今天（2日）上午10时，上海市虹口区四川北路71号2幢德邻公寓第一次司法拍卖结束，起拍价5.6亿，评估价超7亿元。虽然有1.8万余人次围观，但没人报名也没人出价。

如果以总价5.61亿元、建筑面积15573.19平方米进行简单计算，德邻公寓的单价仅3.6万元/平方米，这样的价格，在四川北路商圈乃至整个上海范围内都不多见，但由于整栋出售，并且属于商办属性，5.6亿元的价格让不少企业或个人望而却步。

资料图

德邻公寓建于1935年

是当时上海第一批白领居住区

如今是第四批公示的上海市优秀建筑、

历史保护建筑

德邻公寓于2005年10月31日被上海市人民政府列入第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，重点保护建筑的南、西、北立面；保护建筑入口门厅，楼梯间，天花线脚，水磨石地面、水磨石墙面等其他特色装饰。原为5层钢筋混凝土结构（后加建一层），曾是信谊药厂厂房，建筑面积达15573.19平方米，土地面积4433平方米。

1936年，中国历史上最早的合资企业之一上海信谊药厂迁入，开启了德邻公寓见证上海滩波澜壮阔的近百年历程。

资料图

拍卖为何受关注？

位置优越：如今的德邻公寓，除了上海邮政总局大厦、河滨大楼、外滩源等等众多历史保护建筑“老邻居”之外，又多了宝格丽酒店、宝利嘉酒店、Ｗ酒店、星荟中心等顶级酒店和商业中心新伙伴。

曾遭破坏：更为重要的是，作为优秀历史建筑，在这次被拍卖之前，2015年它曾遭承租人违规改造，受到严重破坏。后经过修缮，2019年该优秀历史建筑才得到有效恢复。这次拍卖让网友心有余悸，担心拍卖成功后历史建筑会有被改造的风险。

为何会被司法拍卖？

以公寓为抵押却未能按时还款

司法拍卖页面显示，德邻公寓的所有人为上海摩硕投资有限公司，执行裁定书为（2022）苏03执恢134号之一。通过企查查网站获悉，该案实际为一起民间借贷纠纷。中国裁判文书网公布的（2019）苏03民初631号判决书，详细记录了纠纷始末。

2018年9月至10月，摩硕投资公司、汉富控股公司与经石投资中心就汉富控股公司向徐工蓝海（上海）资产管理有限公司（经石投资中心的关联企业）借款事宜进行磋商，初步达成以摩硕投资公司所有的上海德邻公寓作为抵押、由汉富控股公司实际控制人韩学渊提供连带责任保证的担保借款方式。

双方签订了一系列合同，大概内容为经石投资中心合伙人之一的丁晓炜向汉富控股公司提供3亿元借款，为期一年，年利率24%，按季付息；摩硕投资公司用德邻公寓作为抵押担保，丁晓炜指定经石投资中心出资1.3亿元，另一家公司出资1.7亿元。2018年10月17日，上海市不动产登记局向丁晓炜颁发沪（2018）虹字不动产证明第09007099号《不动产登记证明》，对抵押物德邻公寓及抵押担保的范围等予以抵押登记。

但汉富控股公司在履约时却出了问题。2019年7月，汉富控股公司已欠付丁晓炜借款本金2.77亿余元、利息353万余元。直到借款到期，仍无法偿还，丁晓炜遂向法院提起诉讼，要求汉富控股公司偿付已欠的借款本金和利息，并从2019年7月23日起以本金2.77亿余元为基数，按年利率24%计付利息至实际清偿之日。

徐州市中级人民法院审理后认为，本案中签订的所有合同均合法有效，不存在高利转贷问题，各方应当履行并承担违约责任。因此，一审判决汉富控股公司应当偿还相关债务。汉富控股公司曾提起上诉，但又自行撤回，该案进入执行阶段。作为抵押物的德邻公寓，就这样被法院司法拍卖。

为什么“优秀历史建筑”可以拍卖？

不要搞混

“文物建筑”和“优秀历史建筑”

武汉大学城市设计学院教授刘炜表示，没有法律或政策规定不能拍卖。之所以有争论，是因为没有厘清“文物建筑”和“优秀历史建筑”的概念。

“文物建筑”是不可移动文物的一种，由各级文物行政管理部门核定，受到国家法律保护。有些近现代建筑与重大历史事件、革命运动或著名人物有关，具有重要意义、史料价值，可被评为文物建筑。《文物保护法》明确规定，国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或辟为游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。

“优秀历史建筑”与“文物建筑”有区别。“优秀历史建筑”是地方法规中设立的一个建筑保护级别，由市政府批准公布，具有法律地位。优秀历史建筑侧重于体现艺术特色与科学研究的价值，它们共同构成了城市的人文记忆。不仅上海，武汉等很多城市都有大量有价值的历史建筑，它们并没有进入文物序列，但各地会制定本地的历史建筑相关的保护条例。所以，《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》规定，优秀历史建筑转让、出租的，转让人、出租人应当将有关的保护要求书面告知受让人、承租人；受让人、承租人应当承担相应的保护义务。

