本文来源：时代财经 作者：林心林

行业调整期，曾经大中型民营房企争相厮杀的拍地景象已鲜少看见。

自2021年下半年以来，各地的集中供地中拿地主力往往为国央企及地方城投。不过一个有趣的现象是，一些规模较小、知名度不高的小房企开始冒头，成为拿地新面孔。

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10月19日结束的南京第三批次土拍中，小房企伟星置业以总价21.2亿元底价摘得NO.2022G43地块；早前一天，伟星置业摇号还拿下合肥肥西FX202268号地块，溢价率15%。

类似的现象也出现了上海、杭州、合肥、苏州等城市拍地中，许多默默无闻的小房企伺机而动，为自己的粮仓补货。

在今年6月上海的集中供地中，成立不超过两年的宸嘉发展以联合体形式夺得上海该次土拍中最高总价地块，总价达63.7亿元；在克而瑞2022上半年房企新增土地货值排行榜TOP20中，宸嘉发展更是位居第19位。

为何这家成立两年不到的新房企迅速崛起？

有消息指出，宸嘉发展背后的实控人为刘益谦。同时，这家名为宸嘉发展的小房企背后还站着一批中海前高管们——这里被称为地产界的“黄埔军校”，万科、碧桂园、龙湖等标杆房企都曾经大规模挖过中海的人。

而这些中海高管们的出走、宸嘉发展的组建，或许都与两年前那场“上海围标事件”有着千丝万缕的关系。

小房企上半年猛拿地，背后是资本大佬刘益谦

根据宸嘉发展官微介绍，该公司于2020年11月3日成立于香港，内地总部位于上海。

这家成立不足两年的小公司，不仅在上海砸下60多亿拿地，更是先后在武汉、长沙、深圳市场冒头，从资金链出现问题的开发商手中接下多个项目。

今年10月中旬，位于长沙望城区月亮岛板块的新盘嘉臣道获批预售证并开启认筹，这个号称月亮岛豪宅项目的楼盘前身为闽系房企阳光城于2021年6月摘得的项目，一年后易主宸嘉发展，项目也从阳光城·和顺·江天悦更名为宸嘉·和顺·嘉臣道。

不管是在长沙月亮岛项目，亦或在武汉、上海等市场，新进房企宸嘉发展的出现显得有些来势汹汹。阔绰的背后，与实控人刘益谦不无关系。

1963年出生的刘益谦从草根家庭走出，初中辍学的他最开始做的是皮具、出租车生意。在资本圈，刘益谦颇负盛名，因其投资策略卓越而被称作“中国巴菲特”。

上世纪八九十年代，国内资本市场初步开放，刘益谦通过买卖国债、炒股、炒卖股票认购证等赚取了一桶桶金，完成资本财富的迅速积累。有传言称，1990年刘益谦曾以每股100元的价格买入100股豫园商城的股票，两年后以每股1万元的价格卖出，净赚99万元。

2000年，刘益谦成立了投资公司上海新理益投资，砸钱收购各家公司的法人股获得收益。不过，真正让他“出圈”的是2014年以2.8亿港元的价格拍下了明成化斗彩的鸡缸杯。

如今，刘益谦是多家上市公司的大股东，业务涉及化工、新能源等，同时还是天茂集团、国华人寿两家保险公司的董事长，拥有规模不小的地产投资。据悉，刘益谦有着上海隐形富豪之称，其在2010年以5.34亿买下上海环球金融中心两层办公物业，同时刘益谦曾对媒体称在上海有数百套房产，包括一套2008年以7540万元买入的汤臣一品公寓。

而如今宸嘉发展的不少项目均与刘益谦旗下的国华人寿关联紧密。也因此，被外界推断为宸嘉发展的实控人。

时代财经了解到，宸嘉发展在武汉的豪宅项目宸嘉100，正是近两年国华人寿通过旗下国升置业将项目股权转移，最终出让给宸嘉发展开发。另一武汉项目长江新城康养综合体，则是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元。

