作者| 猫哥

来源| 大猫财经

未来五年的房地产怎么发展？

这是官方定调，总结起来八个大字：房住不炒，租购并举，跟五年前的表述保持一致。

现在的房地产，看起来一点也不乐观，但房地产惨归惨，却也让中国避免了一次大型金融危机。

这啥这么说呢？

几年前，互联网上就有一个经典问题：“中国楼市和美国股市哪个先崩？”

美股持续多年的牛市让人觉得不可思议，当然这背后有疯狂印钞的原因，资金量无比充足，赚了大钱的公司纷纷巨资回购股份，提高股价，投资者也增持入场，制造了美股的长牛。

同样快速增长的还有中国的房价，炒房团四处出击，房价增速惊人，六个钱包理论出炉，实业在高房租的压力下活力不在，承受不了成本增加的企业考虑迁移。

房地产吸血明显，比如制造业，有的小工厂费劲巴累地辛苦一年可以赚100万，结果把厂房租出去，就能轻松挣到200万，这样的情形之下，谁还去认真搞实业，炒房算了。以至于当初的很多上市公司，全年巨亏，结果靠卖房就能扭亏。

那几年的房价为什么飙涨？本质上就是钱太多了的原因，金钱永不眠，钱多了需要出口，而其中最大的蓄水池，就是房地产，钱潮滚滚，房价怎能不涨？

那钱为什么多了呢？

原因很多，放水多在一定程度上也是没办法的事，比如一个重要原因就是出口太厉害，干出了全球第一的外储。因为我们的外汇政策，国外挣1万美元，国内发7万人民币，3万亿外储对应20多万亿人民币，人民币可不就越来越多了。

赚钱当然是好事，但我们存钱的池子太少，银行存款很多人说利率太低，炒股也被证明是亏钱最快的方式，看来看去，大家都去买房了。

房价一直涨显然是不可持续的事情，而它一旦崩掉，那就注定是场危机。

在这方面，海南的例子很多人都知道，日本的例子大家也很熟悉，就连刚刚起飞的越南也有案例可供参考。

这几年看多越南的人越来越多，借着越南制造崛起，国际炒家把越南的房价和地价都推到畸高之位，最近，一家房企被指控非法发债，直接导致越南第五大商业银行遭遇挤兑，房地产和金融的脆弱可见一斑。

回看我们的金融政策，容忍不了这样的风险，所以我们严格的外汇制度，就是要制造一个防火墙，真要是完全自由可兑换，分分钟会吸引全世界的投机者来吸血，而你的财产大概率会折损不少，这方面很多国家都有悲惨的教训。

所以过去六七年，金融业主要在做的一件事情就是拆雷，拆掉金融危机的雷，拆掉房地产危机的雷。

金融是怎么干的呢？

1. 拆掉了一些重大债务雷。

比如总负债近1万亿的海航集团，身后有7家金融机构和20多家实体企业，一旦崩了，那么可能就意味着海南将诞生第二家倒闭的银行，所幸，海航集团拆分重整，风险平稳落地。

海航之外，渤海钢铁、北大方正、东北特钢等重大风险企业，也都得到妥善解决。

2. 拆掉了最大的金融雷。

包商银行是我国第四家进入到破产程序的银行，明天系非法占用包商银行1500多亿的资金，几乎让包商银行崩掉，但是最终，包商银行破产，却并未造成金融风险，最终以蒙商银行承接区内+徽商银行承接区外的模式落地，而明天系的6家保险信托机构也被接管。

今年爆发的村镇银行的存款危机，也是用兜底的方式最终化解，而一些抵抗风险能力较弱的银行，毫无疑问，最终会重组合并的路子。

3. 金融乱象得到了遏制，比如影子银行、刚兑以及非法集资。

也就是说，曾经一度繁荣的各种“金融创新”、“试验”是不会再被鼓励的了。

来看数据吧：

1. 截至今年上半年，高风险的类信贷影子银行规模较历史峰值压降约29万亿元；

2. 累计处置不良资产13.5万亿元，超过之前12年处置额总和；

3. 截至今年8月末，市场化法治化债转股落地金额约2万亿元；

4. 高峰期5000多家、总规模近8万亿的P2P网贷业务归零，未偿还的金额仍在追讨中。

现在看比较庆幸，如果这些泡沫肆意发展四五年再爆掉，赶上如今的外部环境，不敢想。

房地产其实更不用赘述，几年间几千次的调控、喊话，力度空前。

那问题来了，为啥同样是拆弹，金融业波澜不惊，而房地产行业就爆雷不断呢？

本质原因在于“赌性”不同，金融公司数量少，而且强监管。虽然以前出过圈，但一喊话都得听，房地产公司大多数是野蛮生长，推崇的是赌性坚强，玩的是高杠杆，楼起的快，塌的也快。

