南都讯 原本旁边是公众走廊的商铺，却被隔壁新装修的银行新建的围墙将其中三面围了个严严实实。近日，珠海的王先生向南都小N马上办记者投诉，自己在珠海市拱北粤海中路都市广场二层的一处临街商铺，却被新搬来的珠海农商银行在装修中给私自加上了围墙，“导致我店铺不仅三面被围，而且公用通道没法进出，观光电梯也没办法上去了！”

王先生的商铺被新建围墙围成“凹”字形

好好的商铺被人“免费”赠送了围墙，对方还是一家珠海本土银行，到底是怎么回事？小N马上办记者对此展开了调查。

投诉人：店铺被银行“围堵”

投诉人王先生介绍，自己曾于十几年前购买珠海市拱北粤海中路都市广场二层的临街商铺，建筑面积为10.05平方米。不过，其商铺并非传统意义上的独门独户店铺，而是没有实体围墙的“格子铺”，商场一共由200多个业主的“格子铺”构成，“当初开发商宣传是做一个美妆产品主题商场使用的。”

珠海市拱北粤海中路都市广场

记者获悉，都市广场被分割为大大小小200余间店铺，每间店铺都独立销售，有各自的业主，但大部分业主都委托名为珠海世纪都市商业管理有限公司的管理机构进行运营租赁，而王先生当初并未交由该管理机构代理，其选择独立运营。

不过，此前，王先生铺位和其他业主一起，打包整体出租给了民生银行，供其作为珠海支行使用。民生银行退租后，王先生和不少邻居商铺都处于空置状态。

王先生的商铺被新建围墙围成“凹”字形

今年5月份，王先生突然发现，自己的店铺多了三面墙，墙体不仅将其店铺围成了一个凹槽，而且将其店铺与观光电梯和一条公共通道隔离开来。

“我了解的是珠海农商银行租赁了隔壁多个店铺，然后整体使用，但没有租我这一间，他们未经我允许搭建石墙，导致我的店铺无法经营。”王先生告诉记者，自己从未收到任何人要租赁商铺的消息，目前珠海农商银行为了让自己的店铺成为一个整体，建起了石墙。

王先生提供的商铺图纸

“建这样的墙，将我店铺堵得死死的，我以后还怎么出租经营？”王先生表示。“对方应该拆除非法围挡我商铺的墙体，恢复我商铺处商场原状，包括铺前过道及正常进出铺前观光电梯等公用设施。”同时，王先生要求珠海农商银行进行赔偿。“我的店铺去管理处通水通电就能营业，所以我认为，应当在前租户民生银行签订合同中的租金标准基础上，以每年递增的形式，以递增后的金额，约3000元/月的标准，赔偿至我商铺能够正常使用，其次，因为双方沟通商铺的问题，导致我6天时间无法工作，也应按照330元每天的标准进行赔偿。”

截至6月9日，王先生再次与珠海民生银行沟通，“对方表示答应了我的三个诉求，但表示仍需时间处理。”王先生表示自己予以理解，会等待几日。

记者走访：商铺确实被银行围墙“包围”

日前，南都记者也走访了王先生的商铺。记者在现场看到，王先生的商铺位于粤海中路都市广场，广场与凉粉桥公交站相邻。该商业楼右侧部分被珠海农商银行租用，目前还在装修中，未正常营业，中间部分则尚未被租赁。

都市广场中间部分尚未被租赁

记者看到，王先生的商铺位于该广场二楼，恰好与珠海农商银行相邻。装修中的珠海农商银行在与王先生相邻位置新建了实体围墙，实体围墙呈“凹”字形，正好将王先生铺位三面“包围”在围墙中。

通过对比王先生铺位此前布局和图纸，记者发现，珠海农商银行修建围墙后，对王先生店铺主要造成了以下影响：一是将四面无墙体的商铺变成了三面被围；二是围墙将商场公共的观光电梯变成了银行“私有”，王先生和其他多个铺位无法使用，仅能通过消防楼梯进出二楼；三是银行将商场公共走廊也“装进”了自身围墙内。

农商银行内部可以正常使用观光电梯

记者查询商铺产权证发现，产权证附件信息显示，在开发商规划时，整个二层未设计有墙体，是一个通透的空间，仅通过划线来区分不同业主之前的产权铺位。也就是说，银行所建的墙体在规划中并不存在，属于装修中私自加建。

