（文/张志峰 编辑/马媛媛）尽管融资端利好消息不断，但业绩指标大面积“坍塌”早已注定。

2月1日，观察者网统计A股房地产行业50家主流上市公司业绩预告发现，共有35家预计2022年归属于上市公司股东的净利润呈现亏损状态，占比高达70%。

其中，14家房企为首度亏损，即便央企大悦城、华侨城，以及北京国资委旗下的首开股份也未能幸免。

相比之下，其余21家上市房企已经至少连续2年出现亏损，即将面临“戴帽”风险，占总比例的42%。

更有甚者，如泰禾集团（ST泰禾）、云南城投（ST云城）、铁岭新城（ST新城）等已经“戴帽”房企，不久后大概率将“披星”，随时面临退市风险。

业绩亏损、净资产断崖式下降

尽管从2022年违约房企出现频率上来看，大面积亏损已成定论，但亏损额度如此之大，仍然震惊了整个地产圈。

数据显示，预计归母净利润最大亏损额度超过100亿元的房企共有7家。

其中，荣盛发展堪称“亏损王”，其预计2022年最高亏损可达250亿元，较2021年同期的亏损额度再扩大超200亿元，单日净亏近7000万元。

要知道，曾经闹得全网沸沸扬扬的乐视网，年度最高亏损额度也才181.84亿元（2018年）。

另一家公开违约较早的规模房企四川蓝光发展，预计2022年度归属于上市公司股东的净利润为-219.37亿元，位列第二名。

同时，金科股份、阳光城、华侨城A、泛海控股、中南建设等数家房企亏损额度也在继续扩大，预计2022年至少分别净亏损190亿元、110亿元、110亿元、100亿元、90亿元。

而相比经营业绩亏空，房企净资产呈现断崖式下滑更加令人惊惧。

如蓝光发展，预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。根据《股票上市规则》的有关规定，该公司股票可能被实施退市风险警示。

从公告内容不难看出，多家公司业绩亏损一方面在于需求下滑交付减少，且转结土地成本高、房屋售价低造成结算项目毛利率低，部分项目出现亏损；另一方面，受信用和债务问题影响，不少企业的借款利息和费用率增加。

真假“资产减值”

与2021年度亏损原因类似的是，大额计提存货跌价准备仍是影响房企业绩的主要因素之一。

例如，蓝光发展计提了160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备，占亏损额超七成；格力地产则计提至少15.8亿元的资产减值准备和至少5.37亿元的投资性房地产公允价值，占到该公司亏损额的近九成。

值得一提的是，不少行业人士对此原因提出质疑。

有资深投行人士向观察者网分析称，2022年以来部分地区确实存在房价下行、销售折让力度加大等趋势，尤其是基本面较差的三四线城市。但坦率来讲，新房价格即便有所下降，降幅也仅仅维持在一个非常低的层面，远未达到房企公告中所述的水平。

“其中的疑点很多，特别是对于规模房企而言，主要房屋存量集中在一二线与少量强三线城市内，部分热点区域甚至仍然保持新房价格上升趋势。”因此，上述人士猜测，房企的亏空大概率早已有之，只是过往高周转模式下并未暴露出来。

一位曾经的30强房企人士也向观察者网表示，越是已经出现实质性违约的房企，越不可能折让销售存货，加上房屋市场价格变化不大，存货跌价这么多就不符合逻辑。“因为新增存量已经不可能，企业不管想要给自己卖个好价钱，还是想要通过缓慢回血维持运转，实施自救，手中净资产的价值才是根本。反而是部分不差钱的优质房企，为了冲击销量才会使用一些促销手段。”

深交所和上交所对此也持怀疑态度。

近日，不少房企在发布业绩预告之后，均收到来自交易所的关注函。

如预亏250亿元的荣盛发展，深交所就要求其说明业绩亏损同比大幅增加原因及合理性。

针对业绩预告显示公司因计提资产减值损失导致公司利润下滑，深交所关注函要求企业说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

两房企扭亏为盈

而令人意外的是，就在整个行业哀声一片的同时，也有两家房企顺利实现扭亏为盈——华夏幸福与大名城。

根据公告数据，经财务部门初步测算，预计大名城2022年度实现归属母公司所有者的净利润1.42亿元至1.70亿元；预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润0.92亿元至1.10亿元。

而2021年同期，企业归属母公司所有者的净利润亏损高达4.12亿元。

对于扭亏原因，大名城方面指出，首先是影响计提存货跌价准备的因素已不再持续恶化，预计本报告期较上一年度报告期公司计提存货减值准备大幅减少；其次是子公司股权转让影响投资收益，以及严控三费支出，提升获利能力。

但在知情人士看来，这也不过是大名城提早看出2022年行业持续下行趋势，因此提早对存货进行了适当甚至过量的存货跌价准备。

数据显示，2021年企业净亏损超过4亿元，而当年计提存货跌价准备却超过7亿元。

与之不同的是，华夏幸福扭亏为盈主要以来其债务重组方面的进展，企业在自身经营方面依旧惨淡。

要知道，作为上一届“亏损王”，华夏幸福2021年净亏损额度高达390.3亿元。

2022年，企业凭借债务重组进展方才勉强扭亏为盈，预计归属于上市公司股东的净利润为11亿元-16亿元。

华夏幸福在公告中表示，目前正在推进《华夏幸福债务重组计划》及《华夏幸福债务重组计划补充方案》，而根据前述计划及方案与债权人签署相关协议后，涉及债权人豁免或调减公司对其的债务（包括本金、未支付利息及罚息），“本次业绩预告中已考虑相关影响”。

不过，基于债务重组进展而确认的债务重组收益，为非经常性损益，若扣除该部分损益影响，华夏幸福在2022年的经营业绩仍为亏损，扣非净利润约亏损173亿元至168亿元。

而在上海易居房地产研究院总监严跃进看来，这对华夏幸福来说依旧是个不错的开端，随着去年底政策支持力度加大，2023年出险房企重组再融资等进程势必加快，行业盈利与销售压力或将得到缓解。

另一方面，克而瑞也指出，中长期来看，房地产行业以“稳”为主基调，供应端、需求端等全方位政策相继落地、执行，企稳、巩固是行业发展趋势。在此趋势下，资产减值计提也会收缩，根据市场恢复情况，部分房企存货跌价损失或能转回，形成收益。