孟晓苏:中国楼市应在2023年下半年恢复发展

更新时间:2023-01-04 13:17:07作者:智慧百科

孟晓苏:中国楼市应在2023年下半年恢复发展



12月28日,由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的“2023网易经济学家年会”在北京举行。原房改课题组组长,中国房地产开发集团公司原董事长,汇力基金董事长孟晓苏发表了他对于当下中国楼市的见解。

60S要点速读:

1.中国经济要发展,中国楼市就还会恢复发展活力。我认为楼市应在2023年下半年恢复发展,中国楼市每次的低迷期大致是两年多,一般不会更长。楼市低迷到现在已经将近两年时间,是时候该恢复起来了。

2. 从宏观上看,居民现在买房是帮助中国经济恢复发展。从个人来看,对于有购买能力和有购买需要的居民,现在正是房价低的时候,这并不是经常出现的。该入市就入市,相当于抄底。

3. 我们应动员社会力量进入到一个大保障时代,要让50%左右的居民家庭,能够在不同程度上享受到保障房的政策,这样我们就能够更好地实现“居者有其屋”。

正文:

01

中国楼市应在2023年下半年恢复发展

近十几来年,中国房地产市场出现了五次上扬五次低落。这种短周期的波动,我把它称为像三步舞曲一样的“蹦嚓嚓”。涨起来就是“蹦”,随后就是在调控政策下“嚓嚓”地下跌。一般是一年上涨、两年下滑,形成了五个“蹦嚓嚓”的短周期。

2020年疫情爆发时,中国楼市逆势而上。2020年我国是世界主要经济体中唯一保持正增长的经济体,原因在于房地产投资增长了7%,拉动了投资和经济发展。到2021年下半年,楼市开始下滑,一路下滑到2022年底。2022年中央采取了一系列措施,包括恢复金融支持房地产的多项措施。目前,在金融监管机构力促之下,房地产金融已经开始采取鼓励发展而不是压制投资、抑制消费的政策。

目前我们还缺一个核心的房地产政策——需要全面取消或者是弱化“限购”,让购房居民能够回到市场。从宏观上看,居民现在买房是帮助中国经济发展。从个人来看,对于有购买能力和有购买需要的老百姓,现在是房价低的时候,这并不是经常出现的,该入市就入市,相当于抄底。

中国经济要发展,中国楼市就还会恢复发展活力。我认为楼市应在2023年下半年恢复发展,中国楼市每次的低迷期大致是两年多,一般不会更长。楼市低迷到现在已经将近两年时间,是时候该恢复起来了。

02

国企央企应回归保障轨

房地产国企央企的设立,本来就是为了完善住房保障体系。我在1992年开始到全国最大的房地产开发公司——中房公司工作,那时候我们在全国建的都是保障房,主要是卖给各个单位,再由单位租赁给员工。这种方式不可持续,所以我们带头推动了中国的房改。1998年房改课题组提供的房改方案被国家接受,全国房改得以启动。房改方案提出的住房供应体系是:市场供应商品房,政府提供廉租房。后来中央把它表述为“完善住房市场体系和住房保障体系”。房改时通过合理的价格测算,各单位把租住公房卖给了老职工。随着日后的房价上涨,老职工当年用两三万元买的房,后来变成了几百万元,让他们跟上了共同富裕的步伐。这就是说,房改在一次分配领域创造了公平。

现在国企央企应回归保障轨。保障房建设本身也不亏本,因为它的土地价格基本免了,利润不高但是风险小。我国保障房建设面对的市场非常大,包括新市民、新家庭的需要和老龄化需要,也包括未来乡村振兴产生的新需求。保障房的开发建设规模要继续加大。

我们应动员社会力量进入到一个大保障时代,要让50%左右的城镇居民家庭,能够在不同程度上享受到保障房政策照顾。这样就能够更好地实现“居者有其屋”。低收入居民不仅能住上房,而且应允许购得房屋产权。让他们随着日后的房产增值,也能够像当年参与房改的老职工们一样,享受到房改红利,走上共同富裕的道路。

