1月12日，戴德梁行举办了2022年度重庆商业地产市场交流沙龙，活动正式发布了戴德梁行《2022年重庆商业及物流地产市场回顾与展望》和《疫情后商业社会复苏》报告，报告从宏观环境展望、城市发展、甲级写字楼市场、优质零售物业市场、高标仓储物流市场、疫情后商业社会复苏等6方面回顾了2022年重庆商业及物流地产市场情况，并对重庆市场未来发展进行了展望。

报告显示，2022年重庆甲级写字楼市场共录得3个新增供应，分别是位于解放碑的来福士C座、江北嘴的金融城3号T2和新牌坊的国际都会，新增项目体量223,000平方米，存量攀升至2,477,172平方米。

由于外部环境不确定性增加，部分租户出于降本增效等因素考虑，选择缩减办公面积或直接退租，重庆年度净吸纳量录得负数，为-8,318平方米。

受疫情封控和经济下行影响，市场活跃度降低，业主采取更加灵活的租赁策略，重庆甲级写字楼租金同比下降2.39%至每月每平方米81.18元。同时，受年初教培等机构大面积退租和疫情、高温的双重影响，市场整体去化放缓，同时新项目空置率高企，推动全市空置率同比上升6.65个百分点至36.49%。

从2022年甲级写字楼成交租户来看，金融服务、TMT、专业服务行业租户是重庆甲级写字楼租赁主力，位列年度成交前三名。以高科技、互联网及传媒为主的TMT行业表现亮眼，从2021年的第四名上升至2022年成交第二名。分区域来看，解放碑、大石化和照母山区域成为全年800平方米以上成交最多的地区。而从成交类型来看，新增和搬迁类型最多，占比分别达到41.87%、32.49%。

戴德梁行重庆公司项目及企业服务部主管游雅雯认为，若2023年的未来供应如期入市，将给重庆甲级写字楼市场带来约57.6万平方米的新增供应，而新项目去化需要时间，空置率普遍高企，预计2023年重庆甲级写字楼市场空置率将进一步爬升。

游雅雯指出，前期因严格的疫情管控导致市场活跃度下降，租金走低，净吸纳量多次录得负数；随着疫情防控的放开，经济社会生活逐步迈入正轨，预计2023年市场情况将逐渐恢复向好，租金、净吸纳量等主要指标或将触底反弹。

此外，重庆政府高度重视地方碳达峰碳中和工作，“1+2+6+N”政策体系已基本成型，在此背景下，低碳减排亦成为甲级写字楼提升楼宇品质的重要课题，从初期的绿色建筑设计到后期的低碳环保装修，绿色办公将愈发受到市场重视。

从2021年12月16日至2022年12月15日，重庆优质零售物业市场共录得6个新增供应，分别是大悦城、龙湖公园天街、吾悦广场、龙湖爱加两江星悦荟、T CITY桃源天地和龙湖时代天街E馆，新增供应体量67.4万平方米。全市优质购物中心存量攀升至6,436,000平方米。

多座新项目的陆续入市令重庆零售市场竞争加剧，全市优质购物中心租金整体呈缓慢下滑态势，叠加疫情反复的影响，全市最优层平均租金为568.40元/平方米/月，同比下降2.41%。同时，受新冠疫情、经济下行影响，重庆实体零售表现低迷，商家闭店撤场现象增加，空置率上升至12.04%，同比增长1.63个百分点。

据不完全统计，2022年重庆共引进148家首店，高端品牌加速入驻，促进培育建设国际消费中心城市。如新开业的龙湖时代天街E馆有超过30家品牌为西南或重庆首店、城市旗舰店、概念店，包括niko and 重庆首店、Naturehike西南首店等；长嘉汇购物公园开出国药中服市内免税店西南首店、SND全国首个超凡百货概念店等；来福士购物中心则引入重庆首家乐高品牌旗舰店、开心麻花8剧场重庆首店等。

2022年存量商业新开业品牌中，零售品牌占比最多，约占54%；全国品牌最为活跃，约占59%，而从分布区域来看，解放碑、观音桥商圈的新开业品牌最多。

戴德梁行重庆公司商业地产部主管唐正艺认为，在疫情管控放开的背景下，2023年重庆将迎来多个优质项目，填补区域市场空白，如重庆国瑞两江购物公园、龙湖重庆龙兴天街若顺利入市将促成龙盛商圈的成熟，而中南重庆大有境、蔡家中央大街的入市将加速蔡家商圈的发展。

