研究测评 本报记者 周雪松

当前，大规模“洗牌”是房地产开发领域的一大现象，“活下去”普遍成为房企的主要目标。

2022年，由于房地产行业遇冷，销售下滑，以百强房企为例，销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%，行业“大洗牌”早已开始。

根据中指研究院、克而瑞和安居客等机构数据显示，在房企销售普遍大幅下滑的背景下，2022年有23家房企从千亿元销售规模阵营中消失。与此同时，2022年房企销售额的排位也发生了明显的变化。就连排名前三位的碧桂园、万科集团和保利发展的业绩都出现了下滑，恒大集团跌出前10名，而世茂集团、阳光城、中南置地等更是跌出前20名。但在前20名的排位变化中，建发房产晋升为第10名，滨江集团、华发股份、中国铁建、远洋集团入围前20名。

仅剩的20家千亿元规模房企中，央企和国企数量占据了“半壁江山”。在百强房企中，销售表现为正增长的只有12家，其中9家为央企和国企，其占比接近80%。在风云变幻的行业背景下，保利发展、华润置地、建发房产等排名晋级的房企，也主要是央企和国企。

值得关注的是，在惨淡的市场行情中，仍有少数企业逆势增长，如万达集团、越秀地产，可以说是名副其实的地产“黑马”。2022年，万达集团全口径销售额为555.1亿元，同比增长55%，排在第33名，较2021年座次提升了50名。

越秀地产有着“双国资”属性，去年销售额1246.9亿元，同比增长8.28%，行业排名从第31位升至第15位。而万达集团掌门人王健林由于较早认识到了房地产过快扩张与高杠杆发展模式难以持久，通过迅速卖掉文旅、酒店等资产回笼资金，开启了“去地产化”的轻资产模式，涉足拥有稳定现金流、门槛更高的领域，因而掌握了竞争的主动权。

而从2022年拿地榜单来看，央企和地方国企仍是主力，拿地金额前十名也主要是央企和国企，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口为拿地前五强，滨江集团、越秀地产、华发股份等闯进前十。万科集团拿地金额相比上一年减少1000多亿元，排名从上年第2位下滑至第13位；中国金茂以140亿元的拿地金额勉强进入20强；金地集团全年拿地金额仅71亿元，排名下滑至第50位；而碧桂园全年拿地金额仅为61亿元，从上一年的第1名，排名下滑到今年60名之外。

总体来看，2022年，建发房产、华发股份、华润置地、滨江集团销售额同比降幅均控制在10%以内，排名均实现较大提升。在公开披露年度目标的规模上市房企中，滨江集团、越秀地产两家房企达成了全年业绩目标，实属罕见。且在房企普遍回撤的情况下，这些企业拿地显得相对积极主动，算得上是逆势崛起的“黑马”。

2023年，对于所有房企而言依然是充满挑战的一年，这些挑战包括但不限于产能过剩导致的竞争加剧、传统粗放型增长模式难以为继、产品品质和服务仍有待改进等。如果房地产市场调整持续时间较长，有的央企和国企可能面临严峻挑战，特别是那些过去快速扩张的“黑马”，其面临的挑战或更大。因此，“活下去”依然是众多房企的主要目标，地产“黑马”逆势扩张也要适度，盲目狂奔或有不测。

房地产业本质上是民生产业、基础性产业，因此不能把房地产行业仅仅作为获取财富的工具，更不是资本可以无限扩张的行业。满足人民安居乐业的需求，为国民经济良性发展和人民群众实现美好生活创造基础和条件，始终是房地产行业的根本遵循。如果房价、地价被抬得过高，行业扩张过猛，将不利于经济社会发展，也会埋下风险隐患，一旦行业泡沫破灭，房企也会危如累卵。

因此，无论是普通房企还是地产“黑马”，包括头部房企在内的所有企业，都必须正确理解和深刻认识房地产行业，准确把握房地产行业的发展规律，加强行业自律，共同打造行业良好生态，锻造企业可持续发展能力。