03

保障房要建在配套相对好的地方,而不是远郊区

如果保障房的供应量到位,就可能促进从卖方市场变成买方市场。现在有的城市允许低收入居民免租金入住,有了钱再补租金。对于这些城市,我建议在今后允许居民买房的时候,允许以租金抵房价,再加上住房抵押贷款的支持,就能帮助他们圆住房梦。人民群众更容易接受这样“租购并举”的政策,让他们在未来可能会拥有房屋。待房屋具有商品价值以后,他们的家庭财富也会达到上百万元以至几百万元。

保障房当然要建在配套相对好的地方,而不应是远郊区。为什么不能把保障房建在好一点的地方?城乡之间到处都是闲置土地。公租房应该单配一套土地指标,不应占地方政府招拍挂土地的指标。增加这一块土地不会影响到城市整体规划,反而会使规划更为合理。

居民买房时应该看清楚哪里是城市增长极。比如,北京的行政办公区已经搬到通州,刚开始很多人不愿意搬,但现在通州条件逐渐变好,房价相对低,日后房价涨幅会高于北京市区。还有环京的河北廊坊“北三县”地区,由于实行限购政策,房价几乎腰斩。楼市政策恢复正常后,北京的辐射力对它们来说依旧很强,它们都是新的增长极。

04

REITs在美国42年增值140多倍

根据中国证监会要求,下一步要把长租房和商业租赁房纳入REITs试点。长租公寓是REITs的最好资产,因为它本身是商业租赁型的。我参与过一些国外的REITs发行和REITs转让,这些商业楼宇既具有一定的当期收益,又有房产长期增值的利好,可让投资人获得更多收益。这些正是商业REITs深受投资人欢迎的原因。

北美REITs协会会长斯蒂文先生几年前曾给我一张图表,显示如果在1972年以1美元买REITs产品,到2014年它增值到142美元,42年增值到142倍。这其中包括每年分红、资产增值和股票溢价。从长线来看,不动产资产增值是最大的资产收益来源。

多年来我国各个城市房价都在上涨,而且上涨幅度不低。以北京翠微小区为例,1985年中房公司卖给国有单位才460元一平方米,到2022年二手房已增值到每平方米8万元。37年增值了172倍。假如在1985年把翠微小区房产做了REITs,那么这个增值率就归REITs投资人了。

在没有REITs等直接融资工具的时候,居民只能把钱存在银行,再由银行贷款给企业,让开发商拿这些贷款当老板。有了REITs,普通百姓就可以做商业物业的主人。现在经常遇到企业贷款不能偿还的情况,积累下去就会形成坏账。如果此时能把债务人的不动产资产中的优质收租资产做成REITs,就不仅可以使债务人减轻负债,而且可以让债权人变成权益人。这是“把贷款还给百姓,把资产还给人民”的一种金融操作,是商业租赁房REITs具有的独特能力。

我国REITs从基础设施起步,现在已经进入保障性租赁房,下一步应再将进入到商业物业领域。商业领域有它的新要求,包括对它的租金要求不那么高,因为投资人更看中它的未来增值。

经常听到有些专家说,与国外相比,中国人持有房产太多而持有金融资产太少。那是因为过去没有把房屋资产做成金融产品。中国百姓的传统投资习惯是“购房置地”,人民群众当然愿意持有不动产类的金融资产。我们不能只给老百姓提供那些长期不分红、只能“用脚投票”的金融产品,甚至只靠谈理想、谈未来、谈情怀来圈钱。我们希望人民群众持有的金融资产每年可以分红、便于在市场上转让、还有资产长期升值的潜力。如果长租房市场和其它商业楼宇能够发行REITs,就能把一批良好的直接融资产品提供给人民群众,相信我国人民群众的金融资产持有比重就会很快增长。

美国拥有全世界最大的REITs市场,按人民币计算总市值约达10万亿人民币。中国有基础设施资产100多万亿,房产资产400多万亿,如果从中拿出10万亿资产变成REITs,让人民群众通过各种基金方便持有,我国就有望成为世界第一大REITs市场。中国深沪两市现在各有大约40多万亿的股票市值,REITs如果再有10万亿到20万亿的市值,就可以进一步丰富中国的资本市场,还能起到资本市场稳定器的作用。

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