经过近6年的时间，住房过度被炒作和金融化问题已有明显改善，但城市居民住房支付力分化以及新市民、青年人和中低收入家庭等群体的买房困难问题依然存在。未来五年，要继续坚持“房住不炒”，着力解决住房供应品种单一、结构不合理的问题。

上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰近日在接受第一财经专访时，对“十四五”期间住房制度改革完善的方向提出上述建言。

二十大报告在“增进民生福祉”相关论述中提出，“在发展中保障和改善民生”。并在住房领域再度明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

陈杰表示，随着2016年“房住不炒”概念的提出，住房制度和房地产业都进入新发展阶段，“让全体人民住有所居”成为新阶段住房事业发展的目标，无论是“房住不炒”还是“租购并举”，归根到底，都是为实现该目标而服务的。与此同时，由于住房本身也是消费品，只要是用来住的房子，就应该被鼓励去购买、租赁和升级。故此，“十四五”期间，坚持“房住不炒”和“增强消费对经济发展的基础性作用”“促进住房消费健康发展”应并行不悖。

陈杰认为，现阶段，在人口流入大、经济较高增长的城市，当地住房市场所承受的投资和投机压力仍然较大。未来如何平衡住房的居住属性和投资属性，政策干预很重要，但经济周期、人口等经济基本面作用更大，要注意顺势而为。其中一个重要抓手是，按照二十大报告“多主体供给、多渠道保障”的精神，更充分调用社会资源和民间力量，加快建设形式多元、满足不同人群不同生命周期多样化需求的住房保障体系，尤其要为新市民、青年人等群体提供“发展型保障”。

“房住不炒”的两大关键抓手

第一财经：“房住不炒”是2016年中央经济工作会议中首次提出的，并成为此后中央和地方解决我国城镇住房问题的根本遵循。根据你的观察，在近六年的时间里，“房炒不住”的现象是否得到改变？去年下半年以来，面对下行的楼市，多次发声鼓励住房消费，你如何看待 “房住不炒”和“促进住房消费”之间的关系？

陈杰：“房住不炒”旨在为“住房回归居住属性”打好基础。首先，应该肯定的是，住房商品化是市场经济的必然要求，也是住房自身发展的需求。作为大宗商品大宗消费，商品住房要形成循环，融资就不可缺少。另一方面，金融本身也是中性的。金融活动本质上是将实体经济所需的金融资源进行配置，将金融资源的供给与金融资源的需求进行匹配，金融资源的配置效率对实体经济有很大影响。但不同的融资模式会产生不同的“脱实向虚”趋势，不同的杠杆力度会造成不同的投资投机性。

多重因素下，中国市场化房改过程中的住房商品化，逐步演变成住房金融化，进而住房投机化炒作化，既带来城市居民住房支付力矛盾激化和中低收入家庭买房困难，也使得住房市场蕴藉了巨大的泡沫化风险。基于上述背景，近年来围绕“房住不炒”和抑制房地产过度投机泡沫的目标，综合运用多种手段进行发力。

经过近六年的时间，原来商品住房过度放大的投资属性已受到较大的压制，居住属性明显提升。总的来说，促进金融和房地产协调发展，不让金融绑架房地产，也不让房地产绑架金融，是这几年从“房住不炒”思想出发所做的主要探索，并已取得了一些积极成效。

但也应意识到，虽然目前炒房的空间和炒房风气都明显少了很多，但政策效果能否坚持住，还需要放入一个较长周期进行观察，期间影响因素和变量仍较多。比如，有些城市，尤其人口紧缩城市，住房被流动性投资者认为没有投资价值了，这些城市没有炒作基本面，即已实现“房住不炒”；有些人口流入大、经济较高增长的城市，尽管政府做了很大努力，但当地住房承受投资投机的压力依然较大。

换言之，住房在投资与居住之间的矛盾，政策干预很重要，但经济周期以及包括人口因素在内经济基本面的影响会更大一些。要更加学会顺势而为，在遵循市场自身规律的前提下，发挥治理主体的主动能动性，增强治理效能。

从二十大报告的表述来看，未来住房政策肯定还会继续坚持“房住不炒”，而“房住不炒”与“十四五”期间全面促进消费、鼓励住房消费是不矛盾的。事实上，住房就是应该为了满足合理住房需求来打造和消费，只要是用来住的房子，就属于被鼓励购买、租赁和升级的住房消费。

第一财经：我国家庭财富中住房资产占比在七成以上，住房资源的合理分配关乎社会公平正义。为缓解社会贫富分化，未来楼市调控还应在哪些方面精准发力？

陈杰： 住房是我国居民家庭财富的主要载体，这不仅是指资产财富意义，也是实体财富意义上。

首先，应该从一个广义视角去理解财富，要把财富看作是一种资源。能促进人和社会发展的资源都是财富，包括实体财富和货币财富。不是只有资产才是财富。反而，那些只有资产价值但对人和社会的发展几乎没有实际作用的账面财富，也不是真财富。比如投机炒作出来的泡沫化虚拟资产。

