新年第一天，成都万科公司内部举行了一年一度的誓师大会，主题为“微光汇聚，奔向曙光”。

文/成都商报-红星新闻记者 谢雯

过去的一年，对于这家已进入成都市场30年的企业来说，评价总是来自两方面，一方面，万科销售业绩已连续7年突破百亿，并在7年间五次问鼎成都楼市，这是一个具有高度竞争力的数据。

另一方面则认为，万科的投资较之过去愈发谨慎。毕竟作为行业的“好学生”，外界对万科的要求也往往不止是“活下去”，还有如何进一步发展的问题。

市场环境的变化，以及行业规模缩量等现实情况，倒逼房地产业探索新发展模式。因此，某种层面上，万科在楼市新周期里找到的“微光”，对于行业有着引领性的预判。

回望2022

两个“适配 ” 保证基本盘的稳健

2022年3月，万科集团发布了“2022年行动计划”，明确提出要坚持稳健经营、保持健康的财务状态，并提高综合住区产品系列化和标准化水平。

落到成都万科，根据中指研究院日前发布的《四川省2022年房地产销售业绩TOP30企业》榜单，万科以173.9亿元、116.6万m²取得2022四川销售额与销售面积双料第一。单看成都地区，万科销售额分别为156.2亿元和102.8万m²，后者同样位于成都首位。

图据：中指研究院

中指研究院在解读榜单时称：“作为成都领军企业，从打造标杆品质的高度，到营造大城生活的厚度，在成都深耕不辍，为城市美好生长持续提供能量。”

拆分万科2022年在成都的供货结构可以看到，有两条清晰的产品路径，一是去适配成都以改善为主导的市场，推出万科·菁蓉都会、城投万科·国宾蜀园、万科·天府公园城、万科·知园等主流改善产品；二是适配高端需求持续释放，成交逆市上升的行情，推出高线公园樾墅、万科·星耀天府、万科·君悦云台等产品。

万科•菁蓉都会装修示范单位实拍图

从销售业绩来看，两个“适配”保证了万科底盘的稳健。位于天府新区的万科·天府公园城备案金额约12.6亿元，位于万安板块第一位，也在整个天府新区300-400万市场领先；位于麓山板块的万科·星耀天府在区域400万+市场，位列第二位；高线公园，同样位列东三环区域400万+市场第一位。

万科•星耀天府实拍图

经营服务业务

全场景服务生态落地成都

对于成都万科，2022年也是践行“城市建设服务商”战略，实现经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，构建起全场景服务生态的一年。这也是与其他品牌房企比，万科独有的发展路径。

2022年4月，位于金融城双子塔的交子荟·国际公寓开放，年内正式开放出租率突破94%，这是万科旗下长租公寓泊寓在国内的高端项目。

交子荟·国际公寓室内实景图

2022年6月，成都高投城资主编的《四川省物业城市服务标准》正式通过评审。此标准首开行业先河，是成都高投城资及万物云城业务在行业内首个主编省级地方标准，对建立行业物业城市管理体系具有借鉴意义。

2022年7月，高新创合中心逐步正式投运，集国际甲级办公、公园商业、服务式公寓业态于一体。在当时的特殊时期，高新创合中心是少数实现如期开业的项目。

高新创合中心

2022年12月，成都温江悦椿酒店试营业，这是悦榕集团在成都落地的首家酒店。

成都温江悦椿酒店

截至目前，万科已在物业服务、综合住区、租赁住宅、酒店与度假服务、产业办公、物流仓储、商业开发运营等多个赛道上实现落地。成都，也成为万科旗下全产业体系落地的城市之一。

2023年，万科的三束“微光”

房地产业内习惯用“市场繁荣时保持忧患意识，市场低迷时保持信心”来形容万科。连续7年入围成都“百亿房企俱乐部”之后，万科接下来要怎么“干”？或者说，他们看到的“微光”在哪里？

01、万科的主动谋变

一家企业的变化，总是从人事架构调整开始。去年12月，万科发文称，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

翻阅两位新联席总裁的履历可以看到，张海是做产品“出身”，曾任集团规划设计部总经理；被万科内部称为“大宝”的朱保全执掌万物云多年。这样的一次人事调整，足以看出万科至上而下的共识——产品和服务，是新周期中的确定的两面大旗。

最新的消息是，成都万科也在新年伊始作出调整，扩充了产品团队的人员，并在营销端口抽调多位有一线操盘经验的项目负责人加入产策、企划等小组，强化产品和服务的实力。

在他们看来，销售企稳的关键是能不能保持状态，而这取决于背后的能力有没有建立。而开发经营服务并重的策略，会成为下个发展阶段的重要优势。

02、万科的顺势而为与“定量”

2022年12月26日，全长915公里的新成昆铁路正式通车，成都至西昌的时间最快3小时可达，西昌也历史性地进入“动车时代”。根据报道，新成昆线的旅客上座率保持在96%以上。在万科西昌邛海·17度项目现场，已随处可见去看房的成都人。

万科西昌邛海·17度项目，图据：成都万科

梳理万科2023年的供应情况，这样的顺势而为十分明显，一是以邛海·17度、万科·燕南园等项目为代表，去回应“后疫情时代”人们的度假需求；二是在成都主城或城市潜力板块，以高线公园樾墅、万科·君悦云台、天府万科城等项目，去回应成都低密产品的走俏——根据锐理数据统计，2022年成都叠拼的供应面积同比减少约14%。

万科·燕南园规划效果示意图

万科·君悦云台C地块建面约157㎡装修示范单位 非交付标准

从目前的供货来看，低密的墅居产品，将成为2023年万科在成都的“定量”，其表现某种程度上将决定着万科今年度的市场份额。

03、万科的“增量”

据成都商报-红星新闻记者不完全统计，万科在眉州文化村及天府万科城两个项目上，待供应储备的产品货值总共约20亿。我们认为，眉山东坡区与天府新区视高片区，或成为2023年万科的“增量”来源。

一是得益于S5线去年的通车，及“建强动能更充沛的成都都市圈”写入今年的四川省政府工作报告，眉山将加快融入成都主城；二是万科内部把2023年定为了两个项目“长肌肉”的一年。

当下的两个项目，在此前“配套先行”的开发逻辑下，均已进入大城兑现期，两个项目的入住业主已超过1500户。其中眉州文化村配建的眉师附小崇礼校区与金丫丫万智幼儿园已在去年9月开学，眉州活力小镇于今天正式开业；天府万科城配建的眉山天府新区实验学校已开学，金丫丫幼稚园已签约。

眉州文化村实拍图

城市规划的利好、项目自身配套的完善，将让两个项目稳中求进。

当然，万科还留给了2023年的成都楼市一个悬念——2022年9月，万科方面在谈及接下来的投资计划时表示，“会重点关注核心城市的优质地块。”

2022年，成都一二手房成交量全国领先，万科能否在保安全的同时，加码主城，这是万科暂未揭晓的另一束“微光”。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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