2023年首周，地产利好信号持续释放。

1月5日，住建部部长倪虹在接受央媒采访时指出，2023年要重点抓好五件事，包括大力支持刚性和改善性住房需求等，努力推动房地产市场企稳回升。

1月7日，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清也在接受央媒采访时表示，下一步，要努力促进房地产与金融正常循环，重点改善优质头部房企资产负债表。

新年伊始，监管部门便频频为房地产“加油打气”，意味着今年行业将迎来更加精准且有力度的宽松政策，土地市场也有可能加速回暖。在此大背景下，房企投拓该如何布局。接下来，明源君将从四个方面，展望一下2023年房企投资市场。

更加追求回款去化

中小地块或更受追捧

行业上行期，房企投资遵循规模至上。行业平稳期，房企投资追求利润先行。而当行业步入下行周期后，越来越多房企把快速去化和回款放在发展首位，以保证公司有充足的现金流。

坚持现金流型拿地策略的房企在财务测算时，一定会重视股东现金流回正周期的测算，项目自有资金回正周期越短越好，甚至比利润还重要。与此同时，现金流型拿地策略不仅能够为企业提供充裕现金流，还可以在市场不确定性较大时，通过快速去化、快速回款抵御风险。

一位央企投拓人士告诉明源君，现在公司投资拿地，首要考虑的就是项目能不能实现快速去化、快速回款。比如一个建筑面积10万平方米的项目，抛去前期施工和后期结算，从开盘到售罄必须要在2年周期以内。如果达不到，那就不会参与竞拍。

滨江集团董事长戚金兴也在2022年公司年会上举例，同样在杭州，公司宁可选择利润低一点可是去化速度快一点的中心区域，舍弃利润率高但去化速度不确定性比较大的外围区域。

在此大背景下，中小地块或更受房企追捧。从去年各城市的土地供应中，也能明显看出这种趋势。根据克而瑞的统计，成都单宗土地的均值从2021年年一批次的86亩降到2022年一批次的62亩，之后第二轮又降到55亩。郑州去年一批次集中供地单宗均值约66亩，二批次约72亩，同样维持小而精的供地策略。

明源君认为，中小地块之所以受追捧，第一是因为周转快。目前的市场环境，决定了企业不能进行土地储备，储备土地就意味着资金的积压，所以必须拿地后迅速开发。但是体量太大的储备型项目不适合快周转，去化周期长。所以在这点上中小地块更占优势，会更有利于房企资金的快速回笼。

其二，中小地块面积小，总价低，有助于房企控制拿地成本，减轻房企拿地压力，尤其对于很多想拿地但手头现金又没有很充裕的房企来说，简直是不二之选。

另外对于许多城市公司而言，现在集团对于投资审批十分谨慎，尤其对于总价高的地块，往往不批或者无限延期。但城市公司不及时拿地又有可能被裁撤，所以选择总价较低的小面积地块不失为一个折中之法。

未来只聚焦高能级城市核心地块

长三角是香饽饽

在目前经济环境下，房地产行业整体景气度下行压力仍存。所以许多房企2023年仍会延续去年投资策略，把有限的钱花在优质一二线城市中的核心地段，减少拿地风险。

据克而瑞数据，2022年百强房企投资拿地，基本形成了以“22城+长三角”为最主要区域的格局，百强投资额中有82%集中于22个核心城市。

区域方面，长三角稳坐“房企投资力度最大”区域，连续4个季度末房企在长三角的投资占比均超过40%，其次百强房企在珠三角投资力度最大，11月末达到25%，而百强房企在环渤海、中西部的投资占比则分别低至13%和16%。

细化到城市层面，杭州、北京2022年年内百强投资金额已经超过1000亿元，其次上海、深圳也超过500亿元，广州则以392亿元位列第五。

一位央企投拓人士告诉明源君，从2022年开始，公司投资布局只会聚焦集中供地名单中的22城，其他不予考虑。其中，长三角尤其上海是公司重点关注的区域，一旦有机会，将会不遗余力参与。

戚金兴也在公司年会上表示，2023年公司拿地金额会控制在300亿元以内，也就是销地比控制在50%以内。区域发展上，公司仍会保持现状，聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

总结下来就是，城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。尽量让公司的半径和优势充分得到体现。

更多房企暂停拿地，专注清理库存

现阶段，在房企普遍存在资金压力的情况下，只有主动选择减少投资，才能确保资金不断裂。

2022年受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，百强房企投资力度大幅下滑，有近四成百强房企全年投资暂停。此外，百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%，而过去三年始终保持在50%左右。

所以明源君分析，2023年仍会有大批房企选择暂停 拿地，专注清理库存。

一位央企投拓人士告诉明源君，2023年一些地区公司的主要任务就是去库存，不然不给增加投资额度。不然存了那么多存货，资金成本就很可怕。

金地集团副总裁、华东区域董事长阳侃也说，从其他层面看，未来有很大的不确定性。不仅仅是经济的不确性，也包括国际关系等方面的不确定性，现在的投资处于低土地储备时代，任何一家房企的土地储备不可能超过两年，超过两年以上就会扛不住。

据了解，碧桂园2023年仍将沿用专攻队管理机制，以可动用资金与资产价值最大化为核心，不断完善考核标准，保证完成“1+ 4” 目标。挖潜、盘活重难点项目，每周每项专人跟进，保证及时销项。

美的置业把接下来的战略归纳为“少拿地，攻老本”。目前，该公司手中土地存量还有超过3000万平米。这也意味着，接下来美的置业还是将已有项目的去化放在首位，同时也会把一些低量级投资城市，通过股权的置换和销售的去化，快速的拉回。

中骏集团也明确公司现有土储货值有3900亿元左右，未来两到三年销售有保障，暂时不会考虑买地。新城控股表示会充分考虑行业、市场的变化，并结合自身的经营情况，适时开展新项目拓展。

市场不买账，今年不会出现收并购大潮

2022年12月召开的中央经济工作会议指出，要满足房地产行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

此番表态也得到部分企业的响应。比如华润置地董事局主席李欣就在内部讲话中提到，2023年，公司要打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购。2023年1月8日，厦门国企建发股份发布公告称，正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙不超过30%的股份。本次交易完成后，建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。

有机构借此分析2023年房地产行业有望迎来收并购大潮。但明源君认为，虽然出险房企的风险化解将很大程度上依赖于行业并购重组，但对于政策力推的行业“收并购”，市场并不买账。

一位国企内部人士就告诉明源君，国企十分讲究合规，所以收购民企资产的时候，会压价压得很厉害，很多民企不愿意。另外，目前收并购市场优质项目不多，且从风险控制的角度看，很多出险房企的资产往往存在规划、隐性债务、质押、合同历史遗留问题等若干风险，国企接盘意愿不高。

绿城也表示，收并购谈过很多家，最后发现很多拿的地都是2020年年初、2019年年底拿的，地价比较贵，有些已经开发过了，规划和设计与绿城品质要求上有差异，所以这块考虑比较少。

明源君认为，此前房企进行收并购，往往是建立招拍挂土地价格过高或者竞争激烈的基础上。但现阶段，招拍挂土地的优势已经十分明显，2023年依然会有一大批低价且优质的招拍挂土地上市。和收并购项目相比，部分招拍挂土地的地理位置更优，风险更小，周期更短，综合成本更低，会成为房企首选。

比如前两年某千亿房企收购一家出险房企，经过近半年的公司组织架构调整及业务拆解，这场声势浩大的合作依然维持僵局。该千亿房企一位负责人事后谈及此事时，直接对明源君说了四个字：一言难尽。

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