观点网 “全球金融危机以来最具挑战性的。”在近期财报电话会议上，黑石掌门人苏世民如此形容去年的市场环境。

近期，黑石集团发布2022年四季度报告，黑石四季度的资产管理规模达到9746.7亿美元，高于上一季度的9510亿美元。

但就如苏世民所言，在过去两个月，黑石面临着罕有的危机，其美国商业地产标杆基金--黑石BREIT陷入“投资者抢赎”和被迫“限赎”泥潭，而今挤兑危机似乎仍在继续。

财报电话会上，黑石管理层证实，其面向养老基金和大学捐赠基金等大型机构投资者的第二支房地产基金Blackstone Property Partners（简称BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求，相当于该基金730亿美元资产净值的7%。

而这不仅仅是黑石所面临的困扰。据悉，包括KKR、喜达屋等投资巨头，也都面临激增的投资者赎回请求。贝莱德、M&G集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理们也表示，他们也都采取了限赎措施。

黑石套现

站在风口浪尖的黑石，正着手出售旗下资产，以应对“赎回潮”危机。

观点新媒体获悉，在最近一周之内，黑石在接连出售伦敦等地资产。1月24日消息，黑石正在商谈将其在印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给私募股权公司贝恩资本，交易价值高达4.8亿美元。

1月25日消息，黑石集团确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。

1月29日再传来消息，黑石集团完成出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体--圣凯瑟琳码头，郭令明旗下的新加坡房地产商城市发展接手，收购总价约4亿英镑（约合34亿元人民币）。

这或是“赎回潮”下的应对之策。

在1月26日的财报电话会上，黑石管理层表示，BPP正面临超过50亿美元的客户赎回请求，相当于该基金730亿美元资产净值的7%。这一赎回提现请求尚未被批准，因为满足赎回条款的前提是BPP必须有新资金注入。

在去年11月和12月，黑石曾遭遇总计约68亿美元的“投资者抢赎”风波，这引发黑石股价大幅下挫，并且由于基金赎回请求超过规定限额，黑石BREIT对投资者赎回加以限制。

在非常时期，黑石甚至动用自有资金去托底LP的收益率。2023年1月3日，黑石宣布了一项重磅交易：黑石BREIT获得了来自加州大学首席投资官办公室UC Investments的40亿美元战略投资。

在这笔投资中，黑石罕见担保收益。观点新媒体获悉，UC Investments的40亿美元投资并不是直接注入BREIT，而是设置合资企业作为中间层，黑石集团也注资10亿美元，形式是黑石集团自身持有的BREIT股票。

设置中间层的目的，是为了进行结构化的安排。在这笔交易中，合资企业将为UC Investments设置11.25%的保证最低年化净回报率，如果实际回报率低于这一目标数字，那么将由黑石的10亿美元注资进行补偿。

作为交换，UC Investments接受了长达6年的锁定期，也就是直到2028年1月1日之前都无法赎回投资。此外，若是实际回报率超过了11.25%，超额收益的前5%也归黑石。

1月18日，黑石集团再宣布，完成全球二级市场策略基金 Blackstone Strategic Partners IX（“SP IX”）和由GP主导的接续型基金Strategic Partners GP Solutions（“SP GPS”）的关账，共249亿美元（1696亿人民币）。

这是黑石迎来的“及时雨”。

地产基金的麻烦

对于黑石“赎回潮”的分析很多。

因为投资者赎回的原因并非是业绩问题，反倒是在市场行情不佳的去年，BREIT 的投资业绩远超一些二级市场的 REIT 产品。

一种分析是，部分BREIT投资者认为黑石的基金估值并不能准确反映资产价格。2022年BREIT标记的净回报率高达8.4%，但因为2022年流动性收紧的宏观环境对美国房地产市场造成巨大冲击，公开交易的道琼斯美国精选REIT总回报指数（DWRTFT）同期下跌超过20%。这种巨大的收益差距，促使投资者获利了结。

12月初，苏世民曾回应黑石BREIT遭遇赎回危机，他表示，人们对该基金的担忧“有点令人困惑”：“（我们）正处于一个周期，散户投资者不太倾向于投资……人们会感到害怕。这是完全正常的，不必担心。对于此事我想说，这只是人们撤出资金的一个暂停--一个预期中的暂停。在某种程度上，BREIT是我们最好的作品之一。”