“德邻公寓被拍卖一事之所以受到关注，主要是标的额高，超出了公众对历史建筑价值的认知。实际上，只要它产权清晰、合法合规，目前没有相关政策规定优秀历史建筑不得进行交易。”刘炜说。

如果拍卖成功了

历史建筑会有改造风险吗？

产权变更不能影响对公寓的保护

从某种意义上说，德邻公寓这几年可谓“命途多舛”。在这次被拍卖之前，它就曾遭承租人违规改造，受到严重破坏。

2015年6月，鸿锳公司将其名下的德邻公寓一至二层、三至六层分别租赁给上海鸣屹投资管理有限公司、上海箐悠舍物业管理有限公司。随后，鸣屹公司和箐悠舍公司在未经依法申报审批的情况下违法施工，对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏。虹口区房管局曾在2015年8月25日对产权人鸿锳公司、承租人鸣屹公司、箐悠舍公司出具《责令改正通知书》，要求其立即停止违法行为，并开展修复整改工作。

此外，鸿锳公司与鸣屹公司、箐悠舍公司因该违法施工行为发生了房屋租赁纠纷并诉诸法院。二审裁判确认鸣屹公司、箐悠舍公司系违法施工，鸿锳公司与两公司的房屋租赁合同也因此被解除。2017年7月，德邻公寓产权人变更为上海摩硕投资有限公司，但产权人、承租人均未对受损的公寓进行修复。

2018年夏天，上海市虹口区人民检察院获知了这一线索。综合全部证据，当年8月17日，虹口检察院对该案以行政公益诉讼立案审查。这也是上海检察机关首次就优秀历史建筑保护进行公益诉讼。8月29日，虹口检察院向区房管局制发检察建议，建议其依法履行行政监管职责，督促相关责任单位立即启动德邻公寓修复整改方案的编制及审核批准程序，并对修复整改全程进行有效监管，恢复优秀历史建筑原状。

虹口房管局收到建议后，即召开专题会议布置整改工作，督促所有权人履行修缮职责及编制修缮方案，完善管理措施。2019年7月10日，上海市历史建筑保护事务中心组织竣工验收现场会，虹口检察院派员参加，确认该工程通过竣工验收，优秀历史建筑得到有效恢复。

记者从司法拍卖页面了解到，德邻公寓拟进行两次网上拍卖，当次拍卖流拍的，进行下一次拍卖，第二次拍卖竞价时间、起拍价、保证金、增价幅度，待第一次拍卖结束30天内公布。不过，无论产权人是谁，都应好好保护德邻公寓。

徐州市中级人民法院在拍卖时特别用红字注明：“德邻公寓为第四批公示的上海市优秀建筑、历史保护建筑，为三类保护。优秀历史建筑转让、出租的，受让人、承租人应当按照保护要求承担相应的保护义务。”

资料图

虹口房管局亦表示 ，已将德邻公寓为上海市优秀历史建筑的相关情况向参拍人进行说明，告知其需承担的保护义务。并将持续关注后续工作进展情况。

资料图

历史建筑不仅是拿来看的

更重要的是用起来

“历史建筑的产权交易与对它的保护并不冲突。”相反，可交易的历史建筑有机会增加保护资本，实现既保护历史建筑、又充分适应市场需要的目标。

刘炜介绍，我国的历史保护建筑的产权大部分属于国有资产、集体或企事业单位。民间资本无法获得产权，往往没有意愿介入修缮和改造，因而造成历史建筑保护主要依赖政府投入，如果投入有限，意味着建筑价值无法得到更大发挥。

德邻公寓内部结构

刘炜提到，历史建筑或风貌街区的改造开发，一直是一项前期投资大，回报周期长的工程。历史建筑存在诸多使用要求和限制，如建筑体本身不能拆毁、增加层数、改动立面等。所以，历史建筑改造考验着产权人和使用人的综合实力，复制第二个“武康大楼”“新天地”并非易事。这可能是德邻公寓流拍的原因之一。但从另一个角度，这件事让公众看到优秀历史保护建筑保护开发的另一条途径：引入合适的社会资本。

德邻公寓被拍卖引发热议，这背后也有公众对历史保护建筑会否被过度商业化、大拆大建的担忧。虹口区房管局已对此回应，事实上，对于历史保护建筑保护，已经有较为完善的法律手段、经济手段、行政手段和技术手段，可避免市场行为的短视和建设性的破坏。刘炜举例，按照《条例》规定，优秀历史建筑的使用者需要聘请特定资质的设计师同当地房管局、专业部门进行复杂而细致的接洽，在诸如增设水电设施、电梯设备等诸多环节都要提交设计方案供相关部门审查通过才能执行。

刘炜认为，德邻公寓拍卖一事反映出近年来市场对历史建筑的关注，这是时代进步的标志，“历史建筑不仅是拿来看的，更重要的是用起来。建筑说到底是空间，它的用途就是靠产权人或使用人去决定的，这是我们最终的目的。 ”

解放日报·上观新闻原创稿件，未经允许严禁转载

作者：王闲乐 上海辟谣平台

微信编辑：泰妮

校对：cp