除此之外，在深圳，宸嘉发展拥有龙华区大布头项目、宝安区新安街道翻身片区旧改项目、龙岗区述昌围项目和守珍街项目共4个旧改项目。

这些旧改项目此前是闽系房企福晟在深圳的主要开发平台深圳福晟地产有限公司持有，但在2019年将65%股权转让予国华人寿实控的上海霁达投资管理中心（有限合伙），随后在2021年上海霁达退出，宸嘉深圳公司进入。

另据公开信息显示，宸嘉发展旗下还持有成都的锦江区顺江路项目即阿玛尼艺术公寓，这一公寓的两大资方之一便是国华人寿。

围标事件后，地产高管们搭上金主

相比武汉、长沙、深圳，宸嘉发展在总部上海的野心更为宏大。

官微显示，宸嘉发展目前在上海共有普陀区桃浦养老项目、虹口北外滩项目，这两个项目前身均为国华人寿持有，后者曾用名为虹口国华人寿金融中心。

除此外，宸嘉发展今年6月以超60亿元摘得上海普陀区长风社区住宅地块。根据出让要求，地块应以发展科技金融为核心，引入银行理财、公募基金等大型资管类企业，同时还需吸纳文化艺术展览、公共艺术教育等文化产业。

对于资本大佬、收藏“巨鳄”刘益谦来说，这些严苛的要求并不难满足。不过，在住宅房产开发方面，刘益谦本人此前并没有太多经验。

值得一提的是，在宸嘉发展的股东名列中出现了一众“中海系”前高管的名字，包括崔帅、郭斌、梁飞等。天眼查信息显示，宸嘉发展集团有限公司的法定代表人、总经理为郭斌，执行董事为崔帅，梁飞为监事。

这批高管同时也在各个关联子公司里担任重要职务，在上海子公司宸嘉新宥（上海）企业发展有限公司，董事长为崔帅，副董事长、总经理、法人为郭斌，梁飞为监事。

从公开报道中亦可窥见，崔帅在集团的职务头衔为宸嘉发展总裁，其曾在2021年7月成都市锦江区区委书记一行人到国华人寿调研时陪同刘益谦接待；郭斌则为宸嘉发展集团副总裁、长沙公司总经理，在今年8月长沙嘉臣道项目发布时亮相发言。

这批“中海系”高管此前均在中海上海公司任职。其中，崔帅曾是中海上海公司总经理，梁飞为副总经理。而郭斌虽然过往经历主要在华南地区，但其同样在上海中海房地产有限公司等上海子公司担任董事等相关职务。

天眼查信息显示，自2020年下半年开始，崔帅、郭斌、梁飞相继退出中海的相关子公司，不再担任董事、总经理等相关职务。

这一时间点则恰好是上海虹口北外滩地块“围标”风波发生的节点。2020年4月，虹口北外滩地块以招标方式出让，包括万科、华润、中海在内的三家开发商入围，最终三家报价一致，官方一直迟迟未公布出让结果；4月中旬，虹口北外滩 “围标”事件逐渐浮出水面。

崔帅作为中海在上海围标事件的重要当事人，在两个月后被免去上海总经理一职，调任华南区域担任设计总监。彼时就有说法称，崔帅接下来在中海的前景并不明朗，离职或“隐身”都是大概率事件。

时代财经从天眼查获悉，自2020年10月28日开始，崔帅不再担任纪亮（上海）房地产开发有限公司、上海老西门新苑置业有限公司等中海子公司董事职务，并在2020年11月3日新任职宸嘉发展有限公司的执行董事——而这几天恰是宸嘉发展成立日期。同样，郭斌也在11月7日便以高管持股平台海南乾欣投资合伙企业（有限合伙）入股宸嘉发展5%股权，并在随后担任宸嘉发展相关职务。有知情人士也对时代财经指出，上述人员确实从中海离职，并入职了宸嘉。

这或也意味着，宸嘉发展的组建或是以中海前高管团队作为关键因素，而资本大佬刘益谦则是作为投资方，用真金白银为高管们的创业梦添柴火。

2020年以来，地产高管们离职创业的消息增多，如中梁前联席总裁李和栗创办了元里地产，碧桂园前高管刘森峰创办新基业集团，今年3月朱荣斌也创立了新公司荣宇建设，入局雅居乐海南清水湾项目。不过，从目前看，这些缺乏资本、融资支持的地产小公司似乎还远未闯出名堂。