虽然2019年万科就喊出了“活下去”的口号，但基本没几个公司信，2021年土地出让金还创出新高，全在买地，至于钱，当然还是高杠杆的路数，喊话无效，三道红线出炉，大家全傻了眼，很多几千亿级别的公司危若累卵。

惨归惨，但一系列的雷霆手段之后，银保监会说，房地产金融化泡沫化势头，得到了实质性扭转。

这算是给为期五年的房地产调整做了个阶段性结论。

当然，房地产公司的困难不会因此稍减，债务压力并没有因此减轻。

2022年是房企的到期债券大约6500亿，虽然7月份的偿债最高峰已过，但10月份也是下半年的次高峰，在2022年仅剩下的3个月里面，仍有1200亿的到期债券。

情形也不太乐观，因为很多债券的偿还方式是借新还旧，但是现在借新太难了。

全国百家房企在8月份发债140亿，达到了全年的最低值，而最高峰也仅444亿，不足偿债的平均水平。

另一个偿债的大头是美元债，之前银行的钱不好借了，很多公司就开始搞美元债，但没想到汇率变化如此巨大。

比如，一笔3亿美元的境外债，年初的时候，它是19.11亿人民币，现在已经是21.6亿人民币了，中间差了2.5亿，人民币贬值带来的债务总额的隐形上升。

那么意味着，如果现在偿还的话，就需要再融2.5亿的资金，或者多卖价值2.5亿的房子。

不过也不是没有好消息，在房地产泡沫得到实质性扭转之后，现在进入了全面抢救房地产的时候。

1.不少城市的房贷利率继续下调，比如天津、石家庄的部分银行利率降到了近二十年来的新低。

2. 更低的还有公积金贷款，不少省市5年以下贷款利率2.6%，五年以上利率3.1%，基本上有下调空间的城市都调了，而贷款额度在上行。

3.一些大城市在逐步解除限购，比如苏州，吴中区、工业园区等主城6区内，外地户籍购房者购买首套房，已经不再需要社保和个税了。

4.苏州在市场上回购了10000套房子，这些房子有些被拿去做了保障房，有些是付了30%的首付，开发商还可以继续出售。

这一招还是很厉害的，这相当于一部分的定向资金进入房地产。

5. 当然，最主要的还是央行表态，督促“保交楼”转向借款尽快落地。

新一期的PSL，投向了今年比较受关注的“烂尾楼”，据券商估计，国开行和农发行等政策性银行大概会发出2000亿的PSL，预计能够盘活1万亿的存量。

有人说，这是因为卖地收入减少导致地方财政吃紧后的救市举措，这么说格局小了。

事实上，这么多年多数省份都是收支不匹配，大多数省份都靠中央的转移支付支撑局面，无非是负担大小的问题，所以高层也提醒大家好久了，做好过苦日子的准备。

但很多地方不甘心，耍起了小花活。比如卖地，民企不卖，那就做工作让国企买，或者让自己控制的城投公司托底，说白了就是保证地方的财政收入，但对于这些小手段，财政部很快出了个禁令。

这是为啥呢？原因很简单，我们的金融风险，不仅可能存在于金融机构、房地产泡沫，更可能存在于地方债，城投拿地的钱不也是负债吗？现在花钱爽，投资回报够还债的吗？

一句话总结，之前五年的雷霆手段在于拆弹，化解金融泡沫和房地产泡沫，现在继续扑灭各种小火星，不让死灰复燃，总的目的是避免我们陷入随时可能发生的金融危机之中，毕竟现在外面危机四伏，保不齐就出大事。

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