2023年苏州首场土拍即将开拍!湖西、青剑湖、娄葑、太湖新城!抢地热潮来了!

更新时间:2023-02-11 14:23:38作者:智慧百科

2023年苏州首场土拍即将开拍!湖西、青剑湖、娄葑、太湖新城!抢地热潮来了!


自春节假期之后,苏州楼市就呈现超预期的回暖,新房售楼处人气火爆,来访量与签约量不断增加,二手房带看量和挂牌量激增,签约中心排队签约,主流银行房贷量增加,房贷速度加快。购房者多少感受到了楼市的一丝丝暖意。

还有不到1周的时间,2023年苏州首场土拍即将开槌。

作为开年的首场土拍,对全年的楼市有着一定的指向性作用,加上地块素质的优质,聚焦了众多房企的关注,可谓未开先火。

园区一下子拿出三宗宅地,且皆位于核心地段,其中湖西和青剑湖板块皆是断供多年迎来首次供地,吸引了房企的目光。

除了被已经在苏州深耕的房企看好外,亦受多家意向新进苏州的国企和民企关注,届时或将掀起一波抢地热潮,首场土拍的热度也将给市场足够的信心,助力苏州楼市进一步复苏。

接下来就跟着分析师,一起看看这些“王牌“地块的亮点吧!


园区湖西原三星地块


断供近2年后,园区湖西板块终于再次迎来供地。苏园土挂(2023)01号地块在规划调整之初就备受市场关注。

地块位于工业园区中新大道南、星港街西,是原本的三星电子厂所在地。经实探发现,地块目前内部较为平整,为净地状态。


地块体量适中,占地面积约5.68万㎡,容积率1.8,起拍楼面价31000元/㎡,最高限价楼面价35650元/㎡。

根据规划,地块限高80米,要求不低于6层,装修标准不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同时160平以下房源占总数的20%,未来可能会打造高层或小高层产品。


湖西板块作为园区较早开发和较为成熟板块之一,城市配套完善


交通上,地块紧邻轨交3号线与6号线(在建)换乘站——李公堤西站,周边还有已经通车的轨交1号线、5号线与在建的7号线。通过金鸡湖隧道到园区湖东也仅需3分钟车程,交通十分便利。

商业上,周边有水坊路邻里中心、李公堤等,通过3号线1站即可直达苏州中心等湖西CBD商圈。

教育上,除了西南侧紧邻的金鸡湖学校,周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。

湖西板块断供已久,目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3万-13万元/㎡

地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌均价已经高达11.1万元/㎡。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上,那么依旧和周边二手房存在一定的倒挂


近年来园区湖东、奥体各大红盘接连创造了“千人摇号”、“首开即罄”的景象,霸占了苏州楼市“热搜”,而“老牌流量”湖西板块一直没有强烈的发声。

去年年末,板块内70年产权公寓万科左岸中心开盘,均价达4.62万元/㎡,首开即罄。待原三星地块入市,湖西板块新房价格或将被重新定义,市场表现值得期待

优越的地理位置赋能下,该地块大概率成为2023年首个触顶摇号地块。

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青剑湖悦云庭北地块


青剑湖板块上次拍地还是2021年初,目前板块内部基本处于断供状态。本次悦云庭北地块的出让,补仓板块的新房市场。

苏地2023-WG-4号地块位于科智路西、夷浜路北,占地面积2.54万㎡,容积率1.5,起拍楼面价为20000元/㎡。

地块此前调整过规划,分为东西两块住宅用地,并增加了支路。本次出让为东侧地块。


根据规划,地块装标不低于2000元/平,不高于4000元/平,160平以下房源占总数的20%。并且要求限高60米,不低于6层,封闭阳台,绿色二星,未来或将打造低密洋房产品


地块所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源,同时周边配套也较为成熟

商业方面,地块2公里范围内有星湖龙湖天街、比斯特购物村、阳澄湖邻里中心等商业,能够满足日常生活购物需求;

教育方面,地块东侧就是星澄学校,周边还有园区第三实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等;

