21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

在盘活经营性业务的沉淀资产上，万科挖掘到了新的路径。

2023年1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金宣布与万科联合创立的“建万住房租赁投资基金”，基金规模达到100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

这是建设银行在去年11月设立国内首只住房租赁基金后，首次与单一市场主体进行如此大规模的合作。

万科与建行首批合作的项目也已确定，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，后续将快速启动第二批项目的合作。

借着这只基金，万科打开了租赁住房发展的新里程。从2014年开始布局长租公寓以来，万科在这一领域踩过坑、趟过水，泥泞前行至今，终见到盈利的曙光。

以国外不动产投资基金的运作为镜子，对持有性资产而言，这是一种相对成熟完备的模式。未来万科在打通“投融管退”通道以后，旗下经营性业务的发展空间以及增长潜能、将会插上想象力的翅膀。

规模撬动

建万住房租赁基金，对万科租赁公寓业务而言是一步好棋。

在这只募集规模为100亿元的基金中，万科出资比例占20%，总计20亿元；建行则占大头，出资80亿元，占比80%。

万科的公告显示，建万住房租赁基金坚持投资于住房租赁基本定位，主要投资于万科及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

这延续了建行去年创设全国首只租赁住房基金的运行模式。

去年11月，建行设立全国首个住房租赁基金“建信住房租赁基金”并签署了首批项目收购协议，募集资金规模为300亿元。其时，建行与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。

建万住房租赁基金的运作模式，也与之类似，所不同的是，投资的项目将主要以万科旗下的为主。

对于建行来说，万科也是可靠的合作对象。

去年，建信住房租赁基金筹备组组长孙庆文在接受采访时坦诚，“（租赁住房）投资业务属于操作环节多、交易结构复杂、当期收益并不高的‘辛苦活’，这也是目前金融机构涉足不多的原因。建行过去推行住房租赁战略，在项目筛选、项目运营、信贷支持、证券化退出等各环节积累了一定实操优势，这也是建设银行承担试点任务的重要原因。”

“收益率不高”，是租赁住房的最大痛点之一。而万科作为这一领域的龙头，经过数年的探索，积累的经验和挑选的项目，能够相对匹配建行对此的需求。

万科发布的数据显示，2022年前9个月，万科长租公寓业务泊寓实现全口径营业收入23.1亿元，共运营管理长租公寓约21.5万间，出租率95%。

相对突出的规模优势与运营实力，泊寓实现盈利的目标也并不遥远。

在去年举行的万科2021年度股东大会上，万科总裁祝九胜表示，万科长租公寓业务2022年已经在现金流实现盈利，在2023年也会实现报表盈利。

披荆斩棘

借着建万住房租赁基金，万科看到了长租公寓打通“投融管退”全链条的希望，更有望扩大在租赁住房领域的优势。

在公告中，万科表示，参与投资建万住房租赁基金，是践行“城市建设服务商”的战略定位，落实国家“租购并举”政策的重要举措。“公司将充分发挥行业龙头的示范效应，为社会提供更多优质的租赁住房产品。本次投资有助于盘活公司长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。”

万科集团董事会主席郁亮也表示，万科与建行携手设立住房租赁基金，承担着探索、验证新旧发展模式过渡道路的重任。万科将与建行一道，共同探索打通资产证券化（REITs）、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。

建万住房租赁基金，其本身可以视作是一种Pre-REITs。

建设银行董事长田国立指出，建设银行与万科开展基金合作，将聚焦两个方面重点发力，其中一个方面是，积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。

资产证券化（REITs），是万科未来长租公寓“变轻”的唯一可能。

事实上，租赁住房REITs在国内并非没有先例。

2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、厦门安居集团三只保障性租赁住房REITs成功上市；2022年12月，华润有巢REIT发行，其是业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT。

事实上，目前除了保租房这种类型以外，其它市场化的租赁住房，尚未纳入REITs底层资产的池子之中。但业界普遍认为，未来市场化租赁住房也有希望被扩容，这将是万科持有性资产、经营性业务转型的起点。

去年12月16日，万科总裁祝九胜在万科临时股东大会上也称，最近监管层对REITs的表态对不动产玩家来说是个利好，相当于90年代中期按揭政策的出台。据祝九胜透露，万纬物流的REITs准备是最充分的，就等发改委的批复。

多条赛道并驾齐驱前进，万科经营性业务或将苦尽甘来，驶向快车道。