就住房而言，真正对人有意义的财富，是其满足人居住、社交、劳动能力再生产、繁衍和依托其获取教育医疗等公共服务的那些功能性的发展资源。住房财富不当集聚之所以需要引起高度警觉，也是在于这些关键性发展资源过度集中在少数人，却让很多人匮乏基本的发展资源。

其次，财富并非要占有才能去享用。财富存在实现占有权、使用权和收益权“三权分置”的可能性，尤其住房这样的固定实物财富。不是必须获得住房所有权才能获得住房财富的享用权，租赁也可以。

住房市场化刺激了住房供给效率，但公平性缺陷仍然很大。住房制度的优化调整，将对推动实现社会公平正义和“中国式现代化”起到关键性作用。

未来五年中，一方面，努力丰富住房财富享用形式的多样性，以此扩大住房财富的可得性。

具体来说，要在“房住不炒”总原则引导下，综合运用行政、规划、信贷和税收手段，降低住房在资产层面的流动性，以弱化住房的资产属性；与此同时，在有住房需求的大城市，需要继续努力增加住房供应，并在全国普遍性提升住房与社区居住品质，加快丰富实体层面的住房财富，增加中低收入家庭、新市民和青年人对住房财富住房资源的多样化享用机会。

比如，加快租购并举，增强租赁赋权，大力发展保障性租赁住房和纯租赁住房社区，增加中低收入家庭、新市民青年人以租赁或先租后售等形式获得高品质稳定性可负担住房的机会，以提升获取与住房和社区紧密绑定的发展资源的“机会公平”。

另一方面，就资产层面而言，未来“房住不炒”的关键抓手至少有二：

一是在住房持有和转移环节进行相应的税收调整。比如，在住房转移和继承环节，也要尝试通过税收手段，防止住房资产财富不平等的代际固化。

二是推动住房金融模式的转变。现行住房金融体系下，住房资产具有很强的抵押品功能，越是高价房越能贷到更多贷款，也越是受银行青睐。基于此，需要进一步调节金融信贷资源在不同收入、不同财富家庭的分配，并要积极发展住房政策性金融体系。

“保租房是对新市民和青年人的一种社会投资”

第一财经：对于十九大报告中就已经提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，你曾经撰文指出，“这意味着中央已经逐步意识到住房制度不仅要有市场配置作为主体，政府保障作为辅助，还要在市场设置和政府保障之外扶持培养出独立的具备非盈利特征的社会组织机构。”经过5年的发展，你认为这个“独立的具备非盈利特征的社会组织机构”是否已培植出一定规模？

陈杰：曾经预想的“独立的具备非盈利特征的社会组织机构”，还没有在住房领域直接出现。但应该说，近年来很多央企和国企，投入到租赁住房的开发和运营中，这些企业的运作机制都带有很强的非盈利特征，当然这也是由国企的特点决定的。更值得注意的是，根据我们近期的调研和接触，即使是一些民营住房租赁企业，也不再以利润为唯一导向，经营中体现了很强的社会责任感。

当前，政府在加大住房保障领域保障性租赁住房的筹建。区别于传统保障性住房，保租房是政府努力创造优惠的政策环境，但投资、融资和运营都是以社会资本为主，政府不直接参与。这也意味着，未来还需要更充分调用社会资源和民间力量，进入保租房市场。

第一财经：自 2019 年以来，保障性租赁住房建设进入加速期。从需求来看，你认为这种住房保障的升级转型回应了经济社会发展的哪些阶段性需求？

陈杰：根据二十大报告，“必须坚持在发展中保障和改善民生”。加大保租房建设，正是在住房领域实现对目标人群的“发展型保障”。

相较于传统保障性住房，保租房建设的目标是提高中国经济社会发展的后劲，并从财富生产环节的源头上缩小两极分化，给需要住房帮助的青年人、新市民更好投资，从而更好促进全体人民共同富裕的实现。这一面向人群和功能目标上的变化，表面我国政府在住房保障领域已超越托底思维，而越来越看重与促进人的全面发展。

当然，这个转变也体现了历史的延续和传承。2007年以来，国家对住房保障体系的大力建设，使得我国保障性住房存量快速增加、住房保障覆盖人群日益扩大。新型城镇化的灵魂是以人为本，人民城市的理念近年来也越来越深入人心。住房是联系个人与社会的关键性纽带，是人发展所需要的最基本的财富，住房保障就是保障每个人都有最基本的发展型资源，在落实发展权利、促进人的全面发展方面有着极为重要的和不可替代的作用。

从社会意义上来说，保障性租赁住房是对新市民和青年人的一种社会投资，赋予这些群体获得发展型资源的投资，早投入早收益。