作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

“从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出预期。”此前，在万科临时股东大会上，万科董事会主席郁亮如是说。

从去年11月以来，针对房地产的支持政策力度空前，“金融16条”、房地产“三支箭”等政策接连出台，信贷、债券、股权融资全面解绑，既救项目，又保主体，房企的融资环境得到了极大地优化，市场信心正在逐步修复。

但郁亮也多次重申：“市场恢复是一个缓慢而温和的过程，微光在逐步变成曙光”。毕竟从政策推出到各地因城施策实质性落地，再传导到整体融资环境改善，进而实现销售市场回稳，需要一个较长的过程，绝非一蹴而就。

碧桂园董事局主席杨国强也认为：“地产的曙光已经显现，要相信地产有稳定发展的未来。”而对于短时间内企业如何挺过“寒冬”？杨国强则提出：关键是要脚踏实地做好正确的事。

01 出险房企动作频繁

房企们的突围之战仍将继续。

目前来看，债务重组成了出险房企化债的突破口之一。 临近春节，1月16日， 华 夏幸福 发布公告表示，华夏幸福的境外美元债（存续总额为49.6亿美元）持有人已经完成了重组方案的表决，投赞成票的债权人持有债券面值占参与投票债权人的97.90%。

在此之前，1月3日， 融创 发布公告称，约160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，共计160亿元，展期3-4年不等。

近日， 阳光城、花样年、龙光集团 等房企也公布了债务重组方面的进展。

综合来看，展期是比较主流和常见的方式。 但值得注意的是，债务展期虽然能够一定程度上缓解房企的流动性压力，并展期并不代表债务消失。出险房企还是需要以保交付为目标，加大销售端的去化力度，回笼资金，修复基本盘，为未来偿债做好准备。

对于出险房企来说，在信用破损的情况下，销售和融资相对乏力， 通过股权转让，甚至是优质项目的股权转让换取纾困资金，也是房企持续降负债、强化现金存量的重要出路之一。

一开年，融创便官宣将深圳融创华发冰雪文旅城项目公司51%的股权与债权转让给珠海华发，其中，股权收购价35.7亿元，债权收购价款为1190.24万元，融创中国现金回流三十多亿，算是为今年开了个好头。

在此之前，融 创多个项目还得到了AMC和银行的融资支持。比如，作价120亿上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城项目等，均引入AMC机构注资。

融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，也已累计获批总额超百亿元的纾困资金。同时，融创各项目也正积极开展复工复产、逐步恢复正常经营，积极“保交付”。据融创官微消息，2022年，融创累计交付了超18万套房子。

当下交付能力的提升，也是房地产行业信心恢复的关键之一，某种程度上也将促进房企的进一步发展。“交付力”作为房企硬实力的重要体现之一，是房企直接呈现给销售端的重要一面。只有利用政策窗口期不断交付高品质的产品，才能持续获得购房者的信赖，从而重新确立好的口碑，以此修复购房者对于房企的信心。

02 优质房企积极防范风险

在当下的市场环境下，优质房企也在积极防范风险，改善资产负债状况。比如，通过加速转让资产，增加现金流。

12月15日，远洋集团控股联合远洋服务披露交易公告，拟出售“成都远洋太古里”项目的50%权益予太古地产，总对价为55.5亿元，交易整体产生净收益约13.87亿元。

成都太古里是国内销售额最高的商业项目之一，也是成都在全国的商业名片之一。公开资料显示，2019-2021年，成都太古里的出租率均超过95%，租金收入超过10亿元，并在2021年创下12.56亿元的租金收入记录。

在当下的市场环境下，远洋集团选择出售如此优质的项目，更多是为了实现现金回流、缓解流动性，以便更好地应对未来市场的不确定性，实现可持续发展。

据睿和智库统计，2022年以来，远洋集团已多次通过出售资产的方式回笼资金。其中，4月，远洋集团以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；6月，出售位于丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目，交易价格50.15亿元；10月，向中国人寿地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%的股权，交易对价2.33亿元。

除了转让资产变现，远洋集团也在通过“三支箭”寻求融资支持。根据远洋集团官微显示，近期，远洋集团先后与中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国民生银行、北京银行签署了战略合作协议，累计获得授信额度超1000亿元。

2022年12月27日，远洋集团还成功发行13.03亿元REITs产品，获得包括中国人寿、招商银行、广发银行和邮储银行等保险和银行投资人参与认购。

此外，远洋集团也在高效地推进“保交付、保品质”工作。2022年，远洋集团协议销售额1003亿元，位列房企销售业绩排行榜TOP20；累计交付房源约5.5万套，整体交付品质位列规模房企TOP10。

从总额超1000亿元的银团授信合作，到投资人积极参与认购其REITs产品，也可以明显看出头部优质房企的优势，显然其更受市场和购房者的关注。

政策上，优质房企在2023年也会得到更多助力。今年1月10日，在央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会上，就提及要实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,如龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等。这无疑也将进一步推动房企分化的加剧。

总体来看，房地产行业的风险将在2023年进一步出清，同时房企的马太效应或将继续持续，优者更强，差者则可能会被淘汰。频频出现的积极信号，并不意味着立刻就能转危为安，房企们想要真正化解危机，还是需要销售市场的复苏。

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