前 言

ESG已成为全球重要的投资策略及公司评价标准。相较于传统的评价上市公司标准，ESG更关注企业在环境、社会、治理方面的绩效，而非仅仅注重企业的财务指标——这是中国经济高质量发展的内在要求，也与新发展理念高度契合，有望成为我国达成双碳目标，促进经济社会发展全面绿色转型的有力抓手。作为我国经济支柱的房地产业，如何利用好ESG的核心理念实现可持续发展，商业地产领域又将如何拥抱变革，带动行业焕发新生，是本文重点关注的方向。我们将通过系列文章，从ESG概念在商业地产领域的机遇、ESG在环境和社会两大议题下的发展策略三大视角，分别展开探讨。

01

ESG源起，是对可持续发展的不断探索

以“环境”为引，激发对可持续发展型公司评价体系的思考

对于ESG概念的解读，首先需要了解ESG的构成。ESG是Environmental（环境）、Social（社会）、和Governance（治理）的缩写，是一种关注企业环境、社会、公司治理绩效而非传统财务绩效的投资理念和企业评价标准。这是一种针对可持续发展理念贯彻始终的国际市场主流策略，影响诸多头部企业对于自身战略导向的判断。

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

作为一种投资型的评判标准，ESG的概念提出源自于人们发现日渐高速发展的经济对于环境破坏的影响。这也同时是ESG概念中环境部分普遍受到大家关注与对评判标准认同的原因。伴随着投资者的环保意识在环保运动中的不断增强，ESG评判体系逐渐定型为环境、社会、治理这三个方向。

然而在这些方向之下，环境方向的评价体系共识度高，并不意味着社会与治理方向的评判标准同样能得到认同。根据已经发布的多个评价体系来看（不同投资机构、券商机构、上市公司均具备一套ESG框架下自身独特的评价体系），分歧点更多聚焦于社会与治理。不同行业对社会的贡献度或者公司制度的可持续发展的理解都不相同，这也影响到对世界各个不同行业领域与公司主题的评判标准的动态变化。评价体系的争议使ESG囿于概念的发展阶段，建立符合各个国家国情的标准评价体系，是有助于ESG概念走向标准化广泛应用的重要一步。总的来说ESG概念的核心依然是围绕环境出发，并做延展，虽然ESG三部分并行，但环境是各行各业、各个国家与经济主体都会面临的共同问题，这便成就了ESG概念的支柱核心与出发源头。

02

ESG腾飞，双碳目标下的更高维度思考

ESG的全球发展趋势，已成为政府及各类大型企业重点关注的评价标准

国际社会应用ESG评价体系可追溯时间早于国内，在目前的国际社会背景下，ESG的应用与评价已然趋于成熟。2004年，联合国全球契约组织（UN Global Compat）首次正式提出ESG的概念。2006年，由联合国成立的责任投资原则组织（UNPRI）发布了“责任投资原则”（PRI），该原则致力于推动各大投资机构在决策过程中纳入ESG原则，通过PRI的签署方提升可持续投资水平。这便是最早的ESG概念于公开领域发光发热。

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

截至2021年5月末，全球加入联合国责任投资原则组织（UNPRI）的机构已达到4030家，较2020年6月底增加近1000家，呈现高速增长的态势。同时，得益于国际社会对ESG的高度关注，世界不同地区的ESG资产规模都呈现增长态势。十年来，欧洲、美国及日本等市场ESG资产规模逐年攀升，ESG已成为国际市场上的广泛共识。

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ESG引入中国，双碳目标下地位日益凸显

2018年，A股正式被纳入MSCI（摩根士丹利资本国际公司）相关指数，实现了国际资本与中国证券市场的接轨。基于如此大环境，ESG的相关投资理念也由国际至国内产生了深远的发展影响。这加速了包括A股在内的中国金融市场的完善和成熟，也提升了ESG投资在国内资本市场的声量。资本市场对于企业ESG表现和信息披露关注度不断提升，促使企业开始将ESG作为重要战略纳入战略规划及日常管理中。

