的活动记录，这一年，邵明晓46岁。

2023年1月10日，邵明晓辞去龙湖集团董事会副主席一职；而大约一年前的2022年2月28日，他还辞去了首席执行官一职。至此，邵明晓在龙湖只剩下了顾问的头衔，这个头衔和前董事长吴亚军大致相同。

邵明晓辞任消息公布的当天，龙湖集团相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“邵明晓预见性地提出了‘持商业’‘空间即服务’等公司战略，以及‘TOD优先’等业务策略，助力龙湖集团穿越房地产市场的波动周期。”

出生于1965年的邵明晓任龙湖集团CEO至今12年，这期间龙湖从400亿元增长到2000亿元的规模，如今仍旧是以“稳健”著称的民营房企。

提出“空间即服务”

邵明晓提出了“持商业”战略，但其实龙湖很早就已涉足商业。2003年，龙湖就在重庆打造了北城天街，现在，“天街”依然是龙湖的商业品牌。

2013年，邵明晓在接受媒体采访时表示，“自2011年开始，龙湖提出要把‘持商业’作为一个战略，并开始持续将每年销售回款的10%以内投入商业地产，预计用15年左右将商业利润在集团占比从不到5%提升到20%左右。”

从龙湖官网消息看，邵明晓的公开露面多和商业有关。2012年12月3日，邵明晓参加上海龙湖虹桥天街开工奠基仪式。2014年7月24日，邵明晓现身北京龙湖天街全新品牌发布会。2017年~2019年，邵明晓均现身龙湖商业谢忱晚宴。

经历了多年发展，2022年上半年，龙湖包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿元，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

经营性业务收入，被龙湖称为“压舱石”“稳压器”。

“空间即服务”也是邵明晓提出的。早在1997年，龙湖便成立了物业公司，15周年时的2012年已经“管理全国14个城市的74个项目，累计管理面积超过1500万平方米，服务业主28万人”，这年邵明晓参与了《龙湖物业标准白皮书（2012版）》发布。

2018年，龙湖提出“空间即服务”战略，意在构建以优质城市空间连接融合、覆盖中坚力量全龄周期客户的智慧服务网络，龙湖方面表示这也是邵明晓的提法。

2022年1月，龙湖推出全新品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，并向港交所递交招股书。

现任董事长陈序平就说，龙湖智创生活板块合同面积已经达到4.8亿平方米，未来会不断把增值服务，包括各项非业主的增值服务都持续做好。

对于上市后的融资，龙湖智创生活仍旧计划继续扩张，招股书显示“在未来两至三年用于扩大住宅及其他非商业的物业管理服务、商业运营及物业管理业务的战略投资和收购”。

不过，龙湖智创生活至今仍未上市，接下来的工作要交给后来者去办了。

选择“退居幕后”

对于TOD（以公共交通为导向的开发，或称地铁上盖），邵明晓总喜欢加一个儿化音，读成“地铁上盖儿”。龙湖方面表示，也是邵明晓提出了“TOD优先”等业务策略。

2020年间，龙湖密集在全国拿TOD地块。2020年4月24日，龙湖联合金地斥资32.13亿元拿下东莞茶山镇站前路地块。5月26日，龙湖在杭州拿下被搁置开发长达10年之久的滨康综合体地块，成交金额71.89亿元。7月初，龙湖以高达288%的溢价率、660万元/亩的价格拿下成都市郫都区郫筒镇蜀新大道站TOD项目用地。

邵明晓曾在公开场合表示：“市场特别热，我们也会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地。”“TOD相对要做持久，回收周期相对慢，所以资金成本必须低，必须在选址、定位、建造、交付、运营方面探索出成熟的全链条。”

回顾邵明晓的CEO生涯，2012年，龙湖签约额还只有401.3亿元，较上年增长4.9%。随后几年中，邵明晓带领龙湖创造3年内从不足千亿到跨越2000亿元的纪录。2016年龙湖的销售额达888.14亿元，2017年达到1561亿元，增幅高达75.76%；2018年便跨越2000亿元大关至2006亿元。随后龙湖降速，2019年签约金额2425亿元，2020年为2706.1亿元，2021年为2900.9亿元。

截至2022年12月末，龙湖集团累计实现总合同销售金额2015.9亿元，合同销售面积1304.7万平方米。

前董事长吴亚军对于2012年的回忆是：“2012年是新管理团队全面负责的首个完整年度。然CEO和管理团队坚定执行既定战略令人满意，本人亦坚信从创始人到职业经理人团队的管理转变是每个现代企业发展的必经之路，目前的磨合将为集团长期健康发展奠定基础。”

邵明晓2006年加入龙湖集团，加入前曾在航宇经济发展有限公司、北京新联协创房地产开发有限公司、北京中京艺苑房地产开发有限公司、北京华联集团等公司任职。

邵明晓卸任集团CEO时，吴亚军曾通过内部论坛，发布了一封名为《庆幸你是队友而非对手》的内部信，致谢邵明晓这17年的贡献。吴亚军在信中说，想一想，老邵不是我们的CEO而是友商的CEO，肯定够我们喝一壶的！

在加入龙湖的第17个年头，邵明晓选择退居幕后。根据公告，在未来相当长一段时间里，吴亚军和邵明晓将继续以超级“智囊团”的身份，为龙湖的发展保驾护航。