@房财经 王哲

常在河边走，哪能不湿鞋。

“地主”平安不动产控股或参股超过400个地产项目，总有偶尔看走眼的。

1月11日晚，重庆市迪马实业股份有限公司（下称迪马股份），披露了一则关于新增诉讼、仲裁的公告。

从2022年12月29日，至2023年1月9日期间，迪马股份共新增了诉讼、仲裁案件共9.185亿元。大头被权益纠纷案件占了，共计9.01亿元。

其中，与平安不动产在昆明的一个合作项目，因当初平安不动产子公司以占项目20%股权的方式，借款给迪马股份子公司。

合同到期后，项目开发商并没有如数还钱，且没有收回20%股份。因此，平安不动产子公司，将迪马股份在内4家公司，起诉至上海仲裁委员会。案件涉及金额6.614亿元。

不经意间，迪马股份把和平安不动产之间的“股+债”问题，以公告的方式，曝光于公众。

自曝“股+债”

从迪马股份发布的公告来看，平安不动产与其“翻脸”，发生在1月9日。

桐乡市安豪投资管理有限公司（下称桐乡安豪）作为原告，将昆明东维房地产开发有限公司（下称昆明东维）、昆明东新房地产开发有限公司（下称昆明东新）、昆明东乾房地产开发有限公司（下称昆明东乾）、迪马股份，起诉至上海仲裁委员会，涉及资金6.614亿元，目前此案正在仲裁中。

桐乡安豪是平安不动产旗下的子公司。它的股权结构为，深圳市平安创科投资管理有限公司持股51%，平安不动产持股49％。

平安创科的股权结构有点特殊，它分别由深圳恒创投资、深圳平安金融各持50%的股份。而深圳恒创投资又是平安不动产的全资子公司；平安金融则为平安保险的全资子公司。

也就是说，平安不动产和孙公司平安创科合资成立了桐乡安豪，但51%的控股权给了平安创科。

迪马股份披露的公告显示，桐乡安豪曾与昆明东维等四家公司，签署股权以及借款融资合作协议，约定桐乡安豪取得昆明东乾20%股权后，向昆明东维提供借款。借款到期后，昆明东维应予以偿还，同时昆明东新需回购其持昆明东乾股权。

需要指明的是，昆明东维是昆明东乾的全资子公司，后者则由昆明东新和桐乡安豪分别持股80%、20%。

昆明东新为东原房地产全资子公司，后者为迪马股份地产板块的主要平台，持股92.8%。穿透股权，为重庆东银控股旗下子公司。实控人罗韶宇、赵洁红。

现桐乡安豪认为，昆明东维在该笔股权及借款融资合作项下，有到期款项未能偿还，故其申请昆明东维履行偿还，包括借款本金以及违约金在内的义务，并向上海仲裁委申请昆明东新履行股权回购义务，以及申请其他被申请人承担相应担保责任等。

明面上以股权投资的形式进入地产项目，实则为开发商项目开发提供融资贷款。迪马股份与平安不动产典型的“明股实债”操作，被堂而皇之地公告出来。

背后的“暗雷”

站在平安不动产的角度上，欠债还钱，天经地义。

不管迪马股份涉不涉及“明股实债”，但从金主平安不动产手中借债是事实。现在随着迪马股份的主动曝光，双方友谊的小船是否会就此打翻？

房财经统计显示，截至2022年8月份，平安不动产和迪马股份之间，合作成立的开发公司或合伙企业，共有12家。分别涉及平安不动产旗下的桐乡安豪、深圳安创投资、盛钧投资、豪宇企业管理、联新投资。

与桐乡安豪合作的为2家，除昆明东乾外，还有一家名为横琴安恒投资的合伙企业，迪马旗下东原地产和桐乡安豪占股16.77%，安创投资持股66.67%。

与安恒投资合作的开发企业共有3家，分别为，郑州安和嘉盈、武汉东卓、武汉迪马智睿。其中前两者安创投资持股49%，迪马旗下子公司持股51%，后者安创投资持股40%，迪马持股39%。