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

另一个加速ESG高速增长的推手是我国双碳目标的提出。可以说这两年国内ESG的大热，跟双碳目标的提出息息相关。统一的ESG披露标准是有效推动双碳进程的重要手段。对于银行、投资类金融机构来说，将资本向ESG领域倾斜，将ESG纳入投资决策流程，可以充分发挥资本市场对双碳目标的支持。实现双碳目标的长远愿景，进一步强化了ESG在国内公司中的地位与重要性。2022年上半年，共有1429家A股上市公司发布2021年度ESG相关报告，较去年增长337家，发布报告公司数量占A股上市公司的29.6%。未来ESG的评价体系在我国仍具备极大的增长与潜力空间。

03

ESG风潮下，房企打开融资新通道

建筑行业是主要碳排放行业，建筑在运营阶段间接排放的二氧化碳占全国碳排放的比重达到了21.9%。经营性的不动产，是碳排放监管的重点之一。对于投资人来讲，不管是在建筑行业也好，经营性不动产行业也好，对于降碳和整体ESG目标转型的需求都十分显著。2021年A股上市公司中，地产行业ESG报告发布数量位列各类行业发布TOP3，但整体自身的发布比率仍未突破50%，由此可见ESG评价体系的应用基于地产领域依然具备极强的适用性与未来可持续发展性。

▲ 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

另外，叠加疫情影响、经济下行，给如今的地产行业带来一定规模的冲击。更加灵活的融资手段关系着房地产企业的存亡。随着我国绿色债券相关政策体系以及市场基础设施日趋完善，绿色债券产品日益丰富，余额已超过18万亿元且增长迅速。央行、发改委政策下，在《绿色债券支持项目目录（2021年版）》中，增加了有关绿色建筑、可持续建筑等新时期国家重点发展的绿色产业领域类别，绿色建筑领域成为绿色债券的重点支持方向。2021年，房地产企业中，龙湖、中粮、旭辉、绿城等共计30家房企已分别发行了人民币2亿元以上规模的绿色债券。2021至2022年12月中旬期间，房企共发行绿色债券总额约770亿元，绿色融资总额约占房企发债总额的约6%-8%。绿色债券的成功发行，为房地产行业一些优势企业以及具备优质底层资产的项目利用双碳政策发行绿色债券融资作出了表率。同时，在房地产行业的并购交易中，有关能源管理、碳排放、用水量及废物处理等ESG方面的尽职调查正占据越来越重要的位置。ESG与地产的正式接轨，是未来房地产企业发展的重要机遇。

04

ESG策略，商业地产未来发展的新曲线

我国房地产行业由于长期依赖金融经济，产生大量金融泡沫，在面对黑天鹅事件时，缺乏有效的抗风险能力。行业的“冷却”与“熄火”，意味着投融资渠道的关闭与撤出，同时国家对地产业融资渠道的管控，也加速了诸多房地产公司融资困难的境况。所以，碳中和的出台，以及其上位概念与评价体系ESG，作为投融资的有力抓手，为房地产行业打开了新的方向。针对ESG评价体系的可持续性与抗风险能力，其对外融资通道更加广泛，有利于地产行业度过金融严冬。2022年12月21日，北京华贸水世界商城发展有限公司作为借款人的“天风-中金-华贸SKP资产支持专项计划（碳中和）”在上交所成功发行，规模达71亿元。碳中和专项CMBS发行成功体现ESG在商业地产融资端已成为新故事。商业地产作为经营性不动产中的重要标的，优质资产变现能力强，ESG在资产证券化、债券融资及并购交易中日渐重要的角色属性，使其赋能房地产企业在不确定的经济环境中拥有更强的韧性。

结 语

未来“创造社会价值”和“创造经济价值”应被房地产企业视为汽车的两个轮子，以长远的眼光推进可持续性经营，才能使企业的道路走得更远更平稳。目前，不少上市房企对ESG体系建设与发展的重视程度日渐提升，但国内企业ESG管理及披露水平与国际先进水平尚存在较大差距。商业地产作为经营性不动产中的碳排放大户，房企融资的重要标的，行业相关企业需要加强自身ESG意识，不断探索ESG策略下的具体操作方法，为商业地产未来高质量持续发展指明方向。接下来我们将继续通过分析国外房地产企业的ESG报告，盘点一系列实践举措来洞察商业地产的ESG具体操作策略。