锋雳 王文华

房企不断债务违约背后，信托公司的处境也变得艰难。

继中融信托、中信信托、五矿信托等头部信托公司踩雷房企后，一向风格稳健的地方信托公司陆家嘴信托旗下的房地产信托项目出现逾期，遭到投资人集体控诉。

近期，数十名投资人汇聚陆家嘴信托大楼，讨要所投信托产品的兑付进展和解决方案。

据了解，这群投资者的资金投入包括陆家嘴信托旗下8个产品，底层资产基本都是地产项目: 华鼎18、佳合86、锦城48、启航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66。

据投资人称，上述信托产品底层资产均为房企项目，涉及的房企有融创、宝龙、融信、旭辉等，涉及信托资金约41.8亿元。

9项目资金踩雷地产

据爆料，投资人目前集中投诉的陆家嘴信托逾期的8只地产信托项目分别为华鼎18、佳合86、锦城48、启航282、尊元11、尊元22、尊元36、尊元66，涉及资金规模超过40亿元。上述信托计划的基本情况如下：

华鼎18：产品规模不超15亿元，资金用于投资认购济南万达城在武汉金融资产交易所发行的私募债券，最终用于济南万达城项目D9、D11地块的开发建设。

佳合86：总规模不超11亿元，资金用于向宝龙集团和融信集团旗下的项目公司发放债权融资，最终用于无锡龙谦嘉园项目和南京仙林湖项目的开发建设。

锦城48：总规模不超过26亿元，资金用于旭辉集团旗下济南辉明房地产开发有限公司进行债权融资，最终用于济南凤犀台项目开发建设。

启航282：I型总规模3亿元 ，债务人为青岛融创游艇产业投资有限公司，为青岛融创维多利亚湾项目C-2-2地块的开发建设主体，信托资金以债权融资形式用于募投项目的开发建设。

尊元11：规模不超过5.82亿元,信托资金向平阳隆恒置业有限公司进行债权融资，用于温州市平阳县西湾围涂区块A09、A10地块的开发建设。该项目公司由融创集团于2019年7月从新湖地产收购。

尊元22：规模不超过5.16亿元，信托资金向平阳隆恒置业有限公司进行债权融资，用于温州市平阳县西湾围涂区块 B09、B10合并地块的开发建设。

尊元36：总规模不超4.7亿元，用于认购宁波新里程置业有限公司发行的私募债，债券投向用于象山大目湾项目8、9号地块的开发建设。

尊元66：总规模不超13.1亿元，信托资金用于认购融创西南房地产开发（集团）有限公司发行的私募债券 ，募集资金用于其控股子公司重庆莙觅房地产开发有限公司的名下“重庆融创城”项目的开发建设。

据投资人介绍，上述信托的募集起点金额非常高，有的起点金额是500万元，“有的投资人投了一两千万，身家都在里面，有些是拼了亲戚朋友的钱一起投进去”。

10月18日，陆家嘴信托方面承诺10月28日给出解决方案，但直到11月1号也没有给出。

项目回款的钱去哪儿了

对于信托计划出现的问题，陆家嘴信托给出的回应令投资人无法接受。以华鼎18信托计划投向的济南万达城为例，该产品成立于2021年3-5月，到期日2022年12月15日，总规模15亿元，资金最终用于济南万达城项目D9、D11地块的开发建设。

根据约定，第一还款来源是济南万达城项目D9、D11地块在信托计划内产生的销售现金流；第二还款来源是融创履行保证义务，对应集团综合现金流，第三还款来源是抵押物处置产生的现金流，抵押物对应的是融创旗下地产公司唐山新拓持有的唐山市路南区壹品南湖二期项目土地使用权。

今年7月4日，陆家嘴信托宣布华鼎18进入静默期，停止付息，并表示交易对手济南万达城及所属融创集团面临流动性收缩，信用评级下调、国内外信用债展期及违约等问题，偿债能力进一步变弱，后续退出将更多依赖抵押物的销售变现及或整体处置获得的收入。

据悉，作为第一还款来源的济南万达城的D9、D11项目已经基本清盘。济南市住宅与房地产信息查询平台显示，济南万达城项目包含多个地块，其中，D9地块已售面积137936平方米，D11地块销售面积为173563平方米（不含车库）。根据楼盘公开信息，济南万达城的项目均价在14000元/平左右，两个地块项目总回款金额约43.6亿元，足以覆盖华鼎18全部信托本金。

那么，作为华鼎18第一还款来源的济南万达城D9、D11的销售回款流向了哪里，为何没有用来支付该信托的本息？

9月20日，在陆家嘴信托领导接访日活动中，陆家嘴信托高管回复称，今年三月份之前，陆家嘴信托支付投资人的利息大部分来自济南万达城项目。不过，济南万达城项目同时有多笔负债，无法做到资产和负债一一对应，有的债权人甚至在陆家嘴信托之前,享有优先偿付权。陆家嘴信托的另一名高管则表示，济南万达城项目出现了问题，整个项目处于停工状态。

但在投资人看来,作为华鼎18信托计划的第一还款来源，D9、D11地块项目的销售回款和济南万达城其他地块应该区分开，债务也应一一对应。如果D9、D11地块项目还存在其他债务人，责任在于陆家嘴信托没有做到尽职调查。

投资人称，在签订合同时，没有相关的信息显示同时存在其他债务。陆家嘴信托高管回应称，“你可以想见嘛”。

风险项目占房地产业务10%

陆家嘴信托由上海陆家嘴金融发展有限公司控股，注册地位于青岛，在上海、北京、广州、南京、无锡等多个城市布局信托团队和财富管理团队。

2020年12月至2022年8月，期间，陆家嘴信托通过多次增资，将注册资本由40亿元迅速增加至104亿元，晋级“百亿俱乐部”行列。

国资控股、持续增资成为了陆家嘴信托募资中的宣传招牌。据投资人称，陆家嘴信托的理财师在募集过程中，普遍存在强调“陆家嘴信托股东是陆家嘴集团，集团具有房地产开发背景和资质，地产项目出险可协助进行风险化解”，“陆家嘴信托不断增资，具有兑付能力”，“陆家嘴信托前期从未有项目出现兑付问题”......。

截至2021年底，陆家嘴信托信托资产总计1795.18亿元，同比减少17.7%。2021年，实现营收24.34亿元，同比增长25%，净利润15.88亿元，同比增长38.7%。

财报显示，过去三年，陆家嘴信托分布在房地产的资金呈下降趋势，由2019年的719亿元下滑至2021年的355.6亿元，占其信托资产的比例由对应的30.8%下滑至19.8%。

但上述违约的8个房地产项目，已占到陆家嘴信托房地产资金的10%左右。这仅是已经有投资人举报的部分。