他称“BREIT面临赎回意味着产品出现问题”的说法是错误的，这并不是一只具有每日流动性的共同基金，其持有的资产是房产。

“（BREIT）业务是建立在业绩基础上，而不是资金流的基础上，并且，我们的业绩非常稳定。投资组合集中于租赁住房和物流，且依赖长期固定利率债务结构，因此具有弹性。”

他透露，BREIT收到的众多赎回请求中，有相当一部分来自亚洲。而亚洲的投资者往往更多地通过融资来扩张头寸，但今年早些时候市场恶化，这些投资者需要筹集现金满足追加保证金的要求，因此选择了赎回基金份额。

很少有人能躲过这场风波。

同一阶段，专注于房地产的投资公司喜达屋资本旗下规模达146亿美元的房地产投资信托基金（SREIT），也通知投资者限制资金赎回规模。这只基金产品，在2022年年初至10月的涨幅达到10.2%。

2022年10月，其收到相当于总资产净值 2.2% 的回购请求，当月，他们超额满足了所有投资者的赎回请求；2022年11月，又收到相当于总资产净值3.2% 的回购请求，这次赎回请求仅兑现了63%；2022年12月，又再收到 4.2%的回购请求，最终赎回请求只能被满足 20%。

近期，美国另类投资巨头KKR也被曝出，其面向个人投资者的房地产基金产品 KKR Real Estate Select Trust（“KREST”），也开始限制投资者的赎回请求。KREST 2022年全年的净总回报率为8.32%，成立以来至2022年12月31日实现的年化净分配率为5.13%。

2023年开年这只基金就已经达到了原先设定的基金赎回上限--持有约8.1%份额的散户投资者试图在今年开年赎回资金，远超出该基金季度赎回5%的上限。

而在更早之前，施罗德已将一个到期的房地产基金的未偿赎回请求推迟到2023年7月3日或之前；Columbia Threadneedle将一个房地产基金的支付计划从每天支付，改为每月支付；贝莱德也对房地产基金的赎回实施新的限制。

投资避险情绪

房地产基金似乎面临着共同的麻烦。

在赎回潮背后，投资者可能在规避风险。

有句话是“十次危机，九次地产”。无论对于发达国家还是发展中国家来说，房地产既可以是繁荣之因，也可以是危机之源。BREIT等地产基金的高回报率，也离不开美国地产的火热行情。

苏世民曾直言，BREIT的高回报率，归功于其在美国南部以及西部的仓库和公寓楼的组合投资，它们受到强劲的人口增长和短期租赁的支持。在SREIT的投资组合中，资产重头同样也是公寓楼和仓库。

在顺周期内，黑石的并购、房地产等业务都受益于杠杆，但进入加息周期，首当其冲的风险便是持续的高利率对投融资两端的挑战。如果利率走势更高更长，投资端获取超额收益和退出的难度将大大提升，融资端也会面临融资困难甚至赎回的风险。

即便BREIT 投资表现亮眼，但大环境的影响和投资人的非理性仍客观存在。

“现在大家的避险情绪是比较重的。去年全球的经济整体不佳，这种环境下有一定管理规模的基金普遍营利性也不是太好，各类基金跑赢大市能力不足，并且不少是亏损的状态。”一位投资公司高层人士在接受观点新媒体采访时指，现在资金处在避险情绪中，去年受损于大市，美国贷款利率和通胀率很高的情况下，如果不能取得更高收益，也会选择保住本金安全。

受制于美联储疯狂加息影响，美国房地产市场正在迅速转凉。借贷成本持续上升，加上通胀导致首付储蓄减少，购房者大幅度减少，市场的成交量下降。

呈现在数据上，美国2022年12月NAHB房产市场指数为31，为2020年4月以来新低。这一指数是美国楼市的风向标，主要针对房产建筑商的信心调查，1月这一指数录得35，高于预期。

汇生国际融资总裁黄立冲认为房地产基金出现“赎回潮”属正常现象。“去年房地产基金如果投资内地和香港，损失最大，投资美国也开始损失了，因此回撤会很严重。”他表示，未来不看好则会继续回撤。

也就是说，投资者对于未来美国房地产市场并不乐观。“主要是利息高，地产就不会有好运气。”黄立冲认为，美国会继续震荡式地缓慢下跌，目前没有看到大幅反弹的可能性，这个调整可能是1-2年，要看通胀能否控制住。而上述高层人士则认为，最大的加息幅度已经过去，接下来可能还有两个季度下跌。

而更可怕的情况是，不仅是美国，包括英国、新西兰等在内的全球多国楼市也出现较大程度下滑。