此外，走访中，记者获悉，都市广场“格子铺”管理机构珠海世纪都市商业管理有限公司曾对业主发出过《征求意见书》表示，如全体商铺业主三分之二以上均通过该意见函，将采用整体出租或分割出租均可的出租方式，且所受租金扣除税费（租金税和物业管理费）后，由全体业主按相同的投资回报率分摊。对此，王先生表示知晓该《征求意见书》，由于自己对分割出租方式的担心，所以未同意该意见书。另外，不少委托珠海世纪都市商业管理有限公司管理机构代理的业主都签署了《商铺代理出租合同》。《商铺代理出租合同》中显示，签署该合同的业主商铺将于都市广场其他商铺合并，无论整体出租或分割出租，全部租金由全体商铺业主共同分配。以委托方的名义同租户签订租赁合同，将本合同商铺与都市广场其他商铺合并后，视市场需求整体出租或分割出租均可。不过，王先生并未签署上述代理合同。

究竟有多少业主同意该意见函？记者于6月14日致电《征求意见函》落款处附上的珠海世纪都相关负责人，对方表示不方便透露几成业主同意该意见函，当记者问及珠海农商银行建墙的行为是否经过业主同意时，对方也表示不便透露，匆忙挂断电话。

银行：装修合规合法，该业主要价过高

作为业主，王先生表示，银行方面租赁哪些商铺、如何经营，自己无意阻挠，也与己无关，但其装修经营，也不应当伤害到自己作为业主的利益。

那么，自身装修，为何要将别人的商铺用围墙围住，还要将公共电梯、走廊占为己有？小N马上办记者于6月6日前往了珠海农商银行总行了解情况。

“我们是和管理机构直接签署合同，都是严格按照合同内的规定实施的，包括二层的观光电梯给我们独家使用，以及搭建石墙都是合同中定好的。”采访珠海农商银行的相关负责人告诉记者，包括加建围墙在内，自己的施工都是合规合法的。

银行方面表示，银行一直在跟王先生积极沟通协商此事，该处店铺是今年3月份开始施工，目前还未营业。此前租赁都是与管理方洽谈，目前的建设都写在了合同里。不过，由于王先生未委托给管理方，而其商铺正好相邻，且在银行设计的新建围墙范围内，因此，此前也联系过王先生，想将其商铺一并租赁。珠海农商银行表示，曾和王先生、管理机构有过多次协商，但由于王先生提出的租金过高，“是市场价3倍以上。”

而对于王先生提出拆除围墙并进行赔偿的解决方案，银行方面表示，“我们愿意在观光电梯间的墙体前开个门，让王先生可以正常使用观光电梯”，对于王先生提出的赔偿，珠海农商银行相关负责人告诉记者，目前王先生店铺并未通水、通电，不具备营业条件。如赔偿需王先生证明其实际损失。

对此，王先生表示，确实已经和珠海农商银行有过多次当面沟通，“我认为我提出的租金和赔偿金额都是按照市价来的，并没有远高于市价的情况。”

律师：建墙行为确损害王先生合法权益

珠海农商银行私自建墙是否合规？《意见征求书》是否有法律效益？王先生维权诉求是否合理？南都记者就以上问题采访了法律界相关专业人士。

广东品盛律师事务所杨晓峰律师表示，本案属于建筑物区分所有权纠纷。公共走廊和观光电梯属于建筑物的共有部分，全体业主对共有部分享有共有和管理的权利。根据关于建筑物区分所有权的相关规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如果珠海农商银行将公共走廊和电梯纳入私用的行为有得到专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，则该行为符合法律规定。反之，则属于侵权行为。但无论珠海农商银行建墙的行为是否得到同意，但其所建墙壁将王先生店铺“包围”，无法使用观光电梯的行为，也损害了王先生的合法权益，王先生有权要求珠海农商银行排除妨害和赔偿损失。

珠海世纪都市商业管理有限公司所发出的《征求意见函》仅对已经签订了《商铺代理出租合同》的业主生效，对没有签订《商铺代理出租合同》的王先生等业主不生效。珠海世纪都市商业管理有限公司无权处分未签订《商铺代理出租合同》王先生等人的店铺。从《商铺代理出租合同》的约定内容来看，珠海世纪都市商业管理有限公司的代理权限仅为代为出租店铺和收取租金等权限，并没有赋予珠海世纪都市商业管理有限公司决定处理共有部分的权限。故珠海世纪都市商业管理有限公司无权决定将公共走廊和观光电梯给珠海农商银行独家使用。

就本案而言，无论是珠海农商银行，还是珠海世纪都市商业管理有限公司，均未举证珠海农商银行私自建墙，将公共走廊和观光电梯纳入私用的行为有得到专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如未能得到同意，全体业主均有权要求珠海农商银行恢复原状，并要求珠海农商银行和珠海世纪都市商业管理有限公司共同赔偿损失。如珠海农商银行有得到同意，但其建墙行为已损害了王先生的合法权益，王先生有权要求珠海农商银行排除妨害，并赔偿王先生自建墙之日起至店铺正常使用之日止的租金损失。

采写：南都记者 赵雨琪 朱鹏景 实习生 赵姝婵