红周刊 编辑部 | 熊颖

2021年力高集团的扣非后归母净利润为-1.36亿元，同比下滑121.6%。而这也是力高集团自上市以来出现的首次扣非后归母净利润的亏损。

降价手段，让力高集团旗下天津项目阳光海岸一跃成为当地楼市的“香饽饽”。据克而瑞数据，2022年3月，力高阳光海岸以1.1万㎡的成交面积位列天津成交面积排行榜第三名。

然而该楼盘火热销售的背后，《红周刊》发现，力高天津阳光海岸四期不光被业主质疑停工时间超一年之久；还存在“工抵房”销售行为。

力高天津阳光海岸四期

疑似停工超一年

根据财报，位于天津的力高阳光海岸，是力高集团的主要房地产项目之一。而这一项目也在公司的营收收入中扮演着较重要的角色，力高集团曾在2021年中报中指出，2021年上半年公司收益91.31亿元，较2020年上半年的67.03亿元同比增长36.2%。而相关增长主要受益于，包含天津阳光海岸在内的四大住宅及商业单位物业的已交付建筑面积增加。

《红周刊》从中新天津生态城管理委员会官网获悉，2021年4月，天津阳光海岸旗下的欣海苑1-5号楼获取交付使用证；随后，同年8月，欣海苑6-9、11、17、18号楼获取交付使用证。

欣海苑，是阳光海岸的三期项目名称。不难看出，伴随阳光海岸三期的陆续交付，该楼盘销售额结转成为力高集团2021年的重要收入来源之一。

然而和阳光海岸三期的顺利交付形成鲜明对比的是，《红周刊》发现，多位业主投诉表示，阳光海岸四期停工事件长达一年之久。其中，一位业主在领导留言板上表示，自己“于2021年2月在力高阳光海岸购买四期福海苑楼房一套，此项目自2021年8月停工至今未复工，阳光海岸四期一标段工地无人施工。”

根据上述业主在2021年9月、2022年2月、2022年3月先后拍摄的建筑主体施工情况图，也可以看出，阳光海岸四期一标段的施工进展甚微。

对此，4月末，天津市滨海新区中新生态城管委会回复表示，生态城建设局已约谈开发企业，明确要求开发企业加快现场施工进展。后续，该局也将进一步督促开发企业落实主体责任，持续搭建开发商与业主间的沟通平台，尽快推动项目建设。

不过，5月26日，一位四期业主向《红周刊》表示，4月底，当地住建委回电话告诉业主，阳光海岸四期将在5、6月份开工。然而5月已临近尾声，现在还没有动（工），项目仍处于停工状态。

而于2021年成功交付的阳光海岸三期欣海苑也深陷质量问题。2021年9月，多位业主在天津市滨海新区人民政府官网的“民政零距离”投诉反映，欣海苑存在地板空鼓、入户门变形、厨房下水不畅等诸多问题。

此外，《红周刊》还发现，在欣海苑交付过程中还曾发生一起安全事故。一则《中新生态城结案生产安全事故评估报告》指出，2021年4月2日，在位于天津阳光海岸三期（欣海苑）二标段工程发生一起高处坠落事故，造成1人死亡，直接经济损失175万元（不含事故处罚）。该事故涉及建设单位力高（天津）地产有限公司；施工总承包单位中建八局第一建设有限公司等。

多起商品房销售陷合同纠纷

疑似停工项目“工抵房”在售

一方面，力高天津阳光海岸四期复工时间仍不明朗；另一方面，该楼盘还推出了停工楼盘的“工抵房”优惠活动。

一位天津房产中介向《红周刊》介绍，力高天津阳光海岸“四期工抵房3号楼89平65万起，120平78万起，精装还送车位。”以此推算，一套89平方米的四期“工抵房”，平均销售单价为0.73万元/平方米；一套120平方米的四期“工抵房”，平均销售单价为0.65万元/平方米。

上述“工抵房”销售均价远低于力高天津阳光海岸当前的公开销售价格。据安居客显示，四期89平方米、120平方米户型的销售均价在7500-8500元/平方米之间。

上述房产中介表示，之所以会有这么大的优惠力度，是因为工抵房是由工程方定价，想快点卖出去，所以就便宜点卖了。

不过，有意思的是，同样是“工抵房”项目，但未出现停工情况的阳光海岸三期，售价要略高于四期，据房产中介介绍，“三期工抵房15、16号楼，88平74万起，125平93万起，135平98万起，精装修送车位。”