与盛钧投资（原恒创投资，平安不动产旗下企业）合作的企业有3家。重庆东悦房地产和重庆东展钧合，平安系持股49%，迪马系持股51%；河北东序房地产，平安系持股70%，迪马系持股30%，有股权出质。

与豪宇企业管理合作的只有一家企业，名为成都东煜昌，迪马系持股55%，平安系持股45%。

与联新投资合作的有2家，分别为重庆旭原创展，迪马系持股30%，平安系持股40%；长沙原启房地产，联新投资持股49%，迪马系持股51%。

随着昆明东维事件的曝光，双方其他的合作项目是否也有类似问题？在平安不动产全国超过400家地产项目的版图中，还有多少类似的情况，隐藏在水下？

手握大把现金的平安不动产，虽没有开发能力，但以股权的形式投资，借债给开发商操盘具体项目。行情好的时候，项目顺利开发完成资金回笼，各自撤场，也无可厚非。

但现在，这种明股实债的玩法，显然危机四伏。

骑虎难下

1月13日，迪马股份发布了关于2022年业绩巨亏的预警公告。预计归母净利润亏损为29.5亿元，扣非后的净利润亏损26.3亿元；同比亏损分别扩大8.96亿元、5.37亿元。

该消息的披露，让外界哗然。

2022年10月28日，迪马股份公布的3季度未经审核数据显示，前三季度营业收入为193.08亿元，同比增长71.66%；归母净利润1.98亿元，同比增长2.08%；扣非后归母净利润为1.75亿元，同比增长142.66%。

两相对比，迪马股份2022年4季度亏损超过30亿元？罗韶宇和罗韶颖究竟做了什么？

尽管迪马股份将业绩如此剧变，归咎于大环境的不好，导致资产计提减值。但这样的解释多少显得苍白无力。

而事实上，对于此次业绩的突然变脸，迪马股份已不是第一次，它早有前科。

2022年1月份，迪马股份披露归母净利润9015万元；但到4月底，突然改口称归母净利润由正转负，录得-20.54亿元同比下降214%。

从盈利到巨亏，落差如此之大，迪马股份业绩变脸，让外界乍舌。

在回复上交所的问询函中，迪马股份称2021年对存货和应收款项分别计提19.32亿元、1.8亿元的资产及信用减值损失，成为业绩骤降的主要原因。

最让外界惊讶的是，2021年归母净利润巨亏，但少数股东却盈利12.76亿元。迪马股份对此的解释为，一是合作项目本期盈亏不同，少数股东损益为1.36亿元；二是合作成立的控股子公司数量增多，导致少数股东权益增加。

这背后，类似与平安不动产这样的合作有多少？只有罗氏兄妹最清楚。

在1月13日的公告中，迪马股份并没有披露少数股东权益，以及与大股东之间的利润分配数据。

但从其2022年3季度的报表中可以看出，截至2022年9月30日，迪马股份少数股东权益占比53.37%，较2021年末的50.49%，上升了近3个百分点。

在利润分配项中，2022年前三季度少数股东综合收益11.64亿元，占净利润13.61亿元的85.53%，较2021年同期的65.59%，大幅攀升了近20个百分点。

而少数股东权益占比与实际利润分配占比之间，也差了32个百分点。换句话说， 2022年前三季度，少数股东在迪马的净利润中，多拿走了4.38亿元。

这种巨大的数字落差之间，迪马股份“明股实债”及与平安不动产之间“股＋债”问题，被反馈的淋漓尽致。

2022年，迪马股份董事长罗韶颖在接受媒体采访时表示，东原地产跟全国绝大多数民营地产公司一样，就是扛，很难受，但没有别的选择。

很难受，也同样适用于平安不动产董事长蒋达强。

房财经不完全统计，与平安不动产合作的开发商，囊括多个百强房企。

在其投资的400余家房地产公司中，至少有近50家，存在股权出质、被执行、失信、退出等行为。

艰难的2022已经过去，2023年的市场会如何，目下也是雾里看花。

在这种背景下，作为平安不动产的掌门人，蒋达强如何避免平安不动产深度参与的合作项目平安，始终是个考验。

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