□周学泽

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位。”新政策指导下，近一个月时间内，已有山东、安徽、河南、四川等省提出现房销售试点。

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；2月6日，安徽省住房和城乡建设工作会议提出，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；2月6日，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

从各省现房销售采取的措施来看，内容集中在两方面：一是逐步提高预售门槛；二是鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。其中透露的关键信息是“渐进”，这是有利于保障消费者权益的做法。

从多年商品房销售历史来看，预售制有利有弊。“利”是商品房预售使开发企业在建设项目初期就解决了资金问题，而且因为期房，开发商一般会有让利折扣，价格相对优惠。但弊端也明显，购房者承担了一定的风险，一些开发商拿到钱不好好建房，住宅质量无法有效保证。

现房销售的好处显而易见，一手交钱一手交货，如果购房者看不中房子就不会购买，住宅有质量问题也能提前注意到，这将大大减少住宅消费纠纷。

但在商品房预售已经通行多年的情况下，商品房现房销售“一蹴而就”是不是好？记者观察，“渐进”推行现房销售，最符合消费者利益。山东、安徽、河南、四川等省逐步提高预售门槛，对现房销售试点，是可行的路径。

商品房预售制有较强的“惯性”，现房销售的楼盘在市场上比较少，一下过渡到现房销售，会使住宅供应量大幅减少，供需失衡。因此，商品房现房销售不宜一下全面推开，以“试点”的方式“渐进”推行是必要的。

通过提高预售门槛，仍能较好地保障购房者权益。现房销售之所以是发展方向，是因为能更好地保障购房者的交易安全，也能让开发商提高责任心。那么，在预售制的情况下，能不能达到这两个目的？本次，不同省份不约而同提到“提高预售门槛”，是符合客观实际的做法。

“提高预售门槛”，可以从多方面发力。比如，提高对购房者首付款去向监管力度，提高对商品房银行贷款监管力度等。此前，法治日报相关报道提出，可考虑设定交房时间上限，提高资金投入比例并明确具体投向，要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保等；改变购销双方的不对等地位，如降低期房交付前的付款比例，延长付款时限，提供交付前悔约退房渠道，减轻购房者风险；提高投入开发建设资金在工程建设总投资中的占比(现为25%)或增加关于工程形象进度的相关规定等等。

提高预售门槛，可让购房者权益得到保障，促使开发商保质保量完成住宅建设，有效减少购房纠纷。因此，“渐进”推行现房销售，有理由也有条件，通过不断改革创新，多做有利于保障消费者权益的事。