2022年“房企爆雷”“项目停工”“停贷潮”事件，给房地产行业带来前所未有的信任危机。作为保交楼的责任主体，房企成为关注的焦点。自2023年开年以来，房企从往年晒销售业绩转向晒交付成果。

值得关注的是，据亿翰智库推出的《2022年1-12月中国典型房企交付业绩研究报告》（以下简称《报告》）显示，2022年，TOP50房企交付超400万套，其中TOP10房企交付超200万套。此外，TOP50房企交付面积占比超7成，头部优质房企对于“保交楼”的重要性不言而喻。

2023年，整体的交付情况呈现出边际向好态势成为业内的共识。随着“三支箭”等房企融资政策的持续落地，未来“保交楼”配套资金从哪里来？“保交楼”的难点是什么？有着怎样的解决之道？

2022年，TOP50房企交付超400万套，其中TOP10房企交付超200万套。图/IC photo

房企从晒销售业绩转为晒交付成果

自2022年因房地产项目停工而引发了大面积“停贷潮”后，2022年7月28日，“保交楼”首次被写入中央政治局会议内容。此后，包括石家庄、郑州等地在内纷纷设立纾困基金，保交楼相关措施不断落地。而且在2022年12月15日召开的中央经济工作会议中，也将“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”列为2023年经济工作的重点任务。

作为保交楼的主体，房地产企业也将保交付作为工作重点。与往年不同的是，今年房企不再晒销售业绩，而是将2022年的交付成果进行广而告之。

其中，碧桂园集团总裁莫斌在官微上发表新年致辞时提到，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。从其数量来看，碧桂园的交付成果与销售业绩一样，占据龙头位置。

就恒大地产而言，恒大集团董事局主席许家印在公司内部“家书”中提及，过去一年，在各级政府和合作伙伴的大力帮助下，恒大地产实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。

与此同时，2022年，保利发展在全国88个城市、308个项目，合计交付25.9万套房屋；华润置地交付18.1万套，交付规模2262万平方米；融创中国在84个城市的201个社区完成了超18万套房的交付；新城控股共计交付约13.1万户；龙湖集团共交付超11万套。

另外，2023年初部分房企在官微发布年度总结披露，2022年，旭辉在全国49城145项目交付9万套新房，在全国24个社区提前交付超1.8万套新房；建业集团共计交付166批次、74756套房，交付面积1099.89万平方米；中梁累计交付109个批次、逾7万套房。

TOP50房企交付面积占比超七成

值得关注的是，在2022年的交付市场，出现了较为明显的寡头化倾向，比如随着地产市场份额逐渐向头部房企集中，竣工交付也出现“强者恒强”趋势。

《报告》披露，2022年，竣工交付的TOP50房企，总交付面积超过4.8亿平方米，占全年竣工规模的7成以上。与此同时，这50家典型房企累计交付超400万套，其中TOP10房企累计交付超200万套，龙头房企的交付实力可见一斑。

此外，《报告》显示，从规模来看，有11家企业的交付套数均超过10万套；交付面积最高的10家企业的总交付面积超过2.7亿平方米，占全国交付面积的40%以上，所占比例较高，不同梯队的份额随着排名的下滑亦随之下滑。这也在一定程度上说明了头部房企对于保交楼工作的重要性。因此预计后续头部房企将继续得到政策的大力支持，以确保交付。

虽然各大房企都取了不错的交付成果，但是从目前来看，保交楼形势仍然较为严峻。在数据上，2022年整体交楼规模仍在下降。据国家统计局数据显示，2022年，房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积6.25亿平方米，下降14.3%。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在保交楼资金推动下，房屋竣工的数据或将得到改善。

而在亿翰智库分析人士看来，项目停工影响交付，主要是预售资金被违规挪用与开发商现金流断裂二者叠加的结果，本质上是开发商短期“缺钱”导致的。虽然商品房预售资金管理办法明确规定了预售资金应该用于本项目建设，不可挪作他用，但是长期以来预售资金的提前调用几乎成为惯例，预售资金监管账户的空虚为项目“烂尾”埋下隐患，因为这意味着项目后续建设的主动权完全在开发商手中，一旦开发商流动性出现问题，那么项目建设就极易进入停摆状态。

代建、代管、代持模式有助推动保交楼

从目前来看，2023年保交楼的工作形势仍然颇为严峻。与此同时，交付问题也给房地产行业带来前所未有的信任危机。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，保交楼是一项全新而且短期内任务艰巨的挑战，面临着多方主体诉求差异，既要稳定社会、保障民生，又存在资金“硬缺口”、市场预期不稳等问题。在这种背景下，需要协调金融管理部门、行业上下游，调动地方积极性，而且政策也要创新，实行“一盘一策”等。

日前，全国住房和城乡建设工作会议就提到“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。其中“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”；切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。另“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

事实上，目前债务纠纷和资金不足明显增加了保交楼的难度。对于如何解决保交楼的问题，亿翰智库分析人士认为，首要任务是将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。目前部分地区采用代建、代管、代持模式解决此类问题，即由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务。预计此类模式或在未来成为解决困难问题的主流方式，政府未来可能将设立专项基金，给予地方国企或者城投平台，并由平台提出代建的需求，让有开发能力的开发企业参与开发建设。

而对于当前资金不足问题，亿翰智库分析人士认为，预计后续国开行等机构的专项借款和纾困基金仍将持续加码，规模将持续提升；此外，监管部门亦将给予商业银行更多的鼓励和支持，鼓励商业银行积极参与保交楼，从而推动保交楼工作的顺利进行。整体来看，2023年国家会有更多的政策落地，支持保交楼工作的顺利进行，而整体的交付情况将呈现出边际向好的趋势。

对此，陈文静也认为，保交楼对于稳定购房者预期至关重要，也是稳民生的关键之一，继2022年2000亿政策性银行专项借款、将向6家商业银行推出2000亿保交楼贷款支持计划后，近期相关部门正在加速推进新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等一系列举措。2023年保交楼配套资金有望加快落实，资金规模亦有望明显增加。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 张彦君