再过几天，我们就要告别2022年了。回顾2022年的房地产市场，可以用“惨淡”两字来形容，百强房企1-11月销售额同比降幅在42.6%的较高水平。与此同时，11月新建商品住宅价格上涨城市数量16个，下跌城市51个。二手住宅价格上涨城市数量为5个，下跌城市62个，均与上月相同。

为了刺激房地产市场的复苏，各地也纷纷楼市松绑，除了放开了限购、限售政策之外，而且部分地区还给新房市场实行“限跌令”。与此同时，各家银行也给楼市松绑，除了下调首付款，从之前的30%下跌至20%，而房贷利率也从之前的5.8%下跌到4.2%。值得一提的是，央行也一改之前的收紧的政策，全面放开了房企融资，现在房企可以通过发放股权、债券、贷款等方面进行融资。

现在问题来了，2023年究竟是该尽快卖房，还是咬牙买房呢？目前市场上存在着两种截然相反的观点。支持咬牙卖房的观点认为，在一系列的政策利好之下，现在正是抄底楼市的好机会。等到房地产调整过去之后，国内房价将会出现报复性反弹，到时候想买房都买不起了。而持有尽快卖房的观点则认为，房地产市场调整的趋势已经明显，趁着现在房价还没有大跌，手里拥有多套房子的人应该尽快卖房，落袋为安。

而网红企业家曹德旺则表示：应及早卖掉多余房子！以后会卖不掉也租不出去！同时，他还建议：在当前高房价的背景之下，年轻人买房不如租房住，别再让自己和家人为一套房子所累。而我们也认为，2023年选择“尽快卖房”应该是一个明智的选择，而如果选择“咬牙买房”，则很有可能会沦为“接盘侠”，后悔终生。

第一，房地产市场需求会越来越少。资料显示，国内96%以上的家庭拥有1套房产，拥有2套以上房产的占比达到41.5%。而随着我国老龄化社会的到来，将来城里的年轻人只要继承父辈的房产，就可以解决居住问题，已经无需买房。这也意味着，未来刚需购房者会越来越少，根本支撑不了当前的高房价。

第二，改善型购房需求会越来越少。受到疫情反反复复的影响，各行各业都受到了不同程度的冲击，不少企业都在截员降薪，老百姓对未来收入增长预期开始降低，于是都搁置了原先的购房计划。现在大家为了预防失业或疫情，都喜欢把钱存入银行，而不是再用于投资和消费。如今改善型购房需求越来越少，未来房价根本不存在报复性反弹的可能。

第三，保障房建设正在加紧进行，商品房需求将会被分流。未来几年之内，国内各地会有大量的保障性租赁房、共有产权房入市。将来刚刚参加工作的年轻人可以申请廉租房，而城市中低收入家庭可以申请共有产权房。国内楼市将分成商品房、租赁房、共有产权房等这三大市场，届时房地产市场需求被分流，投资性购房需求会退出，房价回归居住属性，与当地居民收入相挂钩。

第四，房地产市场供远大于求。过去国内房价一直在上涨，主要是城镇化进程，以及棚改货币化安置。现在国内城镇化率从20年前的30%，上升至64%，未来农民进城买房将会大幅减少。而棚改也变成了旧改，购房需求也大幅减少。与此同时，国内空置数量达到1.3亿套，每年还有1400多万套新房入市。从长远来看，房地产供远大于求的格局很难改变，房地产泡沫被挤破已无法避免。

2023年是尽快卖房，还是咬牙买房？被曹德旺一语点破。他希望年轻人不要高位买房，现在应该选择租房居住。而我们也建议大家，目前国内房价还是处于历史高位状态，如果贸然买房，很可能会后悔终生。当然，对于拥有多套房产的人来说，现在倒是一个高位变现的绝佳机会，如果再犹豫不决，就很可能会陷入到一个房子既租不出去，也卖不出去的困境之中。