长隆-万博CBD板块的旧改航母，继续向前了。

2023年2月6日上午，里仁洞村集体物业拆除暨冼马彭片区复建房工程开工仪式在番禺区举行。

这也是去年11月番禺里仁洞村实施方案正式获批复后的一大动作。

集体物业拆除现场（图片来源：美好里仁洞）

在广州大力吹响城市更新高质量发展的号角下，很多人都在关心，这个番禺旧改的代表性项目，会有怎样的变量？

于自身，于板块。

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里仁洞村，邻近长隆旅游片区及万博商圈，横跨兴业大道、金山大道，纵跨番禺大道、新光快速路。

此前因“淘宝”出名。

据资料显示，2015年，里仁洞村网店从业人员已经超过3万人，村内3536间的出租屋中，商户占据了2162间。

2019年，越秀地产已确定为里仁洞村旧改合作企业。

去年11月，番禺里仁洞村实施方案正式获广州市住建局批复。

虽然推进过程略显坎坷，但比起其他城市更新项目，已经算顺利的了。

里仁洞村更新改造效果图 （仅为示意，最终以政府批复为准）

根据实施方案，里仁洞村改造范围用地约162公顷，项目规划建设总量约392万平方米，其中复建住宅约155万平方米，融资住宅约111万平方米。

含金量还是很足的。

比如第一批梯队亮相的冼马彭片区，整体建设落成后，就会配备一系列公共配套设施和商业服务设施：

96班完全中学、54班小学等品质中小学、区级公服配套500床综合医院、交通站点……

这些都算是肉眼可见的旧改利好。

02

里仁洞村的旧改，对自身来说，是一次价值重估。

对于所处的万博商务区呢？

基本上有两点。

最直观的，是板块未来的新房货量和选择多了。

根据里仁洞村旧改的实施方案，里仁洞村复建住宅约137万方，融资商品房住宅约100万方。

若按照100平/套进行计算，也有两万多套，足够多了。

第二点，则在于对板块的提升。

在此之前，我们先从长隆-万博CBD板块的过去的1.0和当下的2.0说起。

此前，长隆-万博CBD板块所展示出来的1.0版本，已经足够让人信赖。

作为目前当下番禺的门户CBD，9座商业体已经全部落成，目前，万博—长隆片区入驻企业已达1万多家，包括Shein（希音）、奥园集团、海大集团、虎牙直播、携程、华多网络、嘉诚物流多家企业。

万达广场、广州第二家天河城广场、广州第一家国际超市山姆会员店和喜来登、希尔顿等多家星级酒店，也都齐聚于此，日均客流量约30万人次。

该片区还有世界级旅游IP长隆旅游度假区，年接待游客达到千万级。

如果你有机会在万博的高层写字楼往下看的话，你会发现，整个万博商务区的核心区俨然成型，无论是建筑群，还是城市界面，和珠江新城的繁华商务区没有太大的区别。

甚至是能够感受到城市资源汹涌而来的冲击感。

而换成长隆那一边的航拍视角来看，看到的是万博商务区繁华商务的冲击感，CBD就在一路之隔，脚下满满都是绿地和郁郁葱葱的乔木，在CBD之上又增添了额外的野趣。

整个俯瞰视野所呈现的，是一座生机勃勃的立体都市，更为立体和崭新。

而当下的2.0上升爆发期，长隆-万博CBD板块则多了更多的落地规划和产业资源。

按照《广州市商务发展“十四五”规划》的信息来看，广州将打造5个世界级地标商圈，万博—长隆商圈仅次于天河路—珠江新城，排在第二位。

这些重量级规划，无疑是万博继续发展的一剂强心针。

而南大干线即将全线通车、长隆度假区三期工程的推进及长隆储备地块（含中铁建总部综合体）的建设，则让万博有了进一步发展的底气。

尤其是南大干线， 作为联动大湾区的交通大动脉，它的全线通车将进一步增强广州的枢纽功能，为出行减压的同时为发展加速。

别忘了，南大干线还是一条大湾区产业“中轴”。

这就是为什么当下番禺买房，我们的首选建议永远只有一个：

长隆-万博CBD板块。

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那么，超级旧改，未来能改变长隆-万博CBD板块什么？

3.0的变量。

按照官方设想，未来里仁洞村旧改后，将与长隆文化旅游区、万博商务区共同形成“商—旅—创”黄金三角。

长隆旅游度假区有文旅、万博商务区有产业商业、里仁洞村有住宅和公共配套，各司其职。

这也正是我们对于里仁洞村为代表的周边旧改最大的期待点：

未来的片区，在诸多旧改（里仁洞、新基、官堂、员岗）完成之后，可以有一个更大的想象空间：

届时整个板块的城市界面、公共配套及板块价值还将再提升一个等级，将被缠绕上更高的城市浓度。

那时候，长隆-万博CBD板块更好的「门户感」和「城市感」，就要在我们眼前生动铺陈。

从而进化成3.0版本的超级复合完全体。

前几天，我们聊过，城市更新作为经济发展重要抓手，被看作为广州2023年度建设提质的重头戏。

其核心点，就是转化为城市更新、产业结构升级的催化剂，提速旧改进程，加快片区产业蝶变。

落到里仁洞村旧改身上，也是如此。

别忘了，广州每一次大型旧改，都有推动区域价值升级的能力。

如林和村、杨箕村。

所以从这个角度出发，里仁洞村这个超级旧改，真的有可能成为板块最具含金量的那一个变量。

至于长隆-万博CBD板块的买房建议，有两点逻辑可供参考：

其一，宜商宜居宜业的板块，与之匹配的产品品质会更为关键，唯有高品质产品才能脱颖而出，也更能在后市拥有更高的价值。

其二，更靠近CBD核心区，资源聚集度更高，房子才更值钱。

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