值得注意的是，天眼查显示，力高天津阳光海岸的背后开发商力高（天津）地产有限公司背后还存在多起商品房销售合同纠纷案件以及建设工程合同纠纷案件。而《红周刊》通过梳理发现，仅今年5月以来，天津力高涉及的开庭案件就多达12起。

附图

数据来源：天眼查

天津阳光海岸降价销售背后：

销售下滑 资金链承压

虽然力高天津阳光海岸仍然存在停工等不确定性风险，但大幅降价的刺激手段却带来了明显成效。

根据安居客数据，自2月下旬开始，天津阳光海岸的销售均价从9500元/平方米，调整至7500-8500元/平方米，降幅在1000元/平方米至2000元/平方米之间。而克而瑞数据显示，2022年3月，力高阳光海岸以1.1万㎡的成交面积一跃成为天津成交面积排行榜的第三名。在此之前，力高阳光海岸未出现在前十榜单。

不过，单一楼盘的突出销售表现，似乎仍旧难以挽回力高集团的整体销售额下滑。近期，力高集团发布未经审核运营数据，公司前4月实现销售额74.07亿元，同比下降42.48%；实现销售面积85.67万平方米，同比下降42.53%。

更加值得一提的是，力高集团合约负债也一改增长态势，从2020年的268.16亿元，降至2021年的251.05亿元，同比下滑6%。

对于房企来说，合约负债是房企销售合同过程中所收取的预收款项，未来几年内将会伴随住宅的完工交付结转成为收入。但在销售额较难增长，合同负债又呈下滑趋势的大背景下，力高集团要想持续保持后续收入的持续增长，似乎存在一定难度。

实际上，力高集团的盈利能力已经开始出现下滑。2021年，公司所有者应占全年溢利为8.84亿元，较2020年的12.96亿元，同比减少31.8%；相反，非控制性权益应占溢利却从2020年的1.47亿元，猛增至16.31亿元，同比大增1009.52%。年报指出，之所以出现这一现象，在于公司持有少于50%实际权益的物业发展项目溢利增加。

需要引起注意的是，Wind数据显示，2021年力高集团的扣非后归母净利润为-1.36亿元，同比下滑121.6%。而这也是力高集团自上市以来出现的首次扣非后归母净利润的亏损。

仍踩一条红线 偿债压力较大

盈利能力下滑的背后，力高集团还需面对资金链的较大压力。

据中指研究院数据显示，截至2021年末，力高集团剔除预收款后的资产负债率为77.68%；净负债率51.06%；现金短债比为1.31，仍踩一条红线。

从三道红线来看，力高集团的在手现金似乎足以覆盖短期负债。但年报显示，截至2021年12月31日，力高集团的现金及现金等价物约为75.34亿元，而一年内到期债务则为98.13亿元，两者之间仍然存在一定缺口。

此外，力高集团融资成本较高。《红周刊》通过梳理发现，力高集团的融资利率多集中在8%～13%之间。且据年报，2021年公司的平均借款成本利率为9.71%，这一水平远远高于行业平均水平，据克而瑞数据，2021年房企的新增债券类融资成本为5.32%。

2022年以来，力高集团致力于改善自身的现金流状况。一方面将旗下物业板块分拆上市；另一方面，还发布公告，要约回购尚未偿还本金的2021年4月、2020年5月以及当年8月票据，希望改善债务结构。

不过，惠誉仍在评级报告中对力高集团偿债能力表示担忧，其指出，“截至2022年3月底，力高集团的控股公司层面现金余额约为15亿元，而在完成交换要约后，包括可赎回债券在内的将于2023年到期(包括可回售)的资本市场债券合计约为45亿元。目前，力高集团是否有能力利用项目公司的现金余额偿还债券存在着诸多不确定性，该公司将依靠销售额来偿还于2023年到期的离岸债券。”

不难看出，对力高集团而言，其2022年的销售额表现至关重要。不过，从目前的“成绩单”来看，似乎并不太乐观。《红周刊》梳理发现，今年1月，力高集团销售额表现尚且和去年持平，但前两月、前三月、前四月的销售额则依次同比下滑18.3%、40.78%、42.48%。

（本文已刊发于5月28日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）