交通方面,地块紧挨中环北线,出行也较为便利。不过,地块北部楼栋未来或许会因此存在噪音影响。


由于产品、房龄等差异,目前青剑湖板块的二手房价格梯度较大,地块周边二手小区挂牌均价约3.5万元/㎡,而板块内房龄较新的次新房如龙湖熙上、中海上园湾等项目成交均价则达到了5.3-5.8万元/㎡




断供1年有余,板块积压了众多的改善需求。预计该地块开拍时,热度也不会低,有可能会触顶摇号。

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娄葑星翠澜庭北地块


娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。

地块整体体量不大,占地面积约2.55万㎡,容积率1.8。

与地块一路之隔是建屋朗诗7号项目,由朗诗操盘,拟建8栋14-17F的小高层住宅,预计今年入市。


该地块起拍楼面价为20000元/㎡,装标不低于2000元/平,不高于4000元/平,160平以下房源占总数的20%,意味着有人才房。


地块处于娄葑南部居住片区,生活氛围较为浓厚

地块北面就是文萃小学,未来就学方便;

东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站,周边还有独墅湖大道等交通干道,出行也较为便捷。西侧为常台高速,靠近的楼栋未来或有噪音影响;

商业方面略有欠缺,地块南面的商业综合体正在规划中。


作为园区核心外溢区域,板块近年来不断推进娄葑南部片区发展,打造独墅湖西岸新城。未来,娄葑板块的城市界面或有大幅提升,板块资源配套或将逐渐兑现落地。

目前,地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡,周边二手房挂牌均价在2.3-4.1万元/㎡


随着本宗地块与建屋朗诗项目的入市,或带动板块产品力的迭代提升 ,加上限价的放松,今年娄葑板块的均价或将会突破3.25万元/㎡

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吴中太湖新城

龙翔路东、西地块


作为吴中“王牌”的太湖新城板块,本次出让的2宗地块为双子地块,位于龙翔路东西两侧。

苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧,占地面积约4.39万㎡,容积率2,起拍楼面价为17500元/㎡。


苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧,占地面积约3.98万㎡,容积率2,起拍楼面价为17500元/㎡。

这2宗地块于2022年5月底的苏州二批次集中挂地中曾有挂出,后被撤牌。如今重新挂出,对比前次参数来看,起拍楼面价没有变动。


根据规划要求,装修成本不低于3000元/㎡。相较前一次挂牌,装修标准上调了1000元/㎡。



不同于其他新城板块,吴中太湖新城前期投入了大量时间用来建设和兑现板块配套,如今板块资源配套和城市界面都能满足大部分改善客群的需求。

龙翔路东、西地块毗邻天鹅港,南面离湖仅隔了一宗体育用地,可享受太湖景观资源。周边配套齐全,距轨交4号线木里站约1公里,苏州湾隧道在建中,未来交通便利度将再上一个层级。

教育方面,华中师大苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校具有优秀口碑。

商业方面,全国首家360剧场已竣工、苏州湾·橙天里也在同步招商中,还有歌林小镇、悠方商业、永旺梦乐城等繁华商业。

医疗方面,周边有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。


板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目,目前成交价格在3.2-3.4万元/㎡

同时今年也将会是太湖新城板块的供应大年,有4个纯新盘待入市。

仁恒天鸿伟业60号地块规划6栋小高层+11栋高层,将打造160-230㎡户型的大平层,预计下半年入市。

天鸿伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块则暂无最新规划。


若是算上龙翔路东、西地块,则吴中太湖新城板块今年预计入市与在售项目将多达10个,房企竞争将会十分激烈


2月7日,杭州2023年首场土拍落幕,5宗地块全部成交,有3宗被民企斩获,整体溢价率达到10.9%,且有3宗地块触顶摇号。

2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳,今年杭州的首场土拍表现出的热度回升、民企复苏,对于市场可谓是一剂强心针,对其他城市也将有一定的影响。

参考杭州土拍,苏州和杭州存在一定的相似之处,皆有城市核心的优质地块,且在近期楼市回暖的大环境下,我们预判苏州2023年首场土拍,将会呈现一定的热度。民企或将重回土地市场,重点地块或将触顶摇号。

2月16日,我们拭目以待。


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