近期，有关取消“集中供地”的声音甚嚣尘上。

2月2日，自然资源部发布的一份《通知》，被媒体解读为取消集中供地制度。随后自然资源部向媒体回应，指导文件是为了优化完善“集中供地”制度，进而更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

明源君认为，“集中供地”作为房地产长效机制的重要组成部分，短期内要想取消，显然不现实。不过也应该看到，与前两年相比，当前土地市场已经明显降温，“集中供地”的适配性大大降低，所以对现有制度的优化势在必行。

那么，“集中供地”到底该如何优化？

打破供地次数限制
延长挂牌起止日期

明源君注意到，自然资源部本次发布的《通知》，前后变化最大的有两点。

第一个明显变化是供地节奏不再要求“全年不得超过3次”，而改为“详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”。

和房企投拓的人聊，次数限制实际是被诟病最多的一点。2021年集中供地政策颁布之初，自然资源部要求22个城市全年供地不能超过3次，且时间间隔和地块数量要相对均衡。 这也意味着，房企不但需要提前缴纳大量的保证金，拍到地后还要支付巨额土地出让金，压力不是一般大。尤其全国化规模房企，布局广，一个城市上报20块地，仅仅是缴纳保证金，整体资金压力都非常大。

明源君认为，随着“集中供地”的适配性大幅降低，预计未来各大城市的土地供应将逐渐转向“少量多次”，甚至会有城市退出集中供地，再次回归常态化供地。

实际从去年开始，就有很多城市打破“一年集中供地不超过3次”的规则。比如长沙在去年官宣今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。北京、杭州、南京、苏州等多个城市于2022年推出五批次集中供地，武汉、徐州更是推出六批次集中供地。

东方金诚指出，“少量多次”的供地模式一是可降低房企面对集中供地时所要承担的资金压力，有助于提高房企的参与度；二是便于地方政府灵活安排供地计划，完成年度土地出让计划；三是有助于维持土地市场稳定表现，避免流拍率太高导致市场情绪进一步降温。

第二个明显变化是“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判”。

早期的集中供地，从挂牌公告到正式出让，短则十几天，长则一个多月。比如成都2022年第四批集中供地，从11月21日公告到12月13日拍卖，只有20天左右。

对于很多房企来说，这点时间不见得能够完整研判每一块土地的质量。某地产50强地产前策告诉明源君，以前拿地，前策通常三周跟进一个项目，一年52周，一个前策一年也就跟17个项目。但现在双集中后，2个月时间，他要同时研究7~8个项目，根本忙不过来。很多客研同事都拉来当前策来用了。

工作强度成倍增加，算账也要算得更细了。以前只要算大帐，现在考虑得更周全，包括大到周边城市配套（医院、学校等）、地质条件，小到各业态所用材料的级配都要考虑进去。用尽一切办法把测算表做到最详最优，不然很容易对地块产生误判，继而导致后期销售不利。

新规定的推出，显然也是考虑到房企和地方的诉求。将拟出让时间段延长至3个月以上，此举不仅可以让房企充分研判土地信息，更能有效降低土地流拍率，一举两得。

科学供地，增加有效供给

《通知》还专门强调要科学编制年度住宅用地供应计划，按照“以人定房、以房定地”的原则，对住宅用地供应总量、结构和布局等作出统筹安排，适应各类住房建设用地合理需求。

另外，各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市。应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

明源君认为，上述细则调整更多是基于去年各地供地计划完成率不足，土地流拍率走高。据中指研究院数据，2022年22城集中供地计划完成率不足六成。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划 。长三角地区平均完成率92%，长春、重庆完成率仅16% 。全国共计流拍4006块土地、撤牌672块土地，整体流拍撤牌率达20.3%。

供地完成率不达预期以及流拍率上升，首要原因是房地产销售市场下行、企业拿地趋于谨慎所致。但这也侧面说明各地此前的土地供应计划，仍有进一步优化改善的空间。

新的供地政策下，通过给予地方更多的自主权，使其能够科学供地、合理供地。这不仅能够提高土地利用效率，更是对集中供地“一城一策”的具体落实。

东方金诚也认为，从供给端来看，经过2022年的探索，2023年多数城市会多方考量地块搭配、地块质量等因素，将供地规模和供地次数调整至供需双方都舒适的程度。

严防“马甲战术”

给房企留出合理利润空间

除了上述政策之外，部分城市优化集中供地政策的案例，亦可供其他城市参考。

1、严防“马甲战术”

“集中供地”刚实施时，由于制度尚不完善，很多房企纷纷采取“马甲战术”增加拿地成功率，这显然有违土地交易公平公正原则。

比如广州黄埔区某地块凭借地域优势，吸引超30家房企报名。有消息称，若算上各“马甲”，该宗地有超过300组竞买人报名。东莞集中土拍中，某地块竟然引来500个马甲。

明源君认为，集中供地的目的之一就是让土地信息披露更加公开透明，未来的集中供地，也应该朝着“禁马甲”这一方向优化，进一步净化土地市场秩序。

目前，已经多个城市相继出台相关政策，限制房企多个“马甲”抢地。比如苏州规定同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。东莞规定参与拍地的竞买人必须通过相关竞买资格，包括竞拍企业连续报税1年以上，纳税额大于0等。

2、优化限价和配建

房企参与集中供地的热情降低，除了大环境因素，很重要的一点是地块的利润空间不高。

比如杭州2021年首批集中供地，据晨曦观点研究院估算，由于杭州市场限价因素，本次土拍多数地块的利润前景并不乐观。其中，亏损及零利润地块占比为64.86%，中低利润项目占比约27.03%。某房企董事长也曾表示，公司在某城集中供地获取的5块地，将努力做到1%—2%的净利润水平。

随着土地市场成交持续下行，预计各地将会加大优质地块供应，并通过优化限价、自持、配建等举措，给房企留出合理利润空间。

第一是优化限价，这不仅适应当下的市场行情，也可以增加项目的盈利空间，调动房企参拍积极性。

比如西安2022年土拍就从“双限（限最高地价、限最高毛坯价）”变成了“单限”，明确“最高毛坯限价”已经消失，换成“住宅销售价格应按照西安市房地产市场调控要求申报备案，建设品质等执行住建部门相关要求”。南京2022年第三批次集中供地，也全面取消了自2020年6月以来采取的“限房价”规则，46宗住宅用地全部不设毛坯限价。

第二是优化自持或配建。

像2021年首批集中供地，大多数城市的“竞配建、竞自持”比例很高。如杭州57宗地的平均溢价率控制在26%，但多宗地块的自持比例超过20%，城东滨湖新区单元地块的自持比例甚至达到了40%，这样算下来，很多地块大概率面临亏损。

所以为了提高房企拿地积极性，优化自持或配建将会是大趋势。比如2022年首批集中供地中，青岛和成都就取消了此前配建“人才住房”的要求，武汉和厦门取消了配套“保障房建设”的要求，而北京土拍规则中将含保障房建设地块占比由此前的33%下调至22%。

结语：

从2021年至今，“集中供地”已经实施两年时间，其在提高土地出让透明度，优化土地出让配置等方面，发挥了积极作用。

不过，任何政策都不是一成不变的。随着土地市场持续下行，“集中供地”的部分规定，也是时候优化了。

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