作者：嘉林

最近碧桂园的股价坐上了“过山车”。

2022年11月24日，碧桂园宣布与邮储银行达成合作，后者将为前者提供不超过500亿元的意向性授信额度。

受此消息影响，24日下午，碧桂园股价一路上涨，截止收盘，报收2.84港元/股，单日涨幅达20.85%。

值得注意的是，过去一个月，碧桂园的股价已经累计上涨近300%。

这很大程度上都是因为，“第二支箭”“金融16条”等政策的接连发布，为房企融资提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂园股价的上涨，其实也得益于上述利好政策。

虽然碧桂园的融资通道已经逐步解冻，但不能忽视的是，碧桂园一直“重仓”的三四线城市地产市场依然“寒气”逼人，这也给碧桂园接下来的发展，投下了一层不小的阴影。

01

阵痛不断

2022年以来，因疫情反复、经济承压，中国房地产市场遇到了前所未有的挑战。

即使是被誉为“宇宙房企”的碧桂园也难以独善其身。

财报显示，2022年上半年，碧桂园营收1623.63亿元，同比下跌30.89%；归母净利润6.12亿元，同比下跌95.92%。

2022年上半年各月，碧桂园的销售额跌幅不断扩大。

1月-6月，碧桂园的销售额分别为363.6亿元、327.6亿元、301.1亿元、226.4亿元、287.1亿元以及345.2亿元，分别同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

这也决定了碧桂园的整体销售状况不尽如人意。2022年上半年，碧桂园实现权益销售金额1851亿元、权益销售面积2348万平方米，同比分别下跌38.9%以及31.96%。

事实上，2020年后，碧桂园就已经有“下落”的迹象。

财报显示，2020年，碧桂园营收4628.6亿元，同比下降4.74%；归母净利润350.2亿元，同比下跌11.45%，毛利率为21.80%，同比下跌4.26%。

2021年，碧桂园的营收虽然有所增长，但是全口径销售金额仅为7588.2亿元，未能完成8000亿元的销售目标。

此外，当期碧桂园权益销售面积6641万平方米，同比下跌1.4%，权益销售额5580.0亿元，同比下跌2.22%。

值得注意的是，这是十几年来，碧桂园首次出现销售业绩下滑负增长的情况。

02

三四线风光不再

碧桂园阵痛不断，固然与中国整体的房地产市场遇冷有一定联系，但是不能忽视的是，“农村包围城市”战略的失灵，或许也是碧桂园的业绩断崖式下跌的部分原因。

2017年，凭借5508亿元合约销售金额，碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的口号，但2017年，三四线城市合约销售金额依然占碧桂园总合约销售金额的60%左右。

与之相应的，碧桂园不断加大三四线城市的投资力度。

财报显示，2017年，碧桂园三四线的投资额为1400亿左右，相较于2015年的200亿左右，翻了七倍左右。

彼时，棚改货币化、城镇化正如火如荼的发展，三四线城市的房地产市场确实极具成长前景。

住建部数据显示，2017年1月-10月，中国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元。

《第一财经》统计的公开数据显示，2016-2019年，中国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

不过随着城镇化逐渐触顶，疫情反复使国内经济承压，近两年三四线城市的房地产市场早已风光不再。

以地处南京都市圈的句容为例，安居客数据显示，其二手房均价已从2021年12月的9084元/m²降低到2022年11月的8231元/m²，跌幅达9.39%。

这对于没能完成一二线城市转型的碧桂园来说，绝对不是一个好消息。2020年-2021年，碧桂园的权益合同销售金额中，分别有54%和64%来自三四线城市。

到了2021年，碧桂园的销售金额构成中，仍有69%来自三四线城市。

也正因此，碧桂园也祭出了疯狂的促销活动，以图“去库存”。

《21世纪经济报道》报道，2022年10月，碧桂园句容项目推出了均价仅5500元/㎡的特价房，此前，句容的房价曾被炒至1万+/㎡。

这还不是终点，2022年3月，碧桂园句容项目的部分房型，只要4865元/㎡。

03

地产之外，讲起新故事

事实上，针对三四线城市房地产市场低迷的表现，碧桂园不光在销售端大力促销，在投资端，也变得愈发谨慎。

财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33%，另外67 %都给了一二线城市。

不过不能忽视的是，在人口红利几近触顶以及经济承压的背景下，一二线城市的房地产市场其实也没有好到哪里去。

中指研究院数据显示，2022年上半年，一线城市新建住宅价格继续横盘，累计涨幅仅为0.21%，为近五年同期较低水平。

在房地产行业进入了存量时代后，房企如果想要持续成长，就不能再局限于地产这一条赛道上。

因此，碧桂园当前最紧迫的任务，还是要在房地产之外，找到更强劲的业务引擎，以描绘出“第二条曲线”。

目前来看，房地产之外，碧桂园主要在推进机器人和物业两大业务。

2018年07月，碧桂园成立广东博智林机器人有限公司，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。

财报显示，截止2022年中，博智林有30款建筑机器人投入商用，覆盖了28个省市自治区，超550个项目，累计交付超1200台，应用施工面积超1000万平方米。

与机器人相同步，自2018年6月登陆港交所后，碧桂园服务接连收购了富力物业、中梁物业、蓝光嘉宝等物业企业。

财报显示，截止 2022年中，除“三供一业”业务外，碧桂园服务合同管理面积16.09亿平方米，收费管理面积8.43亿平方米，是目前国内规模最大的物业企业。

按照碧桂园的设想，机器人可以应对建筑行业人力成本上涨的问题，而物业则可以探索现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。

但问题是，碧桂园的这些服务也遇到了成长的“烦恼”。

以碧桂园服务为例，虽然其是目前国内规模最大的物业企业，但2021年，其新增的3.88亿平方米收费管理面积中，来自于收并购的有2.28亿，占比达58.76%。

一系列收并购带来的成本转移也影响了碧桂园服务的毛利。

财报显示，2022年上半年，碧桂园服务的毛利为26.9%，同比下跌6.5%。

这也让资本市场谨慎看待碧桂园服务。

截止2022年11月24日收盘，碧桂园服务的股价为17.46港元/股，相较于2021年中81.95 港元/股的高点下跌了78.69%。

不过聊以慰藉的是，2022年上半年，碧桂园依然有1479.8亿元的可动用现金，足以应对未来一年内须偿付的短期债务729亿元。

再加上融资通道回暖，碧桂园或许有足够的资金探索新业务。