唐正艺指出，目前实体零售低迷的状态只是暂时的，未来待人员流动重新活泛后，运营商的招商工作也将恢复往期正常状态，积极填补空铺，并引入新兴业态，重庆优质零售物业的空置率有望回落。

未来随着城市北区人口的不断导入，北区商业供应持续落地，相关业态规划若能如期兑现，北区商业档次将进一步提升，重庆传统商圈的消费客群将面临又一波分流。

随着国际物流要素组织能力大幅提升，现代化国际供应链智慧化水平大幅提高，重庆物流带动产业发展作用极大提升，内陆开放高地功能显著提升，初步形成“一带一路”、长江经济带、西部陆海新通道联动发展的战略性枢纽。

2022年全年重庆高标仓储物流市场新增供应量96.35万平方米，推升全市总存量达到427.7万平方米。 在总体新增项目减少和需求回升的双重作用下，空置率同比下降6.9个百分点至17.1%，租金同比上升1.8%至23.9元/平方米/月。

重庆一手物流用地供应量在2019年达到顶峰后逐年下降，2022年重庆一手物流用地成交11宗，总供应面积1,461亩，除巴南区有较大仓储用地供应外，中心城区和周边区县仓储用地供应紧缩态势仍在持续。

展望未来，2023-2024年重庆高标仓供应量分布主要集中在两江空港、两江龙盛、九龙坡、巴南和沙坪坝区域，其中两江空港为新增项目最为集中的区域，预计将新增供应量58万平方米。

戴德梁行重庆公司产业地产部主管李小强认为：重庆中心城区物流供地在2019年达到顶峰后，拿地热度保持持续下降走势，近两年拿地主力主要为物流地产商，中心城区物流供地主要集中在巴南区（多为南彭组团）和渝北区（多为空港组团）。

重庆已逐步形成“一带一路”、长江经济带、西部陆海新通道联动发展的战略性枢纽，随着陆港、空港和水港三类枢纽建设赋能，RCEP开始实施，重庆外向型经济将得到进一步发展，第三方物流、零售业、电商、制造业租户的需求将得到持续释放。

李小强指出，受重庆地理环境的影响，区域市场分散的格局现已形成，预计未来在新增项目的供应下，以两江空港、两江龙盛、沙坪坝、巴南等地将成为重庆主要物流供地和高标仓供应市场，而以上区域已经落位机场、港口、铁路港、公路港等重要物流枢纽。

戴德梁行重庆公司策略发展顾问部主管马丽华认为，要找寻疫情后商业社会的复苏规律，我们首先需要认识政府的刺激举措、企业的刺激手段对疫后商业复苏的影响。于是我们以东、南亚地理位置、疫情放开时间、经济情况和疫情政策为筛选条件，选出中国香港、新加坡、日本共三个地区或国家，对其疫情历程进行回顾，关注对应时间的社会零售额、公共交通出行量、政府刺激举措和企业刺激举措等情况。

马丽华指出，中国香港、新加坡和日本政府均在疫情中采取相关举措，包括派发大额消费券、减免税费等，而当地企业结合政府的刺激举措推出了更适合自身的刺激措施。以香港海港城为例，在政府派发大额消费券之后，海港城趁势派发商场消费券，或推出消费返赠活动，和政府举措形成多层面刺激，实现了人流量的快速复苏。参考日本大型百货公司大丸松板屋，其通过推出服装租赁项目、打造露天集市、布局海外线上业务等手段尝试打造全新消费场景，同时与出租车达成合作推出宅配试穿服务，最终挺过低迷期，迎来销售额快速复苏。

总的来看，相关地区的企业配合政府举措制定促销活动、拓宽产品供给渠道、尝试打造如露天广场集市等新的消费场景，持续增强客群的消费意愿和信心，助力商业社会复苏。马丽华最后指出，企业需要从自身角度出发，结合政府的刺激措施，通过不断创新的手段，共同加速商业社会的复苏。（中国日报重庆记者站 谭英姿）